TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

[Adresse 6]

[Localité 4]

Références :

N° RG 25/00024 – N° Portalis DBYA-W-B7J-E3RUG

MINUTE N°2025/ 326

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

du 24 Juin 2025

S.C.I. JOSEPHINE

c/

[C] [D] [U]

Copie délivrée à

M^e Lisa MONSARRAT

Copie exécutoire délivrée à

S.C.I. JOSEPHINE

Le

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Juge des contentieux de la protection

DEMANDERESSE :

S.C.I. JOSEPHINE

immatriculée au RCS sous le n° 442 432 217

prise en la personne de son représentant légal en exercice

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentée par son gérant, M [P]

DÉFENDEUR :

Monsieur [C] [D] [U]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représenté par M^e Lisa MONSARRAT, avocat au barreau de BEZIERS

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats en audience publique et du prononcé :

Présidente : Nadine ZENOU, Magistrate à titre temporaire chargée des contentieux de la protection

Greffière : Emeline DUNAS,

ORDONNANCE :

contradictoire, et en premier ressort,

A l’audience publique des référés du Tribunal Judiciaire, tenue le 06 mai 2025, l’affaire a été régulièrement appelée et après mise en délibéré, l’ordonnance suivante a été rendue où il a été statué comme suit :

RAPPEL DES FAITS

Par contrat en date du 1er juillet 2021 avec effet le même jour, la SCI JOSEPHINE a donné à bail à Monsieur [C] [D] [U] un bien à usage d’habitation sis [Adresse 1] à BEZIERS (34500) pour un loyer mensuel initial de 320 € hors charges et taxes.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI JOSEPHINE, selon acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024 a fait signifier à Monsieur [C] [D] [U] un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier d’une assurance, ce pour un arriéré locatif d’un montant de 827.72 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 janvier 2025, auquel il est référé pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions en application de l’article 455 du code de procédure civile, la SCI JOSEPHINE a assigné Monsieur [C] [D] [U] devant le Juge des contentieux de la protection de BEZIERS statuant en référé aux fins de voir :

*constater la résiliation de plein droit du bail, et en conséquence, voir ordonner l’expulsion de Monsieur [C] [D] [U] ainsi que celle de tout occupant de leur chef, et si besoin est, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

*condamner à titre provisionnel Monsieur [C] [D] [U] au paiement de la somme de 977.36 € à valoir sur l’arriéré des loyers et des charges impayés arrêtés au mois de décembre 2024, en outre au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges, et jusqu’à la libération définitive des lieux, ainsi que la somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de la présente instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et les formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

Un diagnostic social et financier a été transmis au greffe avant l’audience.

A l’audience du 6 mai 2025, à laquelle l’affaire a été retenue la SCI JOSEPHINE, représentée par Monsieur [H] [P] en qualité de gérant, actualise la dette à hauteur de 2110.79,00 € et maintient ses demandes.

Monsieur [C] [D] [U], indique qu’il a repris le paiement des loyers et demandes des délais de paiement avec une mensualité de 150 €.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2025 pour y être rendue la présente décision par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

1°) Sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de l’Hérault par mail reçu le 9 janvier 2025 soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI JOSEPHINE justifie de la saisine subsidiaire des organismes payeurs des allocations logement en date du 30 octobre 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 7 octobre, en vertu des dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action diligentée par la SCI JOSEPHINE apparaît recevable.

2°) Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :

L’article 24 issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 applicable au 29 juillet 2023, modifiant la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, d’application immédiate pour les contrats en cours, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Toutefois, conformément à l’avis rendu par la Cour de cassation le 13 juin 2024, ces dispositions n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Ainsi, elles n’ont vocation à s’appliquer qu’aux contrats conclus postérieurement à la loi du 27 juillet 2023 ainsi qu’à ceux conclus antérieurement dont la clause résolutoire ne préciserait aucun délai.

En l’espèce le bail conclu le 1er juillet 2021 ayant pris effet le même jour, contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois, et un commandement de payer visant ces clauses a été signifié le 29 octobre 2024 pour la somme en principal de 827.72 €.

En vertu de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de « s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur » (g.). Ainsi, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa » et « à défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci ».

Le bail conclu vise le défaut d’assurance comme cause de résolution de plein droit du contrat et un commandement de justifier d’une telle police a été signifié à défendeur par acte de commissaire de justice du 29 octobre 2024.

Monsieur [C] [D] [U] produit un contrat d’assurance à effet du 12 décembre 2024, soit après l’acquisition de la clause résolutoire, le défendeur n’ayant pas justifié d’une assurance locative dans le délai d’un mois il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies le 30 novembre 2024, date de résiliation du bail,

3°) Sur la condamnation au paiement de l’arriéré locatif :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 07, a) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

La SCI JOSEPHINE produit un décompte démontrant que Monsieur [C] [D] [U] restait lui devoir la somme de 2110.79 € à la date du 29 avril 2025.

Monsieur [C] [D] [U], n’oppose pas de contestation tant sur le principe que sur le montant de la dette.

En conséquence, Monsieur [C] [D] [U] sera condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2110.79 € au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation éventuelles.

4°) Sur les délais de paiement :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire à la condition qu’il soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, dans la limite de trois années. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu du montant de la dette, de l’absence d’opposition du bailleur et de la reprise volontaire des versements, il y a lieu d’accorder à Monsieur [C] [D] [U] des délais de paiement dont les modalités seront précisées au dispositif de la présente décision et il y a lieu de suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais accordés.

Il convient néanmoins de préciser qu’en cas de défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part et des mensualités au titre des délais de paiement d’autre part, la clause de résiliation de plein droit reprendra son plein et entier effet et le solde de la dette sera immédiatement dû.

Monsieur [C] [D] [U] devra alors également payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié à compter de la date de résiliation du bail, et ce jusqu’à l’entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur les mesures accessoires

1°) Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [C] [D] [U], partie perdante, sera donc condamné aux entiers dépens de la présente instance.

2°) Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, 2° et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.

L’équité commande, en l’état, qu’il ne soit pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS,

Nous, Juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS recevable l’action en référé ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er juillet 2021 ayant pris effet le même jour, entre d’une part, la SCI JOSEPHINE et d’autre part, Monsieur [C] [D] [U] concernant le bien à usage d’habitation sis [Adresse 2] (34500) pour un loyer mensuel initial de 320 € hors charges et taxes, sont réunies à la date du 30 novembre 2024 en raison du défaut d’assurance et du non-paiement des loyers ;

CONDAMNONS à titre provisionnel Monsieur [C] [D] [U] à verser à la SCI JOSEPHINE la somme de 2110.79 € (deux mille cent dix euros soixante-dix-neuf centimes) arrêtée au 29 avril 2025 au titre de l’arriéré des loyers, charges ;

AUTORISONS Monsieur [C] [D] [U] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 55 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra intervenir avant le 07 de chaque mois et pour la première fois le 07 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après la réception d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :

— que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;

— que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;

— qu’à défaut pour Monsieur [C] [D] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SCI JOSEPHINE puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de leur chef, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est et que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

— que Monsieur [C] [D] [U] soit condamné à verser à la SCI JOSEPHINE une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [C] [D] [U] ;

DEBOUTONS la SCI JOSEPHINE de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [C] [D] [U] aux entiers dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et des formalités réalisées auprès de la CCAPEX ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal, le VINGT QUATRE JUIN DEUX MILLE VINGT CINQ, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

La greffière, La juge des référés,