COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [L] [E], [D] [N] c/ Syndicat des copropriétaires « LES ROCHERS », [J] [I], [K] [I]

N° 25/

Du 12 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 21/03508 – N° Portalis DBWR-W-B7F-NXVV

Grosse délivrée à

la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN

la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT

la SELARL LBVS AVOCATS

expédition délivrée à

le 12 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du douze juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière,

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 5 décembre 2024, le prononcé du jugement étant fixé au 2 avril 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 12 juin 2025, après prorogation du délibéré, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEURS:

M. [L] [E]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

M. [D] [N]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître Krystel MALLET de la SELARL LBVS AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocats plaidant

DÉFENDEURS:

Le Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble « [Adresse 9] », pris en la personne de son syndic en exercice

[Adresse 3]

[Localité 2]

représenté par Maître Thierry BAUDIN de la SELEURL CABINET THIERRY BAUDIN, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

M. [J] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représenté par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

Mme [K] [I]

[Adresse 5]

[Localité 2]

représentée par Maître David ALLOUCHE de la SELARL DAVID ALLOUCHE AVOCAT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [L] [E] et M. [D] [N] sont propriétaires d’un appartement dans le bâtiment B d’un immeuble soumis au régime de la copropriété dénommé [Adresse 9] et situé [Adresse 4] à [Adresse 10] [Localité 1].

L’immeuble comprend cinq bâtiments A à D composés d’appartements et de caves et un bâtiment à usage de garages.

M. [J] [I] et Mme [K] [I] sont également propriétaires d’un appartement dans le bâtiment B.

L’appartement des consorts [P] est situé au 1er étage et celui des consorts [I] est situé au 2ème étage de l’immeuble. Chacun des deux appartements bénéficie d’une terrasse d’angle, partie commune spéciale à jouissance exclusive.

Des dégâts des eaux sont survenus en sous-face de la terrasse des consorts [I], sur le plafond de la terrasse des consorts [P].

Selon les recommandations de la société ALD Plomberie Rénovation, missionnée par le syndic Foncia [Localité 11], des travaux de ré-entubage de la descente collective des eaux pluviales ont été effectués pour y remédier.

Les désordres ont cependant persisté.

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 3 août 2021 et a adopté des résolutions relatives à la mise en œuvre des travaux de reprise de l’évacuation fuyarde dont le coût a été mis à la charges des copropriétaires du bâtiment B.

Reprochant aux consorts [I] d’avoir rénové le revêtement privatif de leur terrasse et d’avoir créé de façon artisanale une évacuation raccordée à la colonne d’évacuation des eaux pluviales de l’immeuble, les consorts [P] ont fait assigner par acte du 27 septembre 2021 les époux [I] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] afin d’obtenir le prononcé de la nullité des résolutions adoptées concernant les travaux de reprise de la canalisation litigieuse ainsi que l’indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions en réponse notifiées le 25 mai 2024, les consorts [P] concluent au débouté du syndicat des copropriétaires de ses demandes et sollicitent :

le prononcé de la nullité des résolutions n°15.1, 15.2, 15.5, 15.8 et 15.9 de l’assemblée générale des copropriétaires du 3 août 2021,la condamnation solidaire des consorts [I] à remettre en état leur terrasse et le plafond de la terrasse des consorts [P], sans délai, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir et pendant un délai de trois mois,la condamnation solidaire des époux [I] à leur payer la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts,la condamnation solidaire des époux [I] à leur payer la somme de 2.500 euros pour résistance abusive,

qu’il soit jugé que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du jugement à intervenir,que l’exécution provisoire du jugement à intervenir soit rappelée,la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires et des époux [I] à leur payer la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils font valoir que seuls auraient dû prendre part au vote sur les résolutions litigieuses les copropriétaires du bâtiment B, alors que tous les copropriétaires de l’immeuble ont voté. Ils estiment en outre qu’un abus de majorité est caractérisé puisque les travaux réalisés par les consorts [I] sont privatifs et qu’ils doivent supporter seuls le coût des travaux de remise en état, alors que le vote a eu pour conséquence d’imposer à une minorité des copropriétaires, à savoir ceux du bâtiment B, d’assumer le coût de ces travaux.

Ils expliquent qu’ils subissent depuis plusieurs années des préjudices de jouissance et moraux en raison du dégât des eaux au droit du plafond de leur terrasse et de la situation conflictuelle dans l’immeuble. Ils ajoutent que les dégâts des eaux se sont étendus en dessous, au droit du plafond de la coursive commune du bâtiment située sous leur terrasse.

Ils soutiennent que la responsabilité pour faute des consorts [H] est engagée pour les dégâts des eaux dus à l’installation privative qu’ils ont fait réaliser et estiment que les infiltrations que les consorts [H] laissent perdurer constituent un trouble anormal de voisinage puisqu’elles excèdent largement les inconvénients qu’il est normal de supporter.

Par conclusions en réplique notifiées le 25 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] conclut au débouté des consorts [P] de leurs demandes d’annulation des résolutions et de condamnation du syndicat au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il sollicite leur condamnation solidaire à lui payer la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il expose que la fuite est d’origine privative puisqu’une canalisation a été réalisée sur les parties privatives de la terrasse des consorts [H] et a été raccordée à la colonne commune d’évacuation des eaux pluviales. Il estime que la réparation doit être effectuée aux frais exclusifs des consorts [H] dès lors que la responsabilité de la copropriété n’est pas engagée. Il note que la canalisation litigieuse n’a pas été réalisée par un professionnel.

Il souligne que les consorts [P] ont demandé à l’origine que le coût des travaux soit pris en charge par l’ensemble de la copropriété et estime qu’il est incompréhensible et abusif qu’ils contestent en justice la régularité des décisions de l’ensemble des copropriétaires qu’ils ont eux-mêmes demandées.

Il insiste qu’il n’a commis aucune faute et que sa responsabilité ne peut pas être engagée au titre d’un vote de conciliation et alors que le syndic a toujours rappelé l’origine privative de la fuite.

Par conclusions récapitulatives et en réponse n°3 notifiées le 15 novembre 2023, les consorts [I] concluent au débouté des consorts [M] de l’ensemble de leurs demandes tant au titre des contestations des résolutions de l’assemblée générale du 3 août 2021 que de leurs demandes indemnitaires. Ils sollicitent la condamnation solidaire des consorts [M] à leur payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Ils précisent ne jamais avoir réalisé des travaux d’étanchéité ni de modification de leurs évacuations et que l’installation litigieuse est en l’état de l’acquisition de leur appartement. Ils expliquent que des travaux entrepris en 2001 pour le remplacement du carrelage sont sans rapport avec les problèmes d’infiltrations évoqués et apparus en 2017 et que des travaux votés par une assemblée générale le 29 avril 2005 ont été réalisés par la société 06 Etanche sur les parties communes de l’immeuble et non sur la terrasse afférente à leur lot.

Ils estiment qu’un raccordement mal réalisé par la société ALD Plomberie Rénovation en 2016 lors des travaux de ré-entubage de la colonne de descente des eaux pluviales, a entraîné les désordres affectant leur terrasse et les préjudices allégués par les consorts [P].

Ils insistent qu’ils ne sont jamais intervenus personnellement sur l’étanchéité et les raccordements eaux pluviales de leur terrasse et que les désordres ne sont apparus qu’après les travaux de ré-entubage réalisés par la société ALD Plomberie Rénovation. Ils estiment qu’ils doivent être mis hors de cause.

Ils font valoir qu’en application du règlement de copropriété, les travaux se rapportant à l’étanchéité d’un lot et à l’écoulement des eaux pluviales constituent des charges spéciales et que le vote des travaux de raccordement de leur lot auraient dû être mis exclusivement à la charge des copropriétaires du bâtiment B.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 novembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience du 5 décembre 2024 et la décision a été mise en délibéré au 2 avril 2025 prorogé au 12 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions n°15.1, 15.2, 15.5, 15.8 et 15.9 de l’assemblée générale du 3 août 2021

En vertu de l’article 6-2 alinéa 3 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage ou à l’utilité desquels sont affectées ces parties communes.

Les propriétaires appelés à participer aux assemblées spéciales disposent d’un nombre de voix proportionnel à leur participation aux dépenses spéciales, et non aux millièmes de copropriété. Une délibération concernant les charges spéciales votée par l’ensemble des copropriétaires encourt la nullité.

En l’espèce, le règlement de la copropriété [Adresse 9] en vigueur précise conformément au texte précité que « les décisions afférentes aux seules parties communes spéciales peuvent être prises soit au cours d’une assemblée spéciale, soit au cours de l’assemblée générale de tous les copropriétaires. Seuls prennent part au vote les copropriétaires à l’usage et à l’utilité desquels sont affectés ces parties communes. »

Le même règlement précise que « les terrasses accessibles ou non accessibles même si elles sont affectées à l’usage exclusif d’un seul copropriétaire » constituent des parties communes spéciales.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 3 août 2021 que les résolutions 15.1, 15.2, 15.5, 15.8 et 15.9 relatives respectivement au principe des travaux permettant de faire cesser les infiltrations, au choix de l’entreprise, aux honoraires du syndic et aux modalités de financement des travaux ont fait l’objet d’un vote par l’ensemble des copropriétaires et non seulement par les copropriétaires du bâtiment B.

Ces résolutions encourent par conséquent la nullité, nonobstant le fait que le vote de l’ensemble de la copropriété a été proposé en tant qu’un vote de conciliation eu égard aux multiples échanges infructueux intervenus entre les consorts [P], les consorts [I], le syndic et les autres copropriétaires.

La nullité des résolutions 15.1, 15.2, 15.5, 15.8 et 15.9 sera par conséquent prononcée.

Sur la demande de condamnation des consorts [I] à des travaux de remise en état

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Selon le rapport de la société ADP Plomberie Rénovation établi le 13 février 2020, cette société a été missionnée par le syndic de la copropriété le 18 octobre 2016 suite à un dégât des eaux occasionnant des infiltrations au plafond de la terrasse des consorts [P] et au rez-de-chaussée de l’immeuble.

Après avoir procédé à des recherches de fuites, la société ADP Plomberie Rénovation conclut que « seule la descente d’EP de la toiture passe à cet endroit » et « « qu’aucune alimentation d’eau et qu’aucune évacuation n’était à l’aplomb et alentours des infiltrations ».

La société ADP Plomberie Rénovation a conclu « que la colonne d’EP de la toiture était fissurée » et a proposé la reprise de la colonne ou son ré-entubage.

La seconde option a été retenue par le syndic et la société ADP Plomberie Rénovation a procédé au ré-entubage de la colonne d’évacuation de eaux pluviales selon facture n°2016-043.

Le même rapport de la société ADP Solutions précise qu’elle a été recontactée par le syndic de la copropriété « sept mois plus tard le 9 juin 2017 » et « le 13 juin 2017 » et que deux nouveaux ordres de service lui ont été adressés concernant des infiltrations au plafond de la terrasse des consorts [P] « identiques aux constatation[s] des recherches de 2016 ».

La société de plomberie précise avoir effectué des recherches de fuite au niveau de la terrasse des époux [I] et avoir constaté « la présence d’un trou dans le carrelage d’un diamètre de 2cm (dissimulé entre pots de fleurs …) ». Elle en a déduit que la terrasse a été rénovée et que le « trou avait été créé pour évacuer l’eau » de la terrasse et « avait été raccordé à la colonne d’évacuation d’EP de la toiture ».

Elle précise que l'« évacuation n’est pas d’origine à la construction de l’immeuble et n’a pas été réalisée par un professionnel. Le piquage sur la colonne d’évacuation des EP de la toiture aurait du être signalé à la copropriété, par les propriétaires qui ont réalisé cette modification. Cette évacuation sauvage raccordée sur la descente d’EP ne m’a jamais été signalée en octobre 2016 ».

Il ressort de ce rapport que, contrairement aux allégations des consorts [I], l’évacuation présente sur leur terrasse a été réalisée avant les travaux de ré-entubage de la colonne d’eaux pluviales en 2016 et qu’elle est à l’origine des infiltrations constatées sur le plafond de la terrasse des consorts [P].

Les consorts [I] affirment qu’ils ne sont personnellement intervenus ni sur l’étanchéité de leur terrasse, ni sur les raccordements à la colonne de descente des eaux pluviales. Ils précisent cependant que des travaux ont été réalisés sur le carrelage, sans fournir de précisions quant à la nature de ces travaux et aucune facture et sans préciser si la canalisation litigieuse a pu être réalisée pendant ces travaux.

Ils ne fournissent aucun élément quant à la période de réalisation de l’évacuation litigieuse et à la personne l’ayant réalisé, mais se contentent d’affirmer que la canalisation n’a pas été réalisée par leurs soins, alors qu’il est démontrée qu’elle n’est pas d’origine et a donc été réalisée postérieurement à la construction de l’immeuble et uniquement sur leur terrasse.

Sur la base de ces éléments, il convient de conclure que les dégâts des eaux survenus sont causés par l’évacuation fuyarde présente sur la terrasse afférente au lot des époux [I].

Le règlement de la copropriété [Adresse 9] précise dans l’article 7 en page 16 que les « copropriétaires seront responsables de tous les dommages tels que fissures, fuites, provoquées directement ou indirectement par leur fait ou par le fait des aménagements qu’ils pourraient apporter ».

Selon la section II du règlement de copropriété, les parties communes comprennent « les carrelages, dallages, revêtements de sols, ainsi que ceux des balcons, loggias et terrasses affectés à usage privatif ».

Selon le rapport de la société ADP Plomberie Rénovation précité, la fuite est d’origine privative et ce point n’est pas contestable. Les consorts [I] seront par conséquent condamnés in solidum à effectuer des travaux de réparation de l’évacuation litigieuse qui permettront de mettre un terme aux infiltrations se produisant au niveau du premier étage et du rez-de-chaussée.

Eu égard à l’ancienneté des infiltrations et aux contestations élevées par les époux [I] concernant les travaux de reprise, ces travaux seront ordonnés sous astreinte dans les termes

du dispositif.

Sur les demandes de dommages et intérêts

demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et moral

En application de l’article 1240 du code civil, les consorts [I] seront condamnés à indemniser les consorts [P] à hauteur de 1.000 euros pour le délai conséquent de réalisation des travaux, les nombreuses démarches qu’ils ont dû effectuer et l’action en justice nécessaire pour faire valoir leurs droits.

demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

La résistance abusive du défendeur se définit par la contrainte pour le demandeur d’intenter une action en justice pour parvenir à ses fins, supposant ainsi la démonstration d’une attitude fautive du défendeur caractérisée notamment par sa malice, sa mauvaise foi ou une erreur grossière équivalente au dol. Elle ne se traduit pas par une simple résistance au paiement.

En l’espèce, les consorts [P] ne rapportent pas la preuve qu’ils subissent un préjudice distinct des préjudices de jouissance et moral dont l’indemnisation est sollicitée séparément. A défaut de la preuve d’un préjudice distinct, ils seront déboutés de leur demande de paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante principalement au procès, les consorts [I] seront condamnés aux dépens et à payer aux consorts [P] et au syndicat des copropriétaires [Adresse 8] Rochers la somme de 2.500 euros chacun en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La fuite étant d’origine privative et aucune faute du syndicat des copropriétaires n’étant caractérisée, les consorts [P] seront déboutés de leur demande dirigée à son encontre et les consort [I] seront condamnés à lui payer la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Aucune circonstance ne justifie en l’espèce d’écarter l’exécution de droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions n°15.1, 15.2, 15.5, 15.8 et 15.9 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] situé [Adresse 7] à [Adresse 10] [Localité 1] du 3 août 2021 ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [K] [I] à effectuer des travaux de reprise de l’évacuation de la terrasse afférente à leur lot de nature à mettre un

terme aux infiltrations survenant au plafond de la terrasse afférente au lot de M. [L] [E] et de M. [D] [N] ainsi que des travaux de reprise de ce plafond ;

DIT que les travaux doivent être effectués dans un délai de trois mois suivant la signification du présent jugement sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé ce délai et pendant 50 jours ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [L] [E] et de M. [D] [N], ensemble, la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts pour leur préjudice de jouissance et moral, somme assortie d’intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [K] [I] à payer à M. [L] [E] et à M. [D] [N], ensemble, la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [K] [I] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 2.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [J] [I] et Mme [K] [I] aux dépens de l’instance, recouvrés conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT