TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1] Copies exécutoires:

délivrées le:

à M^e TRONCQUEE,

Copies certifiées conformes

délivrées le :

à M^e MESTHENEAS

■

Charges de copropriété

N° RG 22/09189 -

N° Portalis 352J-W-B7G-CXQOO

N° MINUTE :

Assignation du :

26 Juillet 2022

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

rendue le 15 Mai 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la société [S] [K], SAS, agissant poursuites et diligences dc ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siege,

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER TRONCQUEE, demeurant [Adresse 4], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0351

DEFENDEURS

Madame [F] [D]

[Adresse 5]

[Localité 9]

Monsieur [R] [Y]

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentés par Maître Pierre MESTHENEAS, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1834

MAGISTRAT DE LA MISE EN ÉTAT

Antoinette LE GALL, Vice-présidente,

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière, lors des débats, et de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du , avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue le 15 Mai 2025.

ORDONNANCE

Prononcé en audience publique

Contradictoire

En premier ressort

EXPOSE DU LITIGE

M. [R] [Y] et Mme [F] [D], mariés le 9 janvier 2004 à l’Ile Maurice, ont acquis le 7 septembre 2012, les lots 105, 109 et 112 dans l’immeuble situé [Adresse 3], à concurrence de 60% pour M. [Y] et de 40% pour Mme [D].

Ils ont divorcé le 9 octobre 2014.

Par acte de commissaire de justice du 26 juillet 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], représenté par son syndic la société [S] [K], a assigné, devant ce tribunal, M. [Y] et Mme [Y] aux fins de :

— les condamner solidairement à lui régler :

* la somme de 12.367 euros au titre des appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 28 juin 2022 avec intérêts au taux légal sur la somme de 11.408,98 euros à compter du 8 avril 2022, et pour le surplus à compter de l’exploit introductif d’instance, et capitalisation des intérêts,

* la somme de 606 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

* la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire.

Dans le dernier état de ses conclusions au fond, notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires a actualisé ses demandes et sollicite la condamnation solidaire de M. [Y] et de Mme [D] au paiement de la somme de 13.498,01 euros au titre des appels de charges et de travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024,

— avec intérêts de droit au taux légal :

*sur la somme de 11.408,98 euros à compter du 8 avril 2022, date de la lettre de mise en demeure,

* sur la somme de 958,02 euros à compter du 26 juillet 2022, date de l’exploit introductif d’instance,

— sur la somme de 1.553,42 euros à compter du 4 avril 2023, date des conclusions d’actualisation,

— et pour le surplus à compter des présentes écritures,

— ordonner la capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— les condamner solidairement à lui régler :

* la somme de 606 euros au titre des frais engagés, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts de droit à compter de l’assignation et capitalisation des intérêts, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

* la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi, avec intérêts de droit à compter du jugement à intervenir,

*la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner solidairement aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Catherine TRONCQUEE de la SCP GASNIER-TRONCQUEE, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

— dire qu’il n’y a pas lieu de déroger à l’exécution provisoire.

***

Dans leurs conclusions au fond n°1, notifiées par voie électronique le 24 avril 2024, M. [Y] et Mme [D] divorcée [Y] ont demandé de :

A titre principal, s’agissant de Mme [D], de

— débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre

— rejeter la demande de condamnation solidaire formée par ce syndicat des copropriétaires à son encontre,

A titre subsidiaire, s’agissant de Mme [D] :

— constater, en cas de condamnation de son ex-épouse à payer les charges de copropriété correspondant à sa part de 40% dans l’indivision, que M. [Y] accepte de relever et garantir Mme [V] de toute condamnation mise à sa charge, et ce conformément aux termes de la convention de divorce homologuée par le jugement de divorce du 9 octobre 2014, et le condamner, en tant que de besoin, à cette fin,

En toute hypothèse, si, par impossible, Mme [I] devait être condamnée à payer au syndicat demandeur des charges de copropriété à hauteur de ses 40 % de parts indivisaires,

— accorder à Mme [D] un délai de 24 mois pour s’acquitter desdites condamnations,

A titre principal, s’agissant de Monsieur [Y],

— condamner M. [Y] en deniers ou quittance, à régler au syndicat des copropriétaires la somme de 7.184,26 euros au titre des appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts de droit au taux légal à compter de l’exploit introductif d’instance,

— accorder à M. [Y] un délai de 24 mois pour procéder au règlement des sommes restant dues au syndicat des copropriétaires,

En toute hypothèse,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 606 euros au titre des frais engagés en application de l’article 10-1,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts, subsidiairement, réduire cette somme à de plus exactes proportions,

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation solidaire des défendeurs au paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, subsidiairement, réduire cette somme à de plus justes proportions

— statuer ce de que droit sur les dépens.

***

Par conclusions devant le juge de la mise en état notifiées par voie électronique le 3 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] demande :

Vu les dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et de son décret d’application,

Vu les dispositions du code civil, et notamment l’article 1343-2 du code civil,

Vu les dispositions du code de procédure civile, notamment les articles 700 et 695,

Vu les pièces produites

— condamner solidairement M. [Y] et Mme [D] à lui régler, à titre de provision sur sa créance, la somme de 13.498,01 euros au titre des appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024,

— dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal :

*sur la somme de 11.408,98 euros à compter du 8 avril 2022, date de la lettre de mise en demeure,

* sur la somme de 958,02 euros à compter du 26 juillet 2022, date de l’exploit introductif d’instance,

— sur la somme de 1.553,42 euros à compter du 4 avril 2023, date des conclusions d’actualisation,

— et pour le surplus à compter des présentes écritures,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

Subsidiairement,

— condamner M. [Y] à lui régler à titre de provision sur sa créance la somme de 13.498,01 euros au titre des appels charges et appels travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2024,

— dire que cette somme portera intérêts de droit au taux légal :

*sur la somme de 11.408,98 euros à compter du 8 avril 2022, date de la lettre de mise en demeure,

* sur la somme de 958,02 euros à compter du 26 juillet 2022, date de l’exploit introductif d’instance,

* sur la somme de 1.553,42 euros à compter du 4 avril 2023, date des conclusions d’actualisation,

* et pour le surplus à compter des présentes écritures,

— ordonner la capitalisation des intérêts,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [Y] et Mme [D] à lui régler la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

M. [Y] et Mme [D] n’ont pas régularisé de conclusions dans le cadre de l’incident de provision.

***

Il sera expressément renvoyé aux conclusions du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

Les parties ont été dûment appelées à l’audience du juge de la mise en état du 18 février 2025. L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande de provision :

Le syndicat des copropriétaires soutient que les consorts [B] doivent supporter solidairement le paiement des charges de copropriété compte tenu de clauses contenues au règlement de copropriété. Il expose que le montant des charges et de travaux est justifié par les pièces produites. Il conclut à l’absence de contestation sérieuse et souligne que M. [Y], dans ses conclusions au fond, ne conteste pas devoir être condamné au titre des appels de fonds.

S’agissant de Mme [D], il estime que les clauses stipulées au règlement de copropriété lui sont opposables. Il observe que nonobstant le divorce des époux, les défendeurs ont décidé de demeurer dans l’indivision, qu’ils ont établi une convention d’indivision pour une durée de 5 ans renouvelable, laquelle ne concerne pas les charges de copropriété et que cette convention ne lui est pas opposable.

Il précise que les défendeurs sont certes en indivision post-communautaire, mais revendique les clauses de solidarité du règlement de copropriété. Il ajoute que si en cas de divorce les époux restent obligés jusqu’à la liquidation et au partage, au cas présent, il n’y a pas eu partage, ni liquidation du bien commun mais une convention d’indivision.

Subsidiairement, il demande, si une contestation sérieuse était admise, de condamner M. [Y] à régler l’intégralité de la provision.

SUR CE,

Aux termes des dispositions de l’article 789-3° du code de procédure civile, lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour, notamment, accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur les appels de charges et de travaux :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

Au regard des pièces justificatives de la dette alléguée, le syndicat des copropriétaires fournit aux débats les procès-verbaux des assemblées générales des 6 juin 2019, 1er septembre 2020, 5 juillet 2021, 4 avril 2022, 24 mai 2023 et 18 juin 2024, approuvant les comptes 2018, 2019, 2022 et 2023, les budgets prévisionnels des exercices 2019, 2020, 2021, 2022, 2024 et 2025, les fonds travaux des exercices concernés et certains travaux dont ceux de ravalement de façades, de pignons, du mur de la courette, de souches ou encore de remplacement de collecteurs.

Le juge de la mise en état n’a pas déterminé l’assemblée générale qui aurait approuvé les comptes de l’année 2021, sachant toutefois que celles approuvant le budget prévisionnel de ladite année est produite.

Par ailleurs, il fournit les appels de fonds et des décomptes détaillés.

En conséquence, à ce stade de la procédure, une provision, non discutable, de 12.000 euros sera allouée au syndicat des copropriétaires, à valoir sur sa créance au titre des appels de fonds et de travaux.

La somme allouée ci-dessus est une provision et la portée des mises en demeure adressées uniquement à M. [Y] relève du juge du fond. Ladite provision ne sera pas, dans le cadre de l’incident, assortie des intérêts au taux légal et leur capitalisation sera examinée par le tribunal.

Sur la solidarité et l’indivision :

S’agissant de la solidarité alléguée des deux défendeurs en indivision au paiement des charges de copropriété, il ressort des dispositions de l’article 1310 du code civil que “la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas”.

Le règlement de copropriété prévoit à la Section III “règlement de provisions, fonds de prévoyance garantie II 3°/” (page 30) que “les obligations de chaque copropriétaire sont indivisibles à l’égard du syndicat, lequel, en conséquence, pourra exiger leur entière exécution de n’importe lequel de ses héritiers ou ayants droits”.

Au Chapitre III – “Opérations diverses : mutation de propriété – Indivision – Hypothèques – Locations – Modifications de lots”, Section II – “Indivision Démembrement de la propriété” (page 32), il est prévu qu'“En cas de démembrement de la propriété d’un lot, les nus-propriétaires et les usufruitiers seront solidairement et indivisiblement responsables vis-à-vis du syndicat du paiement des charges afférentes audit lot”

La portée de ces clauses exige une interprétation dans la mesure où les notions d’indivisibilité et de solidarité d’une obligation ne se confondent pas et sont envisagées aux termes de textes distincts (article 1309, articles 1310 à 1319 et 1320 du code civil).

De plus, la rédaction de la première clause (p. 30) paraît s’intéresser à la seule transmission de l’obligation aux héritiers ou à un ayant droit du copropriétaire. La deuxième clause (page 32) ne vise que le démembrement de la propriété entre nu-propriétaire et usufruitier alors que les défendeurs ont la qualité d’indivisaires.

Aussi, les clauses précitées du règlement de copropriété exigent une analyse qui ne peut relever du juge de la mise en état mais du juge du fond. Dans ces conditions, l’existence de l’obligation solidaire de M. [Y] et de Mme [D] dans le paiement des charges de copropriété invoquée par le syndicat demandeur sur la base desdites clauses est affectée d’une contestation sérieuse.

Il est cependant constant que les copropriétaires indivis, tels que les anciens époux, ne sont tenus au paiement des charges de la copropriété nées postérieurement au divorce que jusqu’à l’intervention du partage.

Or, si la convention d’indivision et plus généralement les pièces relatives au divorce des défendeurs n’ont pas été produites dans le cadre de l’incident, – étant rappelé que ceux-ci n’ont pas régularisé de conclusions devant le juge de la mise en état -, il n’est pas discuté dans les conclusions du syndicat des copropriétaires confirmées par les écritures au fond des consorts [B] que la liquidation et le partage postérieurs au divorce portant sur les lots en cause de copropriété ne sont pas intervenus. Les défendeurs demeurent donc en indivision sur ceux-ci.

Ils sont dès lors tenus au paiement de charges de copropriété, à proportion de leur part respective dans l’indivision. Faute de production, dans le cadre de l’incident, de la convention d’indivision réglant les effets du divorce, il y a lieu de retenir les proportions admises par les parties comme étant celles stipulées lors de l’acquisition du bien, – soit 60% pour M. [Y] et 40% pour Mme [D].

M. [Y] n’ayant pas conclu devant le juge de la mise en état, il ne peut-être acquis que celui-ci accepte de supporter à l’égard du syndicat des copropriétaires et en tout état de cause, l’intégralité des charges de copropriété et partant la provision ci-dessus arrêtée.

Dès lors, M. [Y] sera condamné, à titre provisionnel, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.200 euros (60% de 12.000 euros) et Mme [D] sera condamnée à lui payer une provision de 4.800 euros (40% de 12.000 euros), à valoir sur les appels de charges et de travaux.

Le surplus sera rejeté dans le cadre de l’incident devant le juge de la mise en état.

Sur les demandes accessoires :

M. [Y] et Mme [D] seront in solidum condamnés aux dépens de l’incident, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Tenus aux dépens et succombants, ils devront payer in solidum au syndicat des copropriétaires la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

L’affaire sera renvoyée à l’audience du 8 juillet 2025 pour les dernières conclusions des parties au fond et à défaut pour clôture et fixation de la date de plaidoiries au fond.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge de la mise en état, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire, susceptible de recours dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [R] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 7.200 euros, à valoir sur les appels de charges et de travaux,

CONDAMNONS Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3], à titre provisionnel, la somme de 4.800 euros, à valoir sur les appels de charges et de travaux,

REJETONS le surplus des demandes provisionnelles du syndicat des copropriétaires précité,

CONDAMNONS in solidum M. [R] [Y] et Mme [F] [D] aux dépens de l’incident,

CONDAMNONS in solidum M. [R] [Y] et Mme [F] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS les plus amples demandes des parties,

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 8 juillet 2025 à 13h30 pour les dernières conclusions au fond des parties et, à défaut, pour clôture et fixation de la date de plaidoirie.

Faite et rendue à [Localité 11] le 15 mai 2025.

La Greffière Le Juge de la mise en état