Tribunal Judiciaire de Nice, Chambre des referes, 19 juin 2025, n° 24/01599

TJ Nice 19 juin 2025

Arguments

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Rejeté
Absence de servitude de passage
La cour a estimé que le syndicat des copropriétaires se prévaut d'une servitude de passage, et que les demandeurs n'ont pas établi l'absence de cette servitude.
Rejeté
Responsabilité du syndicat pour les dégradations
La cour a jugé que les demandeurs n'ont pas prouvé que les dégradations étaient exclusivement imputables au syndicat, et que des contestations sérieuses subsistent quant à leur demande.

Résumé par Doctrine IA

Dans cette décision de la Cour d'Appel de Nice, les demandeurs, Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J], ont sollicité la fermeture d'un chemin par une barrière électronique et un portique, ainsi qu'une provision pour la réfection de ce chemin, en raison de son utilisation par le syndicat des copropriétaires sans titre. Les questions juridiques portaient sur l'existence d'une servitude de passage et la responsabilité des dégradations du chemin. La juridiction a rejeté l'ensemble des demandes, considérant que le trouble manifestement illicite n'était pas caractérisé et que les contestations sur la réfection du chemin étaient sérieuses. Les demandeurs ont été condamnés à payer 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, ch. des réf., 19 juin 2025, n° 24/01599
Numéro(s) :	24/01599
Importance :	Inédit
Dispositif :	Dit n'y avoir lieu à prendre une mesure en raison du défaut de pouvoir
Date de dernière mise à jour :	27 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	David TICHADOULuc PLENOT

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 12]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 19]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01599 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5FO

du 19 Juin 2025

N° de minute 25/00940

affaire : [C] [J], [G] [U], [Y] [W] épouse [U]

c/ Syndic. de copro. [Adresse 16], sis [Adresse 10]

Grosse délivrée à

M^e David TICHADOU

Expédition délivrée à

Me [Localité 17] PLENOT

l’an deux mil vingt cinq et le dix neuf juin à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 02 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

M. [C] [J]

[Adresse 11]

[Adresse 15]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Luc PLENOT, avocat au barreau de NICE

M. [G] [U]

[Adresse 3]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Luc PLENOT, avocat au barreau de NICE

Mme [Y] [W] épouse [U]

[Adresse 3]

[Adresse 20]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Luc PLENOT, avocat au barreau de NICE

DEMANDEURS

Contre :

Syndic. de copro. [Adresse 16], sis [Adresse 10]

Représenté par son syndic en exercice le cabinet COP IMMO

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e David TICHADOU, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Mai 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Juin 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 2 septembre 2024, Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J] ont fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] aux fins :

— ordonner la fermeture par une barrière électronique et un portique limiteur de hauteur du chemin cadastré section A0 [Cadastre 6] propriété des époux [U] et de M. [J] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LES NEREIDES à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J] demandent aux termes de leurs conclusions reprises oralement :

— à titre principal: ordonner la fermeture par une barrière électronique et un portique limiteur de hauteur du chemin cadastré section AO [Cadastre 6] propriété des époux [U] et de M. [J] sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision,

— à titre subsidiaire, le versement par le syndicat des copropriétaires d’une provision de 19 280,80 euros nécessaire à la réfection du chemin privé,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires LES NEREIDES à leur payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Le syndicat des copropriétaires LES NEREIDES, représenté par son conseil demande dans ses conclusions reprises à l’audience :

— le rejet des demandes,

— la condamnation in solidum des demandeurs à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de fermeture par une barrière électronique et un portique limiteur de hauteur du chemin cadastré section AO [Cadastre 6] :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Mme [Y] [W] épouse [U] ET M. [G] [U] sont propriétaires d’une parcelle de terrain avec villa cadastrée A0 [Cadastre 8] et d’un chemin cadastré A0 [Cadastre 6].

M. [J] est propriétaire de la parcelle cadastrée A0 [Cadastre 9] mais également propriétaire indivis d’une partie dudit chemin cadastré A0 [Cadastre 4].

Les demandeurs font valoir que le chemin cadastré A0 [Cadastre 6] dessert les propriétés [H] et [E], qui sont bénéficiaires d’une servitude de passage.

La copropriété [Adresse 16] est propriétaire de la parcelle cadastrée A0 [Cadastre 7].

Les demandeurs font valoir que le chemin cadastré A0 [Cadastre 6] objet du litige est utilisé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 16] et ce alors qu’il ne dispose d’aucun titre pour l’emprunter et qu’il est endommagé par les passages fréquents des locataires Airbnb et son utilisation intensifié.

Il apparait que le litige est ancien puisque le premier courrier adressé par les époux [U] au syndicat des copropriétaires LES NEREIDES remonte au 29 juin 2013 soit il y a près de quinze ans et que les parties ne sont pas parvenues à trouver un accord.

Il ressort d’un courrier du 23 mai 2024 que les demandeurs ont informé le syndicat des copropriétaires LES NEREIDES de leur souhait de fermer le chemin en faisant état de l’absence de servitude de passage à son profit mais d’une simple tolérance de passage à laquelle ils pouvaient mettre un terme en leur proposant de signer un protocole transactionnel prévoyant l’établissement d’une servitude de passage, la création d’une ASL et la prise en charge du coût de remise en état du chemin par la copropriété, qui a été refusé.

Ils versent à ce titre, une étude technique réalisée par M. [A] en date du 10 mars 2025 mentionnant un vieillissement avancé et des dégradations structurelles localisées du chemin, que des désordres sont constatés sur l’état global du chemin et que compte tenu du trafic important et de l’état général de l’infrastructure, des travaux de réhabilitation doivent être entrepris dans les plus brefs délais afin de prévenir une aggravation des désordres et d’assurer la pérennité de l’ouvrage.

Bien que les demandeurs exposent être bien fondés à obtenir la fermeture du chemin par la pose d’une barrière électronique en leur qualité de propriétaires afin d’en limiter l’accès aux seuls ayants-droits en raison des abus des copropriétaires de la résidence les [18], force est cependant de relever que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’une servitude de passage par destination du père de famille, fait valoir qu’il ne dispose que de deux accès pour accéder à son fond, soit d’un accès principal pour piétons et véhicules passant par le chemin litigieux cadastré section A0 [Cadastre 6] partant de l'[Adresse 14] qui est utilisé depuis plus de soixante ans et d’un accès secondaire pour piétons situé au niveau de l'[Adresse 13], passant par une passerelle en versant un plan cadastral et des photographies en ce sens.

Bien que les demandeurs contestent l’existence d’une servitude de passage par destination du père de famille, en arguant de l’existence d’une autre voie d’accès à la copropriété par les escaliers au niveau de la voie publique et de l’absence de titre, tout en faisant état de dispositions contraires dans l’acte de propriété faisant état de servitudes consenties uniquement pour les escaliers et les canalisations, force est de relever qu’il ressort du règlement de copropriété et de l’étude réalisée par Me [O], notaire que la copropriété [Adresse 16] est issue de la division d’une parcelle qui appartenait à la famille [R], que le chemin situé à l’Est, préexistait à la division parcellaire et qu’il est qualifié de chemin « commun » dans ledit réglement ainsi que dans l’acte de vente de Mme [T] copropriétaire.

En outre, il est constant que ce chemin est ancien, qu’il est utilisé par les copropriétaires depuis de nombreuses années et qu’il constitue le seul accès aux garages de la copropriété par véhicules puisque l’autre accès situé au nniveau de l'[Adresse 13] est uniquement pédestre.

Par ailleurs, selon l’étude réalisée par M. [L] géomètre en 2020, le chemin cadastré A0 [Cadastre 6] fait partie de la parcelle qui a été vendue au syndicat des copropriétaires LES NEREIDES et la voie et l’escalier définis par la parcelle cadastrée A0 [Cadastre 6] sont la propriété indivise d’une partie voire de la totalité des parcelles que ces ouvrages desservent.

De plus, il ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, d’interpréter l’acte de partage et les titres de propriété, dans la mesure où la destination du père de famille ne vaut titre à l’égard des servitudes discontinues, en présence de signe apparent de servitude lors de la division des fonds que si l’acte de division ne contient aucune disposition contraire à son maintien, l’existence de dispositions contraires dans l’acte au maintien de la servitude alléguée, relevant de la seule appréciation du juge du fond.

Enfin, ainsi que l’indique le syndicat des copropriétaires LES NEREIDES, aucun élément probant ne permet d’établir avec l’évidence requise en référé qu’il est à l’origine des dégradations affectant le chemin, qui est dégradé sur toute sa longueur selon le rapport versé.

En conséquence, le trouble manifestement illicite allégué n’étant pas caractérisé, la demande sera rejetée.

Sur la demande de provision :

En l’espèce, les demandeurs sollicitent la condamnation du syndicat des copropriétaires LES NEREIDES à lui verser une provision de 19 280,80 euros en faisant état de son refus de parvenir à un accord et de son utilisation de ce dernier depuis de nombreuses années, demande à laquelle le défendeur s’oppose en arguant que ces derniers cherchent à lui faire supporter seul les travaux de réfection et qu’une répartition équitable entre les propriétaires indivis et usagers doit intervenir, ce qui explique son refus de signer le protocole.

Il convient cependant de considérer au vu des éléments susvisés que cette demande se heurte à des contestations sérieuses, dans la mesure où les demandeurs ne versent aucune pièce établissant ainsi qu’ils le prétendent, qu’ils entretiennent depuis des décennies ce chemin qui appartient à plusieurs propriétaires et qui est utilisé par d’autres riverains . En outre, ils ne produisent aucune pièce probante établissant que les dégradations seraient exclusivement imputables au syndicat des copropriétaires LES NEREIDES et qu’en conséquence, il devrait en assurer seul la réfection, la provision sollicitée correspondant au montant du devis portant sur une réfection totale de la chaussée.

Dès lors, en l’état de l’existence de contestations sérieuses, la demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Au vu de la nature et de l’issue du litige, Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [U] qui succombent supporteront in solidum les dépens et seront condamnés à payer au syndicat des copropriétaires LES NEREIDES la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’y avoir lieu à référé et rejetons en conséquence l’ensemble des demandes de Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J] ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J] à payer au syndicat des copropriétaires LES NEREIDES, la somme de 1800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Mme [Y] [W] épouse [U], M. [G] [U] et M. [C] [J] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT