COUR D’APPEL D'[Localité 7]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00554 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QKTN

Du 30 Décembre 2025

MINUTE N°25/00319

Affaire : Syndic. de copro. LES QUATRES VENTS

c/ [U]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Florian FOUQUES

Copie certifiée conforme

délivrée à

M. [T] [E] [U]

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LES QUATRES VENTS sis à [Adresse 11]

Pris en la personne de son syndic la société SO [Localité 10]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

M. [T] [E] [U]

[Adresse 8]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Comparant en personne

DÉFENDEUR

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 18 Novembre 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 30 Décembre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [T] [E] [U] est propriétaire des lots n° 4025 et 4053 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 5] [Localité 1].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] a, par acte de commissaire de justice du 24 mars 2025, fait assigner Monsieur [T] [E] [U] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir sa condamnation à lui payer les sommes suivantes :

4371,39 euros au titre des charges et provisions échues au 2 janvier 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation1209,88 euros au titre des sommes non échues pour l’exercice budgétaire 20251000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens, qui comprendront outre le cout des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir ainsi que celui taxable du commandement de payer en date du 21 juin 2024.

À l’audience du 18 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes dans ses conclusions en réponse.

Il expose que les explications de Monsieur [U] sont confuses, qu’aucun règlement n’a été effectué entre le mois de décembre 2022 et le mois de mai 2024 et que l’intégralité des versements et virements effectués a bien été comptabilisée ces derniers apparaissant sur les décomptes communiqués.

A l’audience précitée, Monsieur [T] [E] [U], a sollicité le rejet des demandes.

Il expose que le syndicat des copropriétaires LES QUATRE VENTS a oublié de comptabiliser sept virements, que les frais réclamés ne sont pas justifiés et qu’il n’est redevable d’aucune somme au titre des charges de copropriété.

L’affaire a été mise en délibéré au 30 décembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [T] [E] [U] est propriétaire des lots n° 4025 et 4053 au sein de l’immeuble [Adresse 9].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 22 mai 2023, 25 juin 2024 et 25 novembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2022, 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2024 et 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [T] [E] [U] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 17 janvier 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4851,39 euros (avis de réception non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 12 novembre 2025, que Monsieur [T] [E] [U] ne s’est pas acquitté des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’il est redevable de la somme de 1266,55 euros, en ce compris les virements que ce dernier expose avoir effectués et dont il justifie, qui sont bien comptabilisés dans le décompte, déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [T] [E] [U] est bien redevable de la somme de 1266,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2025.

Il sera en conséquence condamné au paiement de la somme de 1266,89 euros au titre des charges de copropriété dues au 31 décembre 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 17 janvier 2025, mis en demeure Monsieur [T] [E] [U] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à la mise en demeure du 17 janvier 2025 de 120 euros, au commandement de payer du 21 juin 2024 de 154,82 euros et les frais de rappel en date du 15 mars 2024 de 60,20 euros, sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les autres frais de relance n’étant pas justifiés, la demande en paiement formée à ce titre sera rejetée.

En outre, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat ou commissaire de justice, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, la demande en paiement des sommes de 520 euros au titre « d’envoi du dossier contentieux « du 26 avril 2023, 150 euros « d’envoi à l’auxiliaire de justice » du 5 juin 2024 et 580 euros pour « transmission dossier à l’auxiliaire de justice » en date du 30 décembre 2024 et 230.49 euros pour « dépens M^e Sorrentino significations conclusions », formée à ce titre, sera rejetée.

S’agissant des frais d’assignation, ces derniers relèvent des dépens

Monsieur [T] [E] [U] sera donc condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 335.02 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par le défendeur soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [T] [E] [U], qui succombe, sera condamné aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9], la somme de 1266,89 euros au titre des charges et provisions échues au 31 décembre 2025, outre la somme de 335.02 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [T] [E] [U] aux entiers dépens;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT