RÉPUBLIQUE

FRAN ÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 25/00194 – N° Portalis DB3U-W-B7J-O2MT

MINUTE N° : 110

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

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COUR D’APPEL DE VERSAILLES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE

Tribunal de proximité de Montmorency

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JUGEMENT

DU 09 FEVRIER 2026

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JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO)

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Johanna TAHAR, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR(S) :

Madame [Y] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

comparante en personne

Monsieur [N] [T]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Cyrielle ROUSSELLE,

Assisté de : Marlène PONIARD, Greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 24 Novembre 2025

DÉCISION :

Prononcée par Cyrielle ROUSSELLE, juge des contentieux de la protection, juge au Tribunal de proximité de Montmorency, assisté de Marlène PONIARD, Greffier,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 novembre 1987, la SA SOCIÉTÉ DE GESTION DES IMMEUBLES DE LA CAISSE NATIONALE DE PRÉVOYANCE, devenue ensuite la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) a donné à bail à Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] un appartement situé [Adresse 2] (escalier 1, rez-de-chaussée, porte 3) à [Localité 8], pour un loyer annuel initial de 55 344 [Localité 6]. Par avenant de renouvellement en date du 22 novembre 2005, le bail a été renouvelé pour un loyer mensuel de 1 034,73 €.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 octobre 2024, la CIMO a fait signifier aux époux [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 5 879,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 1er octobre 2024.

Par notification électronique du 29 octobre 2024, la CIMO a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par actes de commissaire de justice signifiés à étude le 15 septembre 2025, la CIMO a fait assigner Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] devant le juge des contentieux de la protection siégeant au tribunal de proximité de Montmorency, à l’audience du 24 novembre 2025, aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail du 22 novembre 2005, à la date du 12 décembre 2024, faute de paiement de l’arriéré locatif et le 28 novembre 2024 faute de justifier de l’assurance ;

— constater que Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis le 12 décembre 2024 ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge des locataires ;

— déclarer que Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] sont de mauvaise foi dans l’exécution de leurs obligations ;

— déclarer qu’il n’y a pas lieu de faire application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— déclarer que l’expulsion pourra avoir lieu dès la signifiation de la présente décision ;

— condamner in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] au paiement des sommes suivantes :

* 19 081,98 euros au titre de la dette locative arrêtée au 1er septembre 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 2 septembre 2024 sur la somme de 6 048,58 euros, et pour le surplus à compter de l’assignation ;

* une indemnité d’occupation mensuelle fixée à 1 468,11 € (soit 48,26 € par jour), outre les charges, à compter du 12 décembre 2024 et jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs, étant précisé que l’indemnité d’occupation suivra la même indexation sur le loyer contractuel ;

* 2 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, qui comprendront 227,48 € pour le commandement de payer, ainsi que les frais de la signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture du Val-d’Oise le 23 septembre 2025.

À l’audience, la CIMO, représentée par son conseil, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 18 101,59 euros, arrêtée au 20 novembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, tels qu’ils sont sollicités en défense soit 1 500 € par mois en sus du loyer courant.

La CIMO soutient, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 28 octobre 2024 ; sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, que Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] n’ont pas justifié de l’assurance dans le délai d’un mois après la délivrance du commandement.

Madame [Y] [T], présente en personne, ne conteste pas le principe de la dette. Elle demande le bénéfice de délais de paiement à hauteur de 1 500 euros par mois en plus des loyers, suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [Y] [T] fait valoir détenir une société conjointement avec son époux. Elle indique que la seule dette du couple concerne les arriérés locatifs et précise d’une part qu’ils se sont acquittés des loyers de mois d’octobre et novembre 2025, d’autre part qu’elle a déjà commencé à faire des versements supplémentaires chaque mois à raison de 500 €.

Monsieur [N] [T], régulièrement assigné à étude, ne comparaît pas et n’est pas représenté, de sorte que la présente décision sera réputée contradictoire conformément à l’article 474 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. La présidente a avisé les parties que le jugement serait prononcé le 9 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 23 septembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la CIMO justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 29 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la CIMO aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande en paiement

Selon l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 25 novembre 1987 et renouvelé le 22 novembre 2005, du commandement de payer délivré le 28 octobre 2024 et du décompte de la créance actualisé au 20 novembre 2025, que la CIMO rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Il convient de déduire la somme de 359,24 euros imputée pour des frais de contentieux le 1er juillet 2024, laquelle n’entre pas dans les montants de l’arriéré locatif.

Madame [Y] [T], comparante, ne conteste pas être mariée à Monsieur [N] [T]. Ils sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, ayant pour objet l’entretien du ménage. Les condamnations prononcées au présent jugement seront donc solidaires.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à payer à la CIMO la somme de 17 742,35 euros, au titre des sommes dues au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 5 879,96 euros en principal et pour le surplus à compter de l’assignation.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire

Il est rappelé à titre liminaire que l’avenant au contrat de bail, régularisé le 22 novembre 2005, prévoit expressément l’application de la loi du 6 juillet 1989 au présent contrat, initialement régi par les dispositions antérieures de la loi du 23 décembre 1986.

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, antérieure à la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai d’un mois après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Dans ces conditions, la clause doit être réputée non écrite, en ce qu’elle ne respecte pas les délais d’ordre public prévus par l’article 24 susvisé. Il sera donc considéré que la clause résolutoire ne pouvait être acquise que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été effectivement signifié par commissaire de justice en date du 28 octobre 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail à compter du 29 décembre 2024.

Il n’y a pas lieu d’examiner l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance, la clause résolutoire étant acquise pour défaut de paiement.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

Si le locataire se libère de sa dette dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué et dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [Y] [T] propose de s’acquitter des sommes dues de façon échelonnée. Elle justifie de sa situation personnelle et financière, selon laquelle elle est en mesure de régler la dette locative. Le paiement des loyers courants a été repris et la dette a déjà été partiellement acquittée par plusieurs versements mensuels.

En outre, la CIMO n’est pas opposée à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire.

Au vu de ces éléments, il convient donc d’accorder à Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] des délais selon les modalités définies dans le dispositif pour le règlement des sommes dues, étant rappelé que le juge ne peut pas octroyer des délais supérieurs à 36 mois et qu’il appartiendra aux parties, à l’issue de cette période et s’il est nécessaire de prolonger ces délais, de le faire par accord conventionnel.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période, ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, ou en cas d’impayé, la suspension prendra fin et la clause reprendra son effet, et l’intégralité de la dette restée impayée sera immédiatement exigible par le bailleur.

De plus, l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] et de tout occupant de leur chef sera autorisée. Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Par ailleurs, la CIMO ne justifie d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Sur les modalités de l’expulsion

Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, le recours à la force publique est une mesure suffisante pour contraindre Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à quitter les lieux, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte.

Sur la demande de suppression du délai de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

Il résulte de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 29 décembre 2024, de sorte que Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit fixée à 1 468,11 €, et de condamner solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à son paiement à compter du 29 décembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Il sera rappelé que la somme de 17 742,35 euros, arrêtée au 20 novembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 29 décembre 2024 au 20 novembre 2025.

Sur les mesures accessoires au jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] in solidum aux dépens de l’instance, qui comprendront notamment les frais d’assignation, les frais de signification à venir de la présente décision. Les frais du commandement de payer seront liquidés à la somme de 168,62 €, telle que taxée.

Il convient également de condamner in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à payer à la CIMO la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit, sans qu’il soit nécessaire de la prononcer ou de la rappeler.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré :

DÉCLARE recevable la demande de la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 novembre 1987 et renouvelé le 22 novembre 2005 entre la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) d’une part, et Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2] (escalier 1, rez-de-chaussée, porte 3) à [Localité 8], sont réunies à la date du 29 décembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à payer à la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) la somme de 17 742,35 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2024 sur la somme de 5 879,96 euros en principal et pour le surplus à compter de l’assignation ;

ACCORDE un délai à Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] pour le paiement de ces sommes ;

AUTORISE Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à s’acquitter de la dette en 12 fois, en procédant à 11 versements de 1 500 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges ;

DIT que chaque versement devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais octroyés ;

RAPPELLE que la présente décision suspend la procédure d’exécution ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restante due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

En ce cas,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à payer à la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges, soit 1 468,11 €, à compter du 29 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, déduction faite des paiements déjà intervenus ;

RAPPELLE que la condamnation à la somme de 17 742,35 €, arrêtée au 20 novembre 2025, comprend d’ores et déjà l’indemnité d’occupation due pour la période du 29 décembre 2024 au 20 novembre 2025 ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] aux dépens de l’instance, qui comprennent notamment le coût de l’assignation, le coût à venir de la signification de la présente décision, ainsi que la somme de 168,62 € au titre du commandement de payer ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [N] [T] et Madame [Y] [T] à payer à la société civile COMPAGNIE IMMOBILIERE DE LA CNP ASSURANCE (CIMO) la somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe de [Localité 7], le 09 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION