COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [I] c/ Syndic. de copro. L’ATLANTIS

N° 25/

Du 26 Août 2025

4ème Chambre civile

N° RG 20/02693 – N° Portalis DBWR-W-B7E-M7UD

Grosse délivrée à

M^e Christophe NANI

M^e Christophe PETIT

expédition délivrée à

le 26 Août 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du vingt six Août deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, magistrat rédacteur

Assesseur : Madame Diana VALAT

Assesseur : Madame Corinne GILIS

Greffier : Madame Eliancia KALO

DÉBATS

A l’audience publique du 19 Mai 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 26 Août 2025 par mise à disposition au greffe la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées ;

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 26 Août 2025, signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Première Vice-Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision été remise par le magistrat signataire.

NATURE DU JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDEUR:

M. [K] [I]

[Adresse 4]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe PETIT, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DEFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6], représenté par son syndic en exercice

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Christophe NANI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [K] [I] est propriétaire du lot n°77 au sein d’un immeuble en copropriété dénommé « l’Atlantis » situé [Adresse 3] depuis le 6 juin 1996.

Cet appartement, donné à bail à Mme [S] a subi des désordres liés à des infiltrations d’eau, notamment au niveau de sa salle de bains, dont M. [K] [I] a informé le syndic le 5 avril 2019 en lui demandant de faire procéder à une recherche de fuite.

La société Art Dec Eau a conclu en novembre 2019 que les infiltrations résultaient d’une défaillance du groupe de sécurité du cumulus se trouvant dans un édicule sur le toit au-dessus de l’appartement et de la pose d’un tuyau d’évacuation permettant à la pluie de pénétrer dans cet édicule dépourvu d’étanchéité.

M. [K] [I] a fait procéder aux travaux de remplacement de son cumulus mais contestant les conclusions de la société Art Dec Eau, il a saisi son assureur qui a fait procéder à une nouvelle recherche de fuite par la société Energia qui a conclu, dans un rapport unilatéral du 12 février 2020, communiqué au syndic le 12 mars 2020, que les infiltrations provenaient d’un défaut d’étanchéité de la toiture.

M. [K] [I] a sollicité auprès du syndic l’établissement de devis de travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture à soumettre à la prochaine assemblée générale.

Il a été convoqué par lettre recommandée réceptionnée le 26 mai 2020 à l’assemblée générale du 11 juin 2020 qui a notamment rejeté la demande d’exécution des travaux de réfection de l’étanchéité de la toiture mais a voté le principe d’une nouvelle recherche de fuite.

Par acte du 7 août 2020, M. [K] [I] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’Atlantis situé [Adresse 3] pour obtenir notamment le prononcé de la nullité des résolutions 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale du 11 juin 2020, l’annulation de l’imputation de la somme de 119,31 euros de charges privatives relative aux frais de changement de la serrure de la porte d’une coursive de l’immeuble ayant vocation à être imputée en charges communes, le paiement de la somme de 20.000 euros de dommages-intérêts en réparation de son préjudice et de 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé [Adresse 6] a fait procéder à une nouvelle recherche de fuite par la société CB’EAU le 30 septembre 2020 qui a conclu qu’une reprise de l’intégralité de l’étanchéité de la toiture terrasse devait être envisagée.

La société Strong Etanchéité mandatée par le syndic a fait procéder à des travaux de reprise de l’étanchéité de l’édicule situé en toiture en décembre 2020 qui n’ont pas permis de mettre un terme définitif aux infiltrations.

Mme [S], locataire, a quitté l’appartement en janvier 2022.

Le syndicat des copropriétaires a mandaté l’entreprise Victor Woliner qui a indiqué, dans un rapport établi le 26 avril 2022, que lors de pluies battantes, l’eau s’infiltrait à l’intérieur de la souche de gaine technique et l’édicule du chauffe-eau engendrant un dégât des eaux au niveau du plafond de la salle de bains de l’appartement de M. [K] [I].

Aux termes de ses conclusions en réponse n°3 communiquées le 20 novembre 2024, M. [K] [I] sollicite :

le prononcé de la nullité des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 pour non-respect du délai légal de convocation,

que l’imputation de la somme de 119,31 euros en charges privatives relative aux frais de changement de la serrure de la porte d’une coursive de l’immeuble soit jugée nulle et illégale et qu’il soit enjoint au syndicat de retirer cette somme de son compte individuel sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

que l’imputation de la somme de 48 euros au titre de l’envoi d’une mise en demeure soit jugée nulle et illégale et qu’il soit enjoint au syndicat de retirer cette somme de son compte individuel sous astreinte de 100 euros par jour de retard,

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts,

la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à lui payer la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Maître Christophe Petit, membre de la SCP Petit & Boulard. Il fonde sa demande d’annulation des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 sur l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 au terme duquel la convocation à une assemblée générale doit être notifiée au moins vingt-et-un jours avant la date de la réunion. Il précise que ce délai court, selon l’article 64 du même décret, à compter de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. Il fait valoir qu’en l’espèce le délai de convocation n’a pas été respecté et que, bien qu’exerçant la profession d’avocat, la sanction doit s’appliquer. Il ajoute que cette convocation hors délai s’inscrivait plus largement dans une volonté du syndicat des copropriétaires de ne pas procéder aux travaux de réfection de l’étanchéité du toit-terrasse de l’immeuble.

Il estime que les frais de changement de la serrure de la porte d’une coursive de l’immeuble sont des charges communes générales sur le fondement de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 qui doivent être assumées par l’ensemble des copropriétaires dans la mesure où cette porte et la coursive qu’elle dessert sont des parties communes de l’immeuble accessible aux entreprises chargées de son entretien. Il considère que l’imputation de la somme de 119,31€ en charges privatives au débit de son compte devra être annulée.

Il ajoute que la somme de 48 euros facturée au titre d’une mise en demeure par le syndic ne correspond pas à des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dès lors que, procédant d’un envoi automatisé le 5 février 2024, il justifie qu’il avait réglé les charges appelées dès le 26 janvier 2024.

Il fonde sa demande de dommages-intérêts sur l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, en exposant que l’appartement dont il est propriétaire depuis 1996 a subi des infiltrations importantes dès le mois d’avril 2019, alors que sa locataire, Mme [S], occupait les lieux. Il explique qu’à la suite de sa demande du 5 avril 2019, une recherche de fuite a été réalisée au mois de novembre 2019 par la société Art Dec Eau qui a conclu que les infiltrations résultaient d’une part du groupe de sécurité de son cumulus se trouvant dans un édicule situé sur le toit au-dessus de son appartement, et d’autre part de la pose de tuyau d’évacuation permettant aux eaux de pluie de pénétrer dans l’édicule qui serait dépourvu d’étanchéité. Il ajoute qu’il a contesté ces conclusions dans la mesure où son cumulus n’était pas défectueux mais qu’il avait, malgré tout, procédé à son remplacement et que, subissant toujours des infiltrations, il a été contraint de demander sa compagnie d’assurance de procéder à une nouvelle recherche de fuite, le syndic ayant refusé d’y procéder sauf à lui facturer la somme de 650 euros. Il indique que selon le rapport d’expertise de la société Energia ayant procédé à la nouvelle recherche de fuite, l’infiltration avait pour origine un défaut d’étanchéité de la toiture-terrasse, et qu’il avait ainsi sollicité le syndic pour faire établir des devis de réfection de ladite toiture-terrasse. Il précise qu’après plusieurs demandes, la question a été évoquée lors de l’assemblée générale du 11 juin 2020 lors de laquelle l’assemblée a refusé les travaux mais a voté le principe d’une recherche de fuite. Il relate qu’une nouvelle recherche de fuite a été réalisée au mois de septembre 2020 par la société CB’Eau concluant qu’une reprise de l’intégralité de la toiture-terrasse était à envisager. Il indique que les travaux de réfection de la toiture-terrasse ont fait l’objet d’un nouveau refus lors de l’assemblée générale du 26 octobre 2020 mais que des travaux ont été entrepris par la société Strong étanchéité au mois de décembre 2020 consistant en une simple réfection d’une des cheminées de la toiture-terrasse de l’immeuble. Il ajoute que ces travaux n’ont pas permis de mettre un terme aux infiltrations et qu’il a fait constater les dégâts dans l’appartement et notamment dans la salle de bains par constat d’huissier du 21 janvier 2021. Il indique qu’il a repris son appartement à la suite du départ de sa locataire le 13 janvier 2022 et qu’il a constaté que le plafond de la salle de bains, tout juste repeint, était de nouveau dégradé. Il précise que la société Woliner, qui s’est déplacée sur site le 25 avril 2022, a constaté que son appartement continuait de subir des infiltrations et que les travaux de réfection de la toiture-terrasse ont finalement eu lieu au mois de juin 2022. Au regard de l’ensemble de ces éléments, il s’estime fondé à solliciter la condamnation du syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts, estimant avoir subi durant quatre années un refus d’exécuter des travaux mettant fin aux infiltrations. Il ajoute qu’outre les désagréments liés aux infiltrations, il a été contraint de renoncer à augmenter le loyer de l’appartement et à récupérer la taxe des ordures ménagères auprès de sa locataire mais qu’il a également subi une perte de loyers durant neuf mois entre le départ de sa locataire au mois de janvier 2022 et l’exécution des travaux dans la salle de bains de l’appartement intervenus postérieurement aux travaux de réfection au mois d’octobre 2022.

Dans ses conclusions en réponse n°3 notifiées le 23 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation de M. [K] [I] à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la demande d’annulation des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 fondée sur l’article 9 du décret du 17 mars 1967, le syndicat précise que le syndic en exercice recourt aux services d’un prestataire pour procéder aux envois postaux groupés tels que les convocations aux assemblées générales ou les notifications des procès-verbaux desdites assemblées. Il reconnaît un dysfonctionnement interne de ce prestataire qui n’a présenté la convocation à M. [K] [I] que le 26 mai 2020 pour une assemblée générale du 11 juin 2020 soit dans un délai inférieur au délai de vingt-et-un jours. S’il admet que la simple constatation du non-respect de ce délai suffit à faire droit à l’annulation des résolutions auxquelles le copropriétaire contestant s’est opposé et s’en rapporte à justice, il précise que ce dernier, avocat, aurait pu l’informer de la difficulté pour qu’une assemblée générale à une date ultérieure soit proposée en lieu et place de celle du 11 juin 2020.

Pour s’opposer à la demande de dommages et intérêts, il reconnaît que M. [K] [I] s’est effectivement plaint d’infiltrations d’eau dans son appartement occupé par sa locataire, Mme [S]. Il indique que le syndic a demandé à cette locataire, le 23 octobre 2019, si elle avait déclaré le sinistre à son assurance. Il précise qu’il a également organisé une visite de la toiture-terrasse avec des professionnels qui ont pointé un dysfonctionnement du cumulus de l’appartement. Il affirme avoir demandé à M. [K] [I] d’intervenir sur ses installations privatives pour faire cesser le trouble et qu’au besoin, il interviendrait. Il indique que suite à un désaccord sur l’origine des infiltrations, il a proposé à M. [K] [I] de faire procéder à une recherche de fuite par une société spécialisée au moyen de gaz traceur à laquelle il n’a pas donné de suite favorable. Il précise qu’il n’était pas informé de l’intervention de la société Energia pour procéder à une recherche de fuite et qu’il a reçu son rapport non contradictoire du 13 février 2020 par courriel un mois après avec une demande de M. [K] [I] d’établir des devis de réfection de la toiture-terrasse. Il indique que lors de l’assemblée générale du 11 juin 2020, les copropriétaires ont voté contre la réfection de la toiture de l’immeuble en raison du caractère non contradictoire du rapport, de la faible gravité des désordres de l’importance du coût des travaux préconisés s’établissant à 45.000 euros. Il ajoute que malgré le refus de l’assemblée de faire procéder aux travaux de réfection de la toiture, il a poursuivi ses diligences en rapport avec les doléances de M. [K] [I] et que la société Strong étanchéité est notamment intervenue au mois de décembre 2020 pour des travaux de reprise de l’étanchéité de l’édicule, l’entreprise attestant dans le même temps que la surface plane d’étanchéité était en bon état. Il explique que, la locataire se plaignant toujours d’infiltrations, la société Victor Woliner est intervenue le 18 mars 2021 concluant à l’absence de fuite. Il ajoute qu’après le départ de sa locataire au mois de janvier 2022, il a fait intervenir la société Victor Woliner qui a conclu, dans son rapport du 25 avril 2022, que lors de pluies battantes, l’eau s’infiltrait à l’intérieur de la souche de gaine technique et l’édicule du chauffe-eau, engendrant des dégâts au niveau du plafond de la salle de bains de l’appartement. Il précise que l’entreprise a procédé à des travaux le 24 juin 2022 à la suite desquels M. [K] [I] n’a plus formulé de réclamation permettant de conclure à leur efficacité pour mettre un terme aux désordres.

Il souligne qu’il n’est pas resté inactif et a procédé aux diligences qui s’imposaient. Il ajoute que la détermination de l’origine des infiltrations n’était pas simple, que la réfection totale de la toiture-terrasse ne s’imposait pas et que sa responsabilité ne saurait être retenue. Il indique que si le tribunal venait à retenir sa responsabilité, il y aurait lieu de débouter le demandeur en l’absence de préjudice à réparer puisque non fondé sur des justificatifs à l’exception d’une attestation de la locataire. Il ajoute que le fondement de la demande en dommages et intérêts a évolué au cours de la procédure, d’abord motivée par sa mauvaise foi et son inertie puis par un préjudice économique lié à l’impossibilité de réviser le loyer et enfin la perte de chance de louer l’appartement suite au départ de sa locataire. Sur la perte de chance de louer l’appartement, il soutient que le demandeur ne justifie pas qu’il n’a pas pu louer l’appartement du mois de janvier 2022 à octobre 2022.

Pour s’opposer à la demande tendant à l’annulation de l’imputation de la somme de 119,31 euros en charges privatives relative aux frais de changement de la serrure de la porte d’une coursive de l’immeuble sous astreinte et d’imputation sur les charges communes générales, il indique que les seules personnes empruntant la coursive que dessert la porte précitée sont les copropriétaires dont la porte d’entrée donne sur cette coursive. Il ajoute que cette coursive est une partie commune fermée par une clé qui n’a été donnée qu’à ces copropriétaires qui, seuls, en ont l’utilité. Il soutient ainsi qu’il était fondé à n’imputer les frais de la serrure de ladite porte que sur lesdits copropriétaires, et non sur l’ensemble des copropriétaires de l’immeuble.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 décembre 2024. L’affaire a été retenue à l’audience collégiale du 19 mai 2025. La décision a été mise en délibéré au 26 août 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de prononcé de la nullité des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale du 11 juin 2020 pour non-respect du délai légal de convocation.

En vertu de l’article 9 alinéa 3 du décret du 17 mars 1967, sauf urgence, la convocation à une assemblée générale des copropriétaires est notifiée au moins vingt et un jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Il s’agit d’un délai de réflexion, de consultation et de concertation pour les copropriétaires, ce dont il résulte que le non-respect du délai de convocation, même pour un seul jour, entraîne la nullité de l’assemblée générale, sans qu’il soit nécessaire, pour le copropriétaire qui s’en prévaut, de justifier d’un grief causé par l’envoi tardif de la convocation.

Le premier alinéa de l’article 64 du décret du 17 mars 1967 dispose que toutes les notifications et mises en demeure prévues par la loi du 10 juillet 1965 et le présent décret sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Ce texte ajoute que le délai qu’elles font, le cas échéant, courir a pour point de départ le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire.

La preuve de la régularité de la convocation d’un copropriétaire à l’assemblée générale ne peut en principe résulter que de la date de l’accusé de réception de la lettre le convoquant ou de la date de l’émargement.

Il incombe au syndic de faire la preuve de l’accomplissement des formalités qui lui incombent légalement à l’occasion de la tenue d’une assemblée générale.

En l’espèce, M. [K] [I] a reçu une convocation à l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’Atlantis prévue le 11 juin 2020 par courrier recommandé avisé le 25 mai 2020, si bien que le délai légal de vingt-et-un jours a commencé à courir le lendemain, soit le 26 mai 2020.

Il ne peut dès lors qu’être constaté que le délai d’ordre public de vingt-et-un jours entre la date de présentation de la convocation et la date de tenue de l’assemblée générale n’a pas été respecté.

Par conséquent, et sans qu’il soit nécessaire que M. [K] [I] rapporte la preuve d’un grief, il convient de prononcer la nullité des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’Atlantis du 11 juin 2020 pour non-respect du délai légal de convocation.

Sur la demande d’annulation de l’imputation au débit du compte de M. [K] [I] de la somme de 119,31 euros relative aux frais de changement de la serrure de la porte d’une coursive.

Au terme de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

En l’espèce, le 13 février 2020 le syndic Foncia chargé d’administrer la copropriété a adressé à M. [K] [I] un extrait de compte visant à mettre à sa charge diverses dépenses et notamment les frais de remplacement du cylindre de la porte d’une coursive desservant le dernier étage pour un montant de 119,31 euros.

Le règlement de la copropriété de l’immeuble dénommé l’Atlantis n’est pas versé aux débats mais le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis reconnaît, dans ses dernières conclusions, que la coursive qui a été fermée par la porte munie d’une clé est une partie commune.

Dans ces conditions, tous les copropriétaires sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciale, en l’espèce la coursive et la porte qui la dessert.

Le critère d’utilité, qui ne concerne que les charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun auxquels ne sont pas assimilables une coursive qui dessert la toiture de l’immeuble n’a pas vocation à s’appliquer.

En conséquence, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à expurger du débit du compte individuel de M. [K] [I] la somme de 119,31 euros relative aux frais de remplacement du cylindre de la porte d’une coursive desservant le dernier étage et ce, sous astreinte de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quarante jours .

Sur la demande d’annulation de l’imputation au débit du compte de M. [K] [I] de la somme de 48 euros correspondant à l’envoi d’une mise en demeure.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, dispose notamment que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, un extrait de compte établi par le syndic en charge de l’administration de l’immeuble dénommé l’Atlantis met à la charge de M. [K] [I] les frais d’une mise en demeure du syndic du 5 février 2024 pour un montant de 48 euros.

Or, il ressort du même relevé que M. [K] [I] avait honoré le paiement des charges appelées le 1er janvier 2024 dès le 26 janvier 2024 et n’était donc pas débiteur à la date de la mise en demeure si bien que les frais facturés n’étaient pas nécessaires.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis sera condamné à expurger du compte individuel de M. [K] [I] la somme de 48 euros de frais de mise en demeure facturés le 5 février 2024 ou à lui créditer cette somme si elle a été payée et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quarante jours .

Sur la demande dommages et intérêts

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Cette responsabilité du syndicat est de plein droit et ne nécessite pas de rapporter la preuve d’une faute de sa part.

Le syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit qu’en rapportant la preuve d’une force majeure ou d’une faute de la victime ou d’un tiers ayant causé l’entier dommage.

En l’espèce, plusieurs expertises amiables sont intervenues, la majorité d’entre elles concluant à un défaut d’étanchéité de la toiture terrasse ou au niveau de l’édicule situé au-dessus de l’appartement du demandeur, trouvant ainsi leur origine dans les parties communes de l’immeuble.

A la suite de son intervention sur site pour une recherche de fuite le 12 février 2020, la société Energia a déterminé que l’origine de la fuite provenait d’un défaut d’étanchéité de la toiture, précisant que celle-ci ne faisait pas l’objet, eu égard à son ancienneté, d’un isolant thermique.

Le rapport d’intervention en recherche de fuite de la société C’beau du 30 septembre 2020 a identifié la cause des infiltrations comme provenant de défauts d’étanchéité en partie courante de la toiture terrasse et au niveau des relevés d’étanchéité et des souches abritant les cumulus en préconisant une reprise de l’intégralité de l’étanchéité de la toiture terrasse.

La société Victor Woliner a quant à elle conclu, le 26 avril 2022, que lors de pluies battantes, l’eau s’infiltre à l’intérieur de la souche de gaine technique et l’édicule du chauffe-eau situés au-dessus du sinistre et engendre le dégât des eaux au niveau du plafond de la salle de bains de M. [I].

Les travaux réalisés selon facture n°F2200049 du 24 juin 2022 ont par ailleurs consisté en des réparations d’étanchéité de la cheminée sur le toit au-dessus de l’appartement de M. [K] [I] ainsi qu’à la réparation en aluminium soudée au chalumeau avec des retours pour un coût total d’intervention de 330 euros TTC.

Les dommages causés à l’appartement de M. [K] [I] trouvent donc bien leur origine dans les parties communes, les désordres ne s’étant plus manifestés après la réalisation des travaux.

Il ressort des mêmes expertises que ce défaut d’étanchéité a généré des infiltrations d’eau dans l’appartement dont M. [K] [I] est propriétaire en causant des traces d’humidité au plafond de la salle de bains.

M. [K] [I] fait état des nombreuses démarches qu’il a été contraint d’entreprendre auprès du syndicat des copropriétaires relativement aux désordres affectant son appartement qui lui ont occasionné un préjudice moral certain.

En revanche, si M. [K] [I] fait état de sa renonciation à des augmentations indiciaires du loyer et à la récupération de la taxe des ordures ménagères, selon une attestation de sa locataire, il ne précise pas les modalités de calcul de ce préjudice financier en réclamant une somme forfaitaire.

Par ailleurs, il ne fournit aucune pièce attestant de la perte de loyer entre le 13 janvier 2022 et l’exécution des travaux de réparation et de remise en état de la salle de bains de son appartement notamment une attestation de valeur locative ou le bail qu’il a conclu avec un nouveau locataire.

Ce préjudice qui ne pourrait s’analyser qu’en une perte de chance de percevoir des loyers dès le départ de Mme [S] n’est donc pas établi dans son montant.

Par conséquent, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis sera condamné à payer à Monsieur [K] [I] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis sera condamné aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Christophe Petit, membre de la SCP Petit & Boulard, ainsi qu’à payer à M. [K] [I] une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité des résolutions numéros 5, 6, 7, 11 et 16 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé l’Atlantis du 11 juin 2020 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à expurger du débit du compte individuel de M. [K] [I] la somme de 119,31 euros relative aux frais de remplacement du cylindre de la porte d’une coursive desservant le dernier étage et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quarante jours ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis à expurger du compte individuel de M. [K] [I] de la somme de 48 euros de frais de mise en demeure facturés le 5 février 2024 ou à lui créditer cette somme si elle a été payée et ce, sous astreinte provisoire de 50 euros par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quarante jours ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis situé [Adresse 3] à payer à M. [K] [I] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis situé [Adresse 3] à payer à M. [K] [I], la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis situé [Adresse 3] de toutes ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble l’Atlantis situé [Adresse 3] aux dépens de l’instance dont distraction au profit de Maître Christophe Petit, membre de la SCP Petit & Boulard ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT