COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00643 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PTEX

Du 21 Janvier 2025

MINUTE N°

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ S.C.I. SCI ASV

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e FOUQUES

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e GAYETTI

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Mars 2024, déposée par commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS SO [Localité 7]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. SCI ASV

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Patrick GAYETTI, avocat au barreau de NICE

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 03 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 21 Janvier 2025.

EXPOSE DU LITIGE

La SCI ASV est propriétaire des lots n° 19 et 23 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 8] sis [Adresse 3].

Faisant valoir que des charges de copropriété [Adresse 8] demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] a, par acte de commissaire de justice du 27 mars 2024, fait assigner la SCI ASV devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  3715,03 euros au titre de l’arriéré de charges courantes et d’appels de travaux, échu et impayé au 2 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter des présentes,

—  1156,22 euros au titre des provision sur charges, appels de travaux et du fonds de travaux loi ALUR pour l’exercice budgétaire 2024, la somme de 1156,22 euros,

—  2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— aux dépens en ce compris le coût des présentes, celui de la signification de la décision à intervenir.

À l’audience du 3 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes et s’est opposé à la demande de délais de paiement formulée par la défenderesse.

Il expose que la société défenderesse est défaillante dans le règlement de ses charges, qu’elle est redevable de la somme de 3715,03 euros au titre des charges échues au mois de janvier 2024 ainsi que des provisions non encore échues pour l’année 2024, que sa carence régulière et répétée justifie l’octroi de dommages-intérêts et que sa demande de délai de paiement n’est pas justifiée.

À cette même audience, la SCI ASV représentée par son conseil a sollicité dans ses écritures :

— fixer la dette principale extournée des frais comme indiqué ci-dessus à la somme de 3049,63 euros,

— lui accorder un délai de 15 mois de délai pour apurer la dette,

— ramener à de plus justes proportions le montant des dommages et intérêts réclamés par le Syndicat, ainsi que l’article 700,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

Elle soutient avoir fait l’objet d’une précédente condamnation par un jugement rendu par le tribunal de proximité de Nice le 9 novembre 2022, qu’elle a intégralement réglé les causes dudit jugement, que ses capacités contributives ont été au cours de l’année 2023 totalement monopolisée pour le règlement de cette dette antérieure et qu’elle a rencontré des difficultés pour régler les charges échues postérieurement. Elle indique n’être redevable que de la somme de 3049,63 euros après déduction des frais et qu’elle a repris le règlement des appels de fonds depuis le 1er avril 2024. Elle sollicite des délais de paiement pour le règlement de ces sommes, en faisant valoir que pendant l’année 2023, elle n’a pas pu tirer des revenus de la mise en location de son local qui n’était pas exploité.

L’affaire a été mise en délibéré au 21 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI ASV est propriétaire des lots n° 19 et 23 qui dépendent de l’immeuble [Adresse 8].

Il ressort du procès-verbal d’assemblée générale des 4 juin 2021, 13 avril 2022 et 2 mai 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice 2021 et ont adopté les budgets prévisionnels des années 2022, 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI ASV pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 9 janvier 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3715,03 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte arrêté au 2 janvier 2024, que la SCI ASV ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 3049,63 euros déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions à échoir portant la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 qui sont depuis devenues échues, sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que la SCI ASV qui a comparu et qui ne soulève aucune contestation à ce titre, est bien redevable de la somme de 3049,63 euros au titre des charges de copropriété dues au 2 janvier 2024 et de la somme de 1156,22 euros au titre des provisions qui étaient à échoir portant la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024 qui sont depuis devenues échues et exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3049,63 euros échues au 2 janvier 2024 et de la somme de 1156,22 euros au titre des provisions échues pour la période du 1er avril 2024 au 31 décembre 2024, soit à la somme de 4205.85 euros au titre des charges et provisions sur charges, due au 31 décembre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 7 novembre 2023, mis en demeure la SCI ASV de régler les charges et provisions échues puis lui a adressé une relance le 7 décembre 2023.

Les frais afférents à ces actes de 115.40 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, si que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement de la somme de 550 euros au titre des frais de transmission du dossier à l’auxiliaire de justice formée à ce titre sera rejetée.

La SCI ASV sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 115.40 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de délai de paiement :

L’article 1343-5 du code civil dispose que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que la SCI ASV a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation au paiement d’un arriéré de charges par un jugement en date du 9 novembre 2022 et qu’elle a ce titre effectué plusieurs versements au cours de l’année 2023 à hauteur de la somme de 6581 euros en exécution de cette décision.

Dès lors, bien qu’elle ne verse aucune pièce sur sa situation financière, force est de relever qu’elle démontre avoir réglé intégralement les causes du jugement du 9 décembre 2023 au cours de l’année 2023 ce qui a engendré des difficultés dans le règlement des charges échues depuis et qu’elle expose ne pas avoir pu tirer de revenus de la mise en location de son local qui n’était pas exploité en 2023.

Il convient cependant de tenir compte du fait qu’elle n’a effectué aucun règlement en 2024.

En conséquence, au vu de ces éléments, il lui sera accordé des délais de paiement mais sur une durée de douze mois selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, la SCI ASV est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Il est établi qu’elle a déjà fait l’objet d’une précédente condamnation pour non-paiement des charges par jugement rendu par le tribunal judiciaire du 9 novembre 2022 et qu’elle s’est à nouveau, nonobstant le règlement des causes du jugement, abstenue de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois.

Dès lors, elle commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété contrainte d’engager de nouveau une procédure judiciaire à l’égard du défendeur.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI ASV qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI ASV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 4205.85 euros au titre des charges et provisions sur charges due au 31 décembre 2024 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation;

CONDAMNE la SCI ASV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 115.40 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

ACCORDE à la SCI ASV des délais de paiement et dit que la dette sera payable en 12 versements mensuels successifs de 350 euros, le dernier représentant le solde en principal, intérêts et frais;

Dit que le premier versement sera exigible le cinquième jour du premier mois civil suivant la date de signification du présent jugement puis de chaque mois suivant;

Dit que le non paiement d’une seule mensualité à son échéance entraînera la déchéance du terme et l’exigibilité de l’intégralité de la somme restant due;

Rappelle que conformément à l’article 1343-5 du code civil, la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision

CONDAMNE la SCI ASV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI ASV à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

DÉBOUTE les parties du surplus ;

CONDAMNE la SCI ASV aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT