Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée à

la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI

la SELARL PLMC AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NÎMES

Loyers commerciaux

JUGEMENT PRONONCE LE : 18 Décembre 2025

DOSSIER N° : N° RG 25/00002 – N° Portalis DBX2-W-B7J-K6DJ

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

EN AUDIENCE PUBLIQUE DU 21 Octobre 2025

PRESIDENT : Marianne ASSOUS, Vice-Présidente

GREFFIER : Aurélie VIALLE, Greffière

PARTIES :

DEMANDERESSE

Société Civile Immobilière DELTA

immatriculée au RCS de [Localité 11] sous le n°340 703 925,

prise en la personne de son repréentant légal, sa co-gérante, Madame [V] [W], domicilée en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Caroline FAVRE DE THIERRENS de la SELARL FAVRE DE THIERRENS BARNOUIN VRIGNAUD MAZARS DRIMARACCI, avocats au barreau de NIMES

DEFENDERESSE

S.A.R.L. CEVENNES MOTOCULTURE NIMES

Société à Responsabilité Limitée au capital de 7.622,45 €

immatriculee au rcs de nimes sous le numero 342 546 967

prise en la personne de son representant legal en exercice domicilie en cette qualite audit siege social, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Géraldine BRUN de la SELARL PLMC AVOCATS, avocats au barreau de NIMES, avocat postulant et par la SELARL PLMC Avocats, M^e Jean-Marc CASES, avocat au barreau de Nimes, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 15 septembre 1987, la SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE DELTA a donné à bail à la société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES (S.A.R.L.) un local à usage commercial situé dans le lotissement du [Localité 8] d’une contenance de 2000 m2, consistant en un hangar à usage commercial d‘une superficie d’environ 900 m2 comprenant un bureau, un hall d’exposition, un local de réception et stockage.

Ledit bail a été consenti pour une durée de neuf années entières et consécutives à compter du 1er octobre 1987 pour se terminer le 30 septembre 1996.

Le loyer annuel en principal avait été fixé à la somme 80400 francs hors taxes payable mensuellement et d’avance le 5 de chaque mois.

Par avenant en date du 10 juin 1993, les parties ont convenu d’augmenter le loyer pour le porter à la somme de 156000 francs payables d’avance par mensualités de 13000 francs HT chacune à compter du 1er juin 1989 rétroactivement.

Le bail s’est poursuivi tacitement.

Par acte en date du 28 septembre 2022, la SCI DELTA a fait délivrer congé à la société CEVENNES MOTOCULTURE pour le 31 mars 2023 avec offre de renouvellement moyennant un loyer de 63000 euros hors taxes et hors charges.

Par courrier recommandé avec avis de réception de son Conseil en date du 9 novembre 2022, le preneur a indiqué accepter le principe du renouvellement du bail commercial à compter du 1er avril 2023 mais aux mêmes conditions financières, « à savoir un loyer annuel de 28999,92 € HT ».

Par acte en date du 24 septembre 2024, la SCI DELTA a fait signifier à la S.A.R.L.U. CEVENNES MOTOCULTURE NIMES un mémoire en demande aux fins de fixation de loyer suite à la demande de congé du bail avec offre de renouvellement.

La S.A.R.L.U. CEVENNES MOTOCULTURE NIMES a notifié un mémoire en réponse en date du 22 octobre 2024 aux termes duquel elle s’oppose à la fixation du loyer du bail renouvelé à la somme de 60000 euros, et précise ne pas s’opposer à la demande d’expertise sollicitée à titre subsidiaire par le bailleur à condition que ce dernier prenne en charge l’intégralité des frais d’expertise.

Après avoir été déposé une requête en ce sens, par ordonnance en date du 21 mars 2025 la SCI DELTA a été autorisée à assigner à jour fixe devant le juge des loyers commerciaux la société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES.

Par acte délivré le 28 mars 2025, la SCI DELTA a assigné la société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES aux fins de fixation du montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023 à la somme de 60000 euros hors charges et hors taxes par an.

La SCI DELTA demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, R.145-23, L.145-34, L.145-38 du Code de commerce, de :

— DEBOUTER la SARL CEVENNES MOTOCULTURE NIMES de ses demandes,

— JUGER qu’à compter de la date du renouvellement du bail, l’indice de référence servant à la révision triennale de l’indexation annuelle du loyer sera désormais l’indice des Loyers Commerciaux (ILC) tel qu’il est établi par l’Institut [10] et des Etudes Economiques (INSEE), et l’indice de base sera le dernier paru à la date du renouvellement du bail, soit I’ILC du premier trimestre 2022 valeur 120.61, l’indice de comparaison servant à la fixation du loyer étant l’indice du trimestre correspondant publiée chaque année suivante,

— FIXER le montant du loyer du bail renouvelé à compter du 1er avril 2023, date de renouvellement du bail, à la somme en principal de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000 euros) hors charges et hors taxes par an, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expire demeurant inchangées,

— CONDAMNER au paiement des intérêts au taux légal sur chacune des échéances dues depuis la date de demande en justice à compter de chaque date d‘exigibilité, en application de l’article 1231-6 du Code civil, comportant injonction de payer,

— JUGER que ces intérêts seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil pour ceux correspondant à la créance de loyers due depuis plus d’un an,

SUBSIDIAIREMENT.

— ORDONNER une mesure d‘expertise en application de l’article R.145-30 du Code de commerce,

— FIXER un loyer provisionnel pendant la durée de l’instance a la somme de de 50.000 € (CINQUANTE MILLE EUROS), à compter de la désignation de l’expert judiciaire, loyer sur lequel continuera de s’appliquer la clause d‘indexation contractuelle pendant la durée de l’instance,

— PRONONCER l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

En application des articles L.1 1 1-2, L.1 1 1-3 et L.11 1-6 du Code des procédures civiles d’exécution :

— JUGER qu’à défaut d’exercice par 1'une ou l’autre des parties de son droit d’option prévu par les dispositions de l’article L.145-57 du Code de commerce et qu’à défaut d’appel ou si l’exécution provisoire est prononcée, la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles L.111-2, L.111-3 et L.111-6 du Code des procédures civiles d’exécution,

— CONDAMNER au paiement des dépens, y compris les frais d‘expertise s’il y a lieu.

Au soutien de ses prétentions, la SCI DELTA, qui conteste le rapport d’expertise de Monsieur [C], fait état du rapport établi par Monsieur [S].

Elle argue notamment de ce que le local commercial bénéficie d’une bonne déserte routière et d’une visibilité qui sont des facteurs valorisants pour la fixation du loyer ; que contrairement à ce qui est avancé par la locataire, l’existence d’une servitude de passage est sans impact sur la valeur locative du local commercial ; que la quittance de loyer de la SOCIETE NOUVELLE [X] (STORES [X]) produite par la société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES n’est ni pertinente ni objective.

La société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES demande au juge des loyers commerciaux, sur le fondement des articles L.145-33, R.145-23, L.145-34 et L.145-38 du Code de commerce, de :

l’ACCUEILLIR en ses moyens de faits et de droit, CONSTATER la vétusté de l’immeuble, objet du bail commercial sis [Adresse 3],CONSTATER que la cogérante non associée Mme [V] [W] est défaillante dans l’administration de la preuve de motif permettant d’augmenter le loyer et de fixer le loyer à la valeur locative,CONSTATER que la SCI DELTA a attendu 2 ans (à quatre jours près) pour signifier son assignation devant le Juge des Loyers commerciaux alors que le congé avec offre de renouvellement datait du 28 septembre 2022 et concernait la fixation d’un nouveau loyer à compter du 31 mars 2023,REJETER les demandes, fins et prétentions de la SCI DELTA tendant à voir fixer le prix du bail renouvelé au 1er avril 2023 à la somme annuelle de SOIXANTE MILLE EUROS (60.000 euros) hors charges et hors taxes,REJETER la demande de la SCI DELTA tendant à voir condamner la locataire au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis la date de la demande en justice,FIXER le loyer de renouvellement à la somme annuelle de 29.000,04 € HT, soit un loyer mensuel de 2.416.67€ HT, dû à la SCI DELTA,REJETER la demande de la SCI DELTA tendant à voir organiser une expertise judiciaire,à titre subsidiaire, si le juge des loyers commerciaux entendait faire droit à la demande d’expertise de la SCI DELTA :

JUGER que les frais d’expertise seront mis à la charge de la SCI DELTA dans la l’attente de la décision définitive,FIXER le loyer provisionnel, à compter de la désignation de l’expert, à la somme de 29.000,04 € HT, soit un loyer mensuel de 2.416.67€ HT,en tout état de cause,

ECARTER l’exécution provisoire de droit qui n’est pas compatible avec la nature de l’affaire et risquerait d’entrainer les conséquences manifestement excessives pour elle,CONDAMNER la SCI DELTA au paiement de la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.La société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES expose qu’en l’absence de validation du protocole d’accord transactionnel et du nouveau bail commercial, le loyer n’a pas été augmenté et reste fixé à 29000,04 euros.

Elle estime que la demanderesse est défaillante dans l’administration de la preuve de motifs permettant de fixer le loyer à la valeur locative et d’augmenter sensiblement le loyer, et fait notamment valoir :

que la seule différence entre les deux rapports d’expertise est que Monsieur [C] distingue une évaluation libre de tout occupant et une évaluation avec un locataire et précise dans son rapport que selon les us et usages des experts immobiliers, un local occupé doit faire l’objet d’une décote de 30 %,que le quartier en question est tout sauf une zone à fort potentiel commercial,qu’au niveau pratique, l’évolution du quartier empire de jour en jour et pose des problèmes pour les rares commerces encore implantés et notamment pour elle,que la seule entrée des locaux n’appartient pas à la SCI DELTA et/ou à son locataire mais au propriétaire de la parcelle voisine (actuellement parcelle LM [Cadastre 5] suite à division de la parcelle [Cadastre 4] et de son ayant droit à savoir VEO LOCATION, son locataire qui ne sont obligés de ne consentir à la SCI DELTA et à son ayant droit (locataire) CEVENNES MOTOCULTURE NIMES qu’un simple droit de passage),l’état réel de l’ensemble immobilier,que le rapport établi par Monsieur [S] comporte des incohérences,que le loyer mensuel du voisin la SOCIETE NOUVELLE [X] (STORES [X]) s’élève à 3.316,78 € et concerne un local plus grand, avec une véritable entrée lui appartenant et dans un état irréprochable.S’agissant de la demande d’expertise, la société CEVENNES MOTOCULTURES NIMES prétend apporter largement la preuve de l’absence de modification des facteurs locaux de commercialité de sorte que cette demande n’est donc pas fondée. Elle estime qu’en réalité, cette demande subsidiaire de désignation d’un expert vient pallier le manque d’argument de la SCI DELTA, en réplique notamment à l’argumentation de son locataire.

A l’audience du 21 octobre 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 18 décembre 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article L.145-33 du Code de commerce, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1° les caractéristiques du local considéré,

2° la destination des lieux,

3° les obligations respectives des parties,

4° les facteurs locaux de commercialité,

5° les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

En l’espèce, la SCI DELTA produit notamment un rapport d’expertise en date du 7 juillet 2022 établi par Monsieur [T] [S], qui estime la valeur locative des locaux « aux environs de 63766,45 € sur base d’une surface utile totale de 648,63 m2 une valeur vénale au m2 de 98,31 € comprise dans une fourchette entre 60578,13 € et 66954,78 € » et la valeur vénale « aux environs de 608150,63 € sur la base d’une surface utile totale de 648,63 m2 une valeur vénale au m2 de 937,59 € comprise dans une fourchette entre 577743,10 € et 638558,17 € » .

La société CEVENNES MOTOCULTURE NIMES produit quant à elle notamment un rapport d’expertise en date du 25 octobre 2021 établi par Monsieur [B] [C] qui estime la valeur vénale de l’ensemble immobilier litigieux « à la somme de : bien libre de toute occupation : 591000 euros (…) bien occupé par un bail commercial : 414000 euros (…) ».

Il y a lieu de recourir à une expertise judiciaire, dont les frais seront provisoirement avancés par la demanderesse, et de fixer le loyer provisionnel au montant du loyer actuel.

L’ensemble des demandes, ainsi que les dépens, seront réservés.

En vertu de l’article 514 du Code de procédure civile les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce il sera rappelé que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux statuant après débats tenus publiquement, par jugement contradictoire, avant dire droit et par mise à disposition :

ORDONNE une expertise ;

COMMET pour y procéder Madame [U] [C], expert inscrit sur la liste de la cour d’appel de [Localité 11], demeurant [Adresse 12] – Tel [XXXXXXXX01] – mèl : [Courriel 6] ;

avec mission de :

— se rendre sur les lieux, à savoir local commercial situé lotissement [Adresse 9] au [Adresse 3], en présence des parties ou celles-ci dûment convoquées, et se faire remettre tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission ;

— décrire les locaux commerciaux, ainsi que leur état d’entretien aussi bien en ce qui concerne le bâti que les aménagements réalisés par le locataire ;

— determiner la surface des locaux, dire et justifier le cas échéant l’application d’un coefficient de pondération ;

— donner son avis sur la valeur locative des biens loués en prenant en considération les critères imposés par l’article L.145-33 du Code de commerce ;

— dire pour chaque critère s’il est susceptible d’être pris en compte ou non et, dans l’affirmative, expliciter les raisons au moyen d’arguments objectifs, joints au rapport;

— procéder au moyen d’un pré-rapport ;

— répondre aux dires des parties ;

— faire toutes observations utiles au présent litige ;

Sur les obligations attachées au déroulement de l’expertise :

DIT que l’expert devra faire connaître sans délai son acceptation au juge chargé du contrôle de l’expertise, et devra commencer ses opérations dès sa saisine (à réception de l’avis de consignation) ;

DIT qu’en cas d’empêchement ou de refus de l’expert, il sera procédé à son remplacement par ordonnance du juge chargé du contrôle de l’expertise ;

DIT que l’expert devra accomplir sa mission conformément aux articles 232 et suivants du code de procédure civile, notamment en ce qui concerne le caractère contradictoire des opérations;

DIT que l’expert devra tenir le juge chargé du contrôle de l’expertise, informé du déroulement de ses opérations et des difficultés rencontrées dans l’accomplissement de sa mission;

DIT que l’expert est autorisé à s’adjoindre tout spécialiste de son choix sous réserve d’en informer le juge chargé du contrôle de l’expertise et les parties ;

RAPPELLE aux parties qu’en cas de pré-rapport :

— le délai (3 semaines minimum) pour adresser les dires fixé par l’expert est un délai impératif;

— les dires doivent concerner les appréciations techniques et que l’expert ne peut être saisi de questions de nature purement juridique ;

DIT que l’expert devra déposer son rapport définitif (accompagné des documents annexés ayant servi à son établissement, ceux qui le complètent ou contribuent à sa compréhension et restituera les autres contre récépissé aux personnes les ayant fournis ) et sa demande de rémunération au greffe du tribunal, dans le délai de rigueur de 6 mois à compter de l’avis de dépôt de consignation (sauf prorogation dûment autorisée), et communiquer ces deux documents aux parties ;

DIT que les parties disposeront d’un délai de QUINZE JOURS à compter de sa réception pour adresser au greffe (service des expertises) leurs observations sur la demande de rémunération;

DIT que les frais d’expertise seront provisoirement avancés par la SCI DELTA qui devra consigner la somme de 2000 euros à valoir sur la rémunération de l’expert ;

DIT que la consignation à valoir sur les honoraires de l’expert est à consigner par la SCI DELTA à la régie des recettes dans les 6 semaines à compter de la demande de consignation émise par le service des expertises,

DIT que cette consignation pourra être réglée :

*Par virement bancaire sur le compte de la Régie du Tribunal Judiciaire de NIMES dont les coordonnées sont les suivantes : [XXXXXXXXXX07] – BIC : TRPUFRP1, en indiquant impérativement le numéro RG du dossier en référence du virement ;

*OU, à défaut, par chèque bancaire libellé à l’ordre du « Régisseur du Tribunal Judiciaire de NIMES,

étant précisé que :

— à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque, (sauf décision contraire du juge en cas de motif légitime)

— chaque partie est autorisée à procéder à la consignation de la somme mise à la charge de l’autre en cas de carence ou de refus ;

DIT qu’elle sera dispensée de consignation en cas d’octroi de l’aide juridictionelle ;

FIXE le loyer provisionnel au montant du loyer actuel ;

RÉSERVE les dépens et les frais irrépétibles ;

DIT que l’affaire sera rappelée à la première audience utile à la diligence du greffe dès réception du rapport d’expertise ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit,

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes,

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente et la Greffière.

La Greffière La Présidente