COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00760 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QMLB

Du 01 Juillet 2025

MINUTE N°25/00196

Affaire : Syndic. de copro. RESIDENCE [6]

c/ [F]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Lisa ARRIGHI

M^e Cyril SABATIE

Expédition(s) délivrée(s)

à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 10 Avril 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. RESIDENCE [6], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SARL [V] [Y]

IMMOBILIER, sise [Adresse 3]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Cyril SABATIE, avocat au barreau de PARIS

Rep/assistant : M^e Lisa ARRIGHI, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [M] [F]

[Adresse 4]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 20 Mai 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 01 Juillet 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [M] [F] est propriétaire des lots n° 16 et 92 au sein de la copropriété de l’immeuble situé [Adresse 8].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ALMA a, par acte de commissaire de justice du 10 avril 2025, fait assigner Madame [M] [F] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

3814,23 euros arrêtée au 1er avril 2025, outre intérêts à compter de la délivrance de la première mise en demeure pour les sommes dues à cette date et de l’assignation pour le surplus, détaillée ainsi qu’il suit : 3 524,23 euros au titre des charges et provisions échues 290 euros au titre des frais nécessaires

1192,14 euros des charges provisionnelles non échues ;

1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi ;

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

Rappeler l’exécution provisoire de la décision.

À l’audience du 20 mai 2025, Madame [M] [F], régulièrement assignée par acte déposé en l’étude du commissaire de justice, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondée à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [M] [F] est propriétaire des lots n° 16 et 92 dépendant de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 6 avril 2023 et 10 juin 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices 2018 à 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices relatifs aux périodes du 1er novembre 2023 au 31 octobre 2024 et du 1er novembre 2024 au 31 octobre 2025.

La première mise en demeure en date du 12 novembre 2024, adressée à Madame [M] [F], ne fait nullement référence aux dispositions de l’article 19-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Dès lors, seule la mise en demeure en date du 4 mars 2025 sera retenue.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [M] [F] pour la période considérée ainsi que la mise en demeure du 4 mars 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3624,23 euros (pli avisé non réclamé) lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges à échoir de 1192,14 euros, qui sont détaillées.

Il ressort du décompte versé en date du 15 mai 2025, que Madame [M] [F] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 3524,23 euros et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er mai 2025 au 31 octobre 2025 de 1192,14 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [M] [F] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 3524,23 euros au titre des charges de copropriété dues au 30 avril 2025 et de la somme de 1192,14 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3524,23 euros due au 1er avril 2025 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mars 2025 et de la somme de 1192,14 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er mai 2025 au 31 octobre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 12 novembre 2024, mis en demeure Madame [M] [F] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 40 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Toutefois, les frais d’assignation relèvent des dépens, et seront examinés au paragraphe suivant.

Madame [M] [F] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 40 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l‘article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 4 mars 2025.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [M] [F] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plus d’un an, Madame [M] [F] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires RESIDENCE ALMA la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ALMA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [M] [F], qui succombe, sera condamnée au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ALMA, la somme de 3524,23 euros au titre des charges et provisions échues 1er avril 2025, outre la somme de 40 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 4 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble Syndicat de copropriétaires RESIDENCE ALMA, la somme de 1192,14 euros au titre des provisions non échues devenus exigibles pour la période du 1er mai 2025 au 31 octobre 2025 ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ALMA la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [M] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble RESIDENCE ALMA la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Madame [M] [F] aux entiers dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT