TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURGOIN-JALLIEU

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

JUGEMENT DU 09 Décembre 2025

N° Minute : 25/

N° RG 23/01140 – N° Portalis DBYG-W-B7H-DFHO

Plaidoirie le 07 Octobre 2025

Composition du tribunal :

Président : M^me Jeanne-Odile ALMODOVAR-BOY

Greffier lors des débats : M^me Alexandra ACACIA

Greffier lors de la mise à disposition : M^me Catherine MOTTIN

Copie exécutoire délivrée le :

à M^e JACQUEMOND-COLLET

Copies aux parties délivrées le :

Dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

COMMUNE DE VASSELIN

Hôtel de ville

306 rue de la Forge

38890 VASSELIN

représentée par M^e Marion GIRARD, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

DEFENDEURS

Monsieur [F] [K]

270 A rue de la Forge

38890 VASSELIN

Madame [X] [R]

270 A rue de la Forge

38890 VASSELIN

tous deux représentés par M^e Laurent JACQUEMOND-COLLET, avocat au barreau de BOURGOIN-JALLIEU

Le jugement dont la teneur suit a été rendu le 09 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe en application des dispositions des articles 450 à 453 du Code de Procédure Civile, les parties avisées oralement.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat de bail daté du 4 juillet 2018 consenti par la commune de Vasselin, Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] ont pris en location un logement situé 270 A Rue de la Forge – 38890 VASSELIN, en contrepartie du versement d’un loyer mensuel d’un montant de 690,00 €.

Par acte de commissaire de justice, remis à l’étude le 16 août 2023, la commune de Vasselin a fait délivrer à Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] un commandement de payer dans un délai de deux mois la somme totale de 5 615,08 € au titre des loyers et charges impayés.

La commune de Vasselin a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives suivant courrier daté du 22 août 2023 de la situation d’impayés de Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R].

Par acte de commissaire de justice remis à personne le 26 octobre 2023, la commune de Vasselin a assigné Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu aux fins de voir :

• Prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail liant la Mairie de VASSELIN et Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R],

• Ordonner à défaut de départ volontaire, l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], ainsi que de tout occupant de son chef du local sis 270 A rue de la Forge 38890 VASSELIN, avec le concours si besoin est, de la force publique et d’un serrurier,

• Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], à verser la somme de 6.154,08 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à ce jour outre intérêts légaux à compter du 16 aout 2023, date du commandement de payer, et outres loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date de l’audience,

• Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], à payer à la Mairie de VASSELIN la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de la procédure et de ses suites.

Dans leurs conclusions en réponse, Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] demandent en réponse au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu de :

• Constater le désistement d’action express de la Commune de Vasselin de sa demande de résiliation de bail ;

• Constater le caractère indécent du logement à la date du 18 mars 2021 ;

Par conséquent,

• Condamner la Commune de Vasselin au paiement à Monsieur [K] et Madame [R] des sommes suivantes :

—  24 840,00 € au titre des dommages et intérêts en réparation du préjudice financier subi

—  6 000,00 € au titre du préjudice de jouissance, moral et financier ;

—  2 500,00 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile

• Outre aux entiers dépens et des suites de la décision à intervenir.

Dans ses dernières conclusions, la Commune de Vasselin demande au juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourgoin-Jallieu de :

A titre liminaire,

• Se déclarer compétent pour statuer sur la demande relative à l’abus de saisie,

A titre principal,

• Donner acte à la Commune de Vasselin de son désistement de sa demande tendant à voir

prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail,

• Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], à verser la somme de 2 934,32 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés à ce jour outre intérêts légaux à compter du 16 aout 2023, date du commandement de payer, et outres loyers, charges et indemnités d’occupation échues à la date de l’audience,

• Débouter Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] de l’intégralité de leurs demandes,

A titre subsidiaire,

• Réduire les demandes indemnitaires de Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] a de plus justes proportions,

En tout état de cause,

• Condamner solidairement Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], à payer à la Mairie de VASSELIN la somme de 1.000,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

• Condamner solidairement les mêmes aux entiers dépens de la procédure et de ses suites.

Après renvoi, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 07 octobre 2025, en présence de la commune de Vasselin, régulièrement représentée par son conseil, lequel a maintenu ses demandes, après avoir actualisé la créance à hauteur de 2 934,32 € suivant décompte arrêté au 16 août 2023, et s’en est remis oralement à ses dernières conclusions, dont il a sollicité l’entier bénéfice, et auquel, en application des dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé pour plus ample exposé des moyens soutenus à l’appui des prétentions.

Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] ont procédé au dépôt de leur dossier, ils demandent aux termes de leur écriture le constat du caractère indécent du logement. Il convient de s’y reporter pour l’exposé de leurs moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 09 décembre, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui sont d’ordre public, sont applicables en l’espèce.

En application des articles L. 213-4-4 et R. 213-9-4 du code de l’organisation judiciaire, le juge des contentieux de la protection connaît des actions dont un contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation ou un contrat portant sur l’occupation d’un logement est l’objet, la cause ou l’occasion, en dernier ressort jusqu’à la valeur de 5 000,00 € et à charge d’appel lorsque la demande excède cette somme ou est indéterminée.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, l’article 473 du code de procédure civile dispose que « lorsque le défendeur ne comparaît pas, (…) le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur ».

En l’espèce, le litige est relatif à une demande en paiement des loyers dus à l’occasion d’un bail d’habitation pour un montant inférieur à 5 000,00 € et les défendeurs ont comparu en personne.

Dès lors, s’agissant d’une demande déterminée, le présent jugement sera contradictoire et rendu en premier ressort.

Sur le désistement des demandes en résiliation du bail et en expulsion

Aux termes des articles 385, 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, ce désistement étant parfait si le défendeur l’accepte, ou à défaut, si le défendeur ne présente aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Selon l’article 397 du même code, le désistement, comme son acceptation, est exprès ou implicite.

En l’espèce, la Commune de Vasselin a indiqué à l’audience se désister de ses demandes en constat de la résiliation du bail et en expulsion compte tenu du départ volontaire de Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R].

En conséquence, le désistement la Commune de Vasselin des demandes précitées sera constaté.

Sur l’incompétence s’agissant de l’abus de droit

En vertu de l’article L.1617 du CGCT qui dispose que « (…) 1° En l’absence de contestation, le titre de recettes individuel ou collectif émis par la collectivité territoriale ou l’établissement public local permet l’exécution forcée d’office contre le débiteur.

Toutefois, l’introduction devant une juridiction de l’instance ayant pour objet de contester le bien-fondé d’une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local suspend la force exécutoire du titre.

L’action dont dispose le débiteur d’une créance assise et liquidée par une collectivité territoriale ou un établissement public local pour contester directement devant la juridiction compétente le bien-fondé de ladite créance se prescrit dans le délai de deux mois à compter de la réception du titre exécutoire ou, à défaut, du premier acte procédant de ce titre ou de la notification d’un acte de poursuite.

2° La contestation qui porte sur la régularité d’un acte de poursuite est présentée selon les modalités prévues à l’article L. 281 du livre des procédures fiscales. La revendication par une tierce personne d’objets saisis s’effectue selon les modalités prévues à l’article L. 283 du même livre.

(…) »

L’article L281 du livre des procédures fiscale dispose que « Les contestations relatives au recouvrement des impôts, taxes, redevances, amendes, condamnations pécuniaires et sommes quelconques dont la perception incombe aux comptables publics doivent être adressées à l’administration dont dépend le comptable qui exerce les poursuites.

Lorsque les contestations portent sur le recouvrement de créances détenues par les établissements publics de l’Etat, par un de ses groupements d’intérêt public ou par les autorités publiques indépendantes, dotés d’un agent comptable, ces contestations sont adressées à l’ordonnateur de l’établissement public, du groupement d’intérêt public ou de l’autorité publique indépendante pour le compte duquel l’agent comptable a exercé ces poursuites.

Les contestations relatives au recouvrement ne peuvent pas remettre en cause le bien-fondé de la créance. Elles peuvent porter :

1° Sur la régularité en la forme de l’acte ;

2° A l’exclusion des amendes et condamnations pécuniaires, sur l’obligation au paiement, sur le montant de la dette compte tenu des paiements effectués et sur l’exigibilité de la somme réclamée.

Les recours contre les décisions prises par l’administration sur ces contestations sont portés dans le cas prévu au 1° devant le juge de l’exécution. Dans les cas prévus au 2°, ils sont portés :

a) Pour les créances fiscales, devant le juge de l’impôt prévu à l’article L. 199 ;

b) Pour les créances non fiscales de l’Etat, des établissements publics de l’Etat, de ses groupements d’intérêt public et des autorités publiques indépendantes, dotés d’un agent comptable, devant le juge de droit commun selon la nature de la créance ;

c) Pour les créances non fiscales des collectivités territoriales, des établissements publics locaux et des établissements publics de santé, devant le juge de l’exécution. »

Le titre émis constitue un acte administratif unilatéral et les mesures qui en découlent relèvent des voies d’exécution administrative.

La contestation du bien fondé du titre, comme celle de la régularité des actes de recouvrement, relève de la compétence du juge administratif.

Le juge des contentieux de la protection, ne peut connaître d’une voie d’exécution administrative.

Sur la charge et l’administration de la preuve

L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

Il sera rappelé également que si l’article 6 du code de procédure civile prévoit qu'« A l’appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d’alléguer les faits propres à les fonder », l’article 9 du même code précise qu'« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

Les seules allégations non corroborées ne peuvent suffire à établir la réalité des faits propres à fonder les prétentions respectives des parties, et emporter, le cas échéant, la conviction du tribunal.

Sur l’indécence du logement

Aux termes de la l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale, défini par un seuil maximal de consommation d’énergie finale par mètre carré et par an, et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. »

Aux termes de l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui énonce que : « Si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. À défaut d’accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l’article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

L’article 1719 du code civil dispose « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

1° De délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée (…). »

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les éléments versés au débat permettent de retracer l’état du logement depuis l’entrée des locataires dans les lieux. Il en ressort une série de constats relatifs à l’état général du bien, aux désordres identifiés lors des visites effectuées ainsi qu’aux correspondances entre les parties. Ces éléments factuels constituent la base de l’analyse qui suit.

S’agissant de l’état du logement, il résulte lors de l’état des lieux d’entrée contradictoire en date du 10 août 2018 indique que le logement a été décrit comme étant en état moyen. La cheminée et les gouttières y sont expressément mentionnées comme étant en mauvais état. Les portes les menuiseries, les fenêtres et volets ont, quant à eux, été décrits comme étant en état moyen. Les plinthes et les sols, les murs et les plafonds des chambres 2 et 3 du salon, du dressing, ainsi que la chambre 6 présentent également un état moyen. S’agissant plus précisément de la chambre 6, l’état moyen des portes des menuiseries, de la fenêtre et des volets et du plafond est confirmé.

Il est en outre établi que les locataires ont informé leur bailleur le 18 mars 2021 de ces désordres affectant le logement.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats et notamment de nombreux échanges de courriels entre la Commune de Vasselin bailleur, et les locataires Monsieur [K] et Madame [R], que le bailleur a manifesté une volonté de ne pas procéder aux travaux nécessaires à la remise en état du logement.

Par ailleurs, il ressort de la pièce n°23 que le bailleur a indiqué que les travaux de remise en état du logement ne seraient envisagés qu’une fois le logement vacant, information qui retrace la position exprimée dans le cadre des échanges ayant portés sur les désordres constatés.

S’agissant de la pièce n°24, celle-ci fait apparaître un montant de 6 396,03 € au titre de la consommation d’électricité, renseignant sur les dépenses supportées au cours de l’occupation du logement.

À la lumière de ces éléments, il apparaît que le bailleur entendait maintenir le logement en l’état, en pleine connaissance des désordres affectant celui-ci afin d’inciter les locataires a quitté les lieux.

C’est dans cette perspective que les locataires ont saisis l’ADIL laquelle a estimé qu’un signalement devait être émis au vu des éléments portés à sa connaissance.

Une visite du logement a ensuite été organisée au mois d’août 2022, en présence de représentants de la commune ainsi que de techniciens SOLIHA à l’issu de cette visite un procès-verbal détaillant l’ensemble des désordres a été établi, conduisant les services de la CAF à déclarer le logement indécent.

Par ailleurs, il ressort des éléments versés aux débats que la visite de SOLIHA a permis de mettre en évidence plusieurs manquements portant atteinte à la sécurité du logement. Ont notamment été relevés des défauts au niveau des gardes-corps, de l’installation électrique ainsi que la présence d’humidité de coulures et de suintements. Des problèmes de moisissures ainsi que des odeurs nauséabondes, accompagnées d’émanations perceptibles à proximité, ont également été constatés

Selon le rapport SOLIHA du 09 août 2022, le bailleur a indiqué que : « le locataire lui devait plus de 3 000,00 € au titre des loyers impayés et qu’il ne souhaitait pas entreprendre de travaux pour pouvoir vendre le bien rapidement. »

Si les locataires demeurent tenu de s’acquitter du paiement de leur loyer, le manquement éventuel à cette obligation ne saurait toutefois exonérer le bailleur de ses propres obligations, notamment celles relatives à la délivrance et à l’entretien du logement en état de servir à l’usage prévu. En outre, il n’appartient pas au bailleur de conditionner l’exécution des travaux nécessaires à l’état du logement au paiement intégral des loyers, celui-ci restant tenu de délivrer un bien conforme à sa destination et d’en assurer l’entretien. Ainsi, les obligations réciproques des parties doivent s’exécuter indépendamment l’une de l’autre, chacune selon les prescriptions légales qui lui incombent.

Ces éléments seront, le cas échéant, pris en considération plus bas dans la détermination des sommes restant dues.

Enfin, le compte rendu établi par SOLIHA fait apparaître plusieurs anomalies électriques, parmi lesquelles des éléments non conformes, la présence de douilles de chantier de fils dénudés, ainsi que des prises ayant déjà subi un départ de feu, caractérisant un risque avéré d’électrisation.

La CAF, dans un courrier adressé aux locataires en date du 30 septembre 2022 et faisant suite au diagnostic réalisé, a établi un constat de non-conformité du logement et a conclu que le logement n’était pas conforme aux exigences de la décence. En outre, une mise en conformité dans un délai de 18 mois devait être réalisé.

S’agissant du constat de commissaire de justice en date du 29 février 2024 il fait état de la présence de traces d’humidité et de moisissures dans plusieurs pièces du logement, ces éléments sont corroborés par des photographies annexées au constat: « La peinture sur les murs s’écaille. La porte d’entrée est en bon état. de même que les meubles de cuisine. Dans la salle d’eau (Photos n°09 à 16) attenante à la cuisine, je constate principalement la présence de traces d’humidité et de moisissure sur les murs, surtout à proximité du lavabo et des WC. Dans la buanderie (Photos n°17 à 20), je constate une très forte odeur d’humidité en entrant dans la pièce. Les murs présentent de nombreuses traces d’humidité et de moisissure, de même que des fissures et impacts. Le contour de la fenêtre est recouvert également de traces d’humidité. Dans la pièce située derrière la cuisine, intitulée sur le plan de maison comme étant la chambre numéro 5 (Photos n°21 a 28), je constate la présence de nombreuses traces sur les murs et le sol en parquet, lequel est très vétuste, et constate qu’une porte de placard est détériorée. Dans le dressing (Photos n°27 et 29), je constate là encore la présence de traces d’humidité sur les murs, la fenêtre et dans le placard, et constate que la tapisserie est déchirée. Je me dirige ensuite vers les pièces situées à proximité de l’escalier permettant d’accéder à l’étage. Dans le salon (Photos n°30 à 35), je constate que la tapisserie est déchirée par endroits. Je constate la présence de traces très importantes sur le sol en parquet, et également des traces d’humidité sur les murs. »

Au regard de l’ensemble des constats effectuées dans les différentes pièces du logement, et notamment s’agissant de la récurrence des traces d’humidité et de moisissures, ainsi que l’état de vétusté de certains éléments il apparaît que les désordres sont multiples et affectent plusieurs espaces du logement. Ces éléments tels qu’ils ressortent des observations et supports photographiques produits, permettent ainsi de dresser un état objectif du logement à la date du constat.

S’agissant de la toiture, les pièces versées au débat font état de la présence de trous, susceptibles d’entraîner des infiltrations et des dégradations intérieures. Ces éléments documentés par les constats produits, permettent d’identifier une altération de la couverture du bâtiment.

L’ensemble de ces éléments factuels, examinés conjointement avec les autres pièces de la procédure contribue à caractériser l’état matériel du logement, au regard des obligations mises à la charge du bailleur.

Par conséquent il conviendra d’attester de l’indécence du logement.

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance, moral et financier

L’article 1719 du Code Civil dispose due : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

Par ailleurs, l’article 1721 du code civil conjugué à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 oblige le bailleur à garantir le preneur des vices et défauts de nature à faire obstacle à la jouissance paisible du logement, et disposent que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les locataires soutiennent avoir subi un préjudice du fait de l’indécence du logement et sollicitent à ce titre de 24 800,00 € en réparation du préjudice de financier subi, 6 000,00 € en réparation de leur préjudice de jouissance, moral et financier.

En l’espèce les locataires ont informé en date du 18 mars 2021 leur bailleur des différents désordres affectant leur logement par LRAR. :

— Chutes de tuiles dangereuses et importantes: je vous rappelle que le décret de décence prévoit que la nature et l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

— Humidité importante, créant des phénomènes de moisissures notamment dans la buanderie, salle de bain, la chambre de ma fille,

— Système de ventilation insuffisant,

— Volets en mauvais état, certains ont été fixés par l’ancien locataire à l’aide d’une planche de bois, notamment dans la chambre de ma fille et ne semblent pas très sécurisés,

— Infestation de souris et ce depuis notre entrée dans le logement. Je vous rappelle également que conformément à l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur doit remettre au locataire un logement exempt de toute infestation de nuisibles,

— Système de chauffage dysfonctionnant et insuffisant (fuites notamment dans les chambres, où les radiateurs ne fonctionnaient pas, malgré les purges que nous avons faites),

— Odeurs nauséabondes provenant des canalisations,

— Système électrique non conforme aux normes de sécurité (une prise dans la buanderie a pris feu),

— Gouttières cassées, immeuble non protégé des eaux de ruissellement.

Il ressort des constatations effectuées que la chambre de la fille de Madame [X] [R] présente un taux d’humidité anormalement élevé, entraînant l’apparition de phénomènes de moisissures importants sur les parois et les éléments de la pièce. Ces désordres, qui affectent directement l’espace de vie d’un l’enfant révèlent une altération manifeste des conditions normales d’habitabilité du logement.

L’humidité excessive et les moisissures dans la chambre d’un mineur constituent un risque avéré pour la santé, incompatible avec l’obligation du bailleur de garantir un logement décent exempt de danger pour ses occupants.

L’organisme SOLIHA a réalisé un diagnostic du logement loué par Monsieur [K] et Madame [R] et conformément au rapport du 09 août 2022, il a constaté qu’il ne répondait pas aux critères de décence (pièce 05 des défendeurs) :

La visite a permis de mettre une évidence des manquements au niveau de la sécurité du logement (garde-corps, électricité) ainsi que des problèmes d’humidité et de moisissures, suintements et d’évacuation des eaux usées (réseaux, problèmes d’odeurs de la fosse septique). La toiture est également en mauvais état.

Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats que si l’indécence du logement a été caractérisée au 09 août 2022, les causes d’indécence sont établies au moins à la date du 18 mars 2021 puisqu’elles sont invoquées dans les courriers adressés au bailleur et que cette situation pré existait déjà puisque cela résulte des échanges de courriels entre les parties à compter de mars 2021.

La rapport SOLIHA réalisé en date du 09 août 2022 ayant permis de mettre en évidence un logement non décent fait état notamment :

— Absence de garde-corps, garde-corps non conforme, main courante décelée,

— Des éléments électriques non conformes aux normes de sécurité présence de douille de chantier, de fils dénudé, prise ayant déjà pris feu, risque d’électrisation,

— Traces de suintements le long du conduit de cheminée,

— Bouchon non étanche,

— Problèmes d’humidité (présence de moisissures) dans plusieurs pièces (salle de bain, buanderie, couloir, du 1er étage chambres au RDC, et au 1er étage,

— Humidité présente sur les parois de la cheminée à l’intérieur du logement,

— Mauvaise évacuation des eaux usées notamment pour la sortie de la machine à laver.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que la Commune de Vasselin a manqué à son obligation de délivrance d’un logement décent et d’entretien des lieux loués causant ainsi un préjudice de jouissance à Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], locataires. La période considérée s’étend du 18 mars 2021 date du courrier LRAR adressé par Madame [X] [R] et Monsieur [F] [K] à la commune de Vasselin au mois d’août 2022 au 29 février 2024, date de départ des locataires.

Durant cette période, les locataires ont subi des préjudices répétés et persistants (dysfonctionnements non résolus, absence ou défaillance de prestations attendues).

Afin de compenser l’ensemble des désagréments supportés, la somme de 24 150,00 € a été selon les éléments suivants :

Le trouble s’est étalé sur près de 35 mois ce qui constitue une durée longue, pendant laquelle les locataires ont été privés d’une jouissance normale de leur logement.

Le montant 24 150 ,00€ correspondant à une compensation moyenne d’environ :

35 mois x 690,00 € (montant du loyer) = 24 150,00 €.

Ce montant représente une indemnisation proportionnée au niveau du préjudice subi chaque mois (perte de confort, contraintes, risques d’électrisation, moisissures, humidité).

Compte tenu de la durée du préjudice à hauteur de 35 mois, et son importance, il y a lieu d’accorder aux locataires la somme de 24 150,00 € en adéquation avec la nature des troubles subis.

S’agissant de leur préjudice de jouissance, moral et financier, les locataires sollicitent l’allocation de la somme de 6 000,00 €.

En l’espèce, les locataires la contestation du bien fondé du titre, comme celle de la régularité des actes de recouvrement, relève de la compétence du juge administratif.

Le juge des contentieux de la protection, ne peut connaître d’une voie d’exécution administrative.

Par conséquent la demande au titre de leur préjudice de jouissance, moral et financier sera rejetée.

Sur la créance du bailleur

L’article 1194 du code civil dispose que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Compte tenu des justificatifs produits, la dette locative s’établit à la date du 07 octobre 2025 à la somme de 2 934,32 €, en compensation il convient de déduire un montant de 2 934,32 € lequel viendra réduire en conséquence la somme finale allouée, au paiement de laquelle Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] seront condamnés.

Par conséquent, Monsieur [K] et Madame [R] seront condamnés à payer 2 934,32 € en compensation de la somme finale allouée d’un montant de 24 150,00 €.

Sur les demandes accessoires

La Commune de Vasselin, succombant à l’instance, sera condamnée à supporter la charge des dépens, qui incluront le coût du commandement de payer, et de l’assignation.

L’équité commande de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Une somme de 1 000,00 € sera allouée de ce chef à Madame [X] [R] et Monsieur [F] [K].

Enfin, il y a lieu de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, en tous ses éléments.

PAR CES MOTIFS

LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

CONSTATE le désistement de la Commune de Vasselin de sa demande de résiliation ;

DECLARE son incompétence pour statuer sur la demande relative à l’abus de saisie ;

CONSTATE le caractère indécent du logement à la date du 18 mars 2021;

Par conséquent,

CONDAMNE la Commune de Vasselin à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R], la somme de 24 150,00 € correspondant au préjudice moral subi, à la date 18 mars 2021, jusqu’au 29 février 2024 outre intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE la Commune de Vasselin à payer à Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] la somme de 1000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [F] [K] et Madame [X] [R] de leur demande au titre du préjudice de jouissance, moral et financier ; ;

DEBOUTE la Commune de Vasselin du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la Commune de Vasselin à supporter les dépens de l’instance comprenant en l’état le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit exécutoire par provision, en tous ses éléments.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de BOURGOIN-JALLIEU le NEUF DECEMBRE DEUX MIL VINGT CINQ.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION