Tribunal Judiciaire de Paris, Pcp jcp acr fond, 13 juin 2025, n° 24/09462

TJ Paris 13 juin 2025

Arguments

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Accepté
Non-paiement du loyer dans le délai imparti
La cour a constaté que le locataire n'a pas réglé la somme due dans le délai imparti, ce qui justifie la résiliation du bail.
Accepté
Preuve de la dette locative
La cour a jugé que la bailleresse a apporté la preuve de la dette locative, condamnant le locataire à payer la somme due.
Accepté
Maintien dans les lieux après résiliation du bail
La cour a estimé que le locataire doit verser une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer jusqu'à la libération des lieux.
Rejeté
Demande d'expulsion immédiate
La cour a rejeté la demande d'expulsion immédiate, en suspendant les effets de la clause résolutoire sous condition de respect d'un plan d'apurement.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, pcp jcp acr fond, 13 juin 2025, n° 24/09462
Numéro(s) :	24/09462
Importance :	Inédit
Dispositif :	Expulsion "conditionnelle" ordonnée au fond avec suspension des effets de la clause résolutoire
Date de dernière mise à jour :	21 juin 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Frédérique ROUSSEL STHALHarry ORHON
Cabinet(s) :	SELARL MAKOSSO ORHON & FERNANDES-BENCHETRIT
Parties :	S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Frédérique ROUSSEL STHAL

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Harry ORHON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09462 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BIS

N° MINUTE : 3

JUGEMENT

rendu le 13 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE DU MOULIN VERT,

[Adresse 1]

représentée par Maître Harry ORHON de la SELARL SELARL MAKOSSO ORHON & FERNAND, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE,

DÉFENDEUR

Monsieur [Z] [T],

[Adresse 3]

représenté par M^e Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 03 avril 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 13 juin 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 13 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09462 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6BIS

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 25 mars 2013, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a consenti un bail d’habitation à M. [Z] [T] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,95 euros.

Par acte de commissaire de justice du 29 avril 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2911,43 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [Z] [T] le 30 avril 2024.

Par assignation du 3 octobre 2024, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [Z] [T] avec suppression du délai de deux mois prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, voir ordonner la séquestration des meubles et obtenir la condamnation de M. [Z] [T] au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,3270,56 euros au titre de l’arriéré locatif avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,250 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Appelée à l’audience du 6 mars 2025 l’affaire a été renvoyée, à la demande de M. [Z] [T], à l’audience du 3 avril 2025.

À cette audience la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT représentée par son conseil maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 1er avril 2025, s’élève désormais à 4878,16 euros incluant une part de SLS de 2364 euros qui va être régularisée. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par le défendeur.

Elle a été autorisée à produire en cours de délibéré un décompte actualisé de la dette.

M. [Z] [T], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, demande :

— la fixation de la dette à la somme de 1284,63 euros arrêtée au 2 avril 2025,

— la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement sur 12 mois.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Le décompte actualisé de la dette est parvenu au greffe le 2 mai 2025.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu pour une durée de trois mois reconductible tacitement. Il est en conséquence soumis aux nouvelles dispositions de l’article 24 susvisé.

Un commandement de payer accordant un délai de six semaines et visant la clause résolutoire a bien été signifié au locataire le 29 avril 2024 et la somme de 2911,43 euros – qui ne comporte aucune part de SLS – n’a pas été entièrement réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 11 juin 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Compte tenu de ces délais suspensifs des effets de la clause résolutoire, la demande tendant à la suppression du délai prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution sera rejetée.

Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n’est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction. Par conséquent, le bailleur sera débouté de sa demande de séquestration du mobilier garnissant le logement.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT verse aux débats un décompte faisant état d’un solde débiteur au 1er avril 2025 de 2006,68 euros dont il faut soustraire la somme totale de 683,42 euros correspondant aux frais de procédure.

M. [Z] [T] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera en conséquence condamné à payer la somme de 1323,26 euros à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision compte tenu des paiements effectués, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [Z] [T] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [Z] [T], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Néanmoins, compte tenu de sa situation économique, les dépens seront à 50% laissés à la charge de l’Etat en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991.

Il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 25 mars 2013 entre la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT, d’une part, et M. [Z] [T], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 5] est résilié depuis le 11 juin 2024,

CONDAMNE M. [Z] [T] à payer à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT la somme de 1323,26 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

AUTORISE M. [Z] [T] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 110 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [Z] [T],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 11 juin 2024,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [Z] [T] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,M. [Z] [T] sera condamné à verser à la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

REJETTE toute autre demande ;

CONDAMNE M. [Z] [T] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 29 avril 2024 et celui de l’assignation du 3 octobre 2024 et dit qu’en application de l’article 42 al. 2 de la loi du 10 juillet 1991 50% des dépens sont laissés à la charge de l’Etat;

DÉBOUTE la société IMMOBILIERE DU MOULIN VERT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 juin 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge