COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

(Décision Civile)

JUGEMENT : [F] [E], [R] [E] épouse [V] c/ Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD, S.D.C. LE MARLY

MINUTE N°25/17

Du 09 Janvier 2025

2ème Chambre civile

N° RG 22/04848 – N° Portalis DBWR-W-B7G-OSFD

Grosse délivrée à:

Maître Jean-luc RICHARD

expédition délivrée à:

Maître David VARAPODIO

le 10/01/2025

mentions diverses

Par jugement de la 2ème Chambre civile en date du

neuf Janvier deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré du Tribunal, composé de :

Président : Mélanie MORA, Vice Présidente

Assesseur : Karine LACOMBE, Vice-Présidente

Assesseur : Françoise BENZAQUEN, Vice-Président (rapporteur)

Greffier : Estelle AYADI,

DEBATS

A l’audience du 12 septembre 2024 les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu le 09 Janvier 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

PRONONCÉ :

Par mise à disposition au Greffe le 09 Janvier 2025 signé par Mélanie MORA, Vice Présidente, et Taanlimi BENALI, Greffier.

NATURE DE LA DÉCISION : réputé contradictoire, en premier ressort,

DEMANDERESSES:

Mme [F] [E]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

Mme [R] [E] épouse [V]

[Adresse 5]

[Adresse 5] ITALIE

représentée par Maître David VARAPODIO de la SELARL VARAPODIO, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

DEFENDERESSES:

Compagnie d’assurance AXA FRANCE IARD

Prise en la personne de son représentant légal

[Adresse 4]

[Adresse 4]

défaillant

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] sise [Adresse 3]

Repr par son syndic en exercice le Cabinet L.V.S

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par Maître Jean-luc RICHARD de la SELARL RICHARD-LOMBARDI, ASSOCIES AVOCATS, avocats au barreau de NICE, avocats plaidant

*****

EXPOSÉ DU LITIGE

Mesdames [R] [E] épouse [V] et [F] [E], demanderesses, sont copropriétaires au sein de l’ensemble immobilier denomme « [Adresse 3] », sis au [Adresse 3].

Cet ensemble immobilier est administré par le Cabinet L.V.S. et dispose d’un élément d’equipement commun de chauffage et de climatisation collectif défini l’article 18 §1 du règlement de copropriété.

Les locaux privatifs appartenant aux consorts [E] , formant les lots n°85, 245 et 309, sont assurés auprès de la compagnie AXA.

Selon les consorts [E], depuis le 10 juillet 2019, les locaux leur appartenant sont régulièrement concernés par des infiltrations d’eau et le système commun de chauffage et de climatisation de l’ensemble immobilier est périodiquement en panne.

Selon le Cabinet L.V.S, syndic de l’ensemble immobilier, les dommages trouveraient leur origine dans une défectuosité des conduits d’alimentation et d’evacuation privatifs de Mesdames [E].

Les consorts [E] ont exposé le coût d’une intervention dans leurs locaux pour un montant de 7.421,70 euros.

Elles ont déclaré le sinistre à leur compagnie AXA.

Mesdames [E] et le Cabinet L.V.S. ont procédé à la formalisation d’un constat-amiable en date du 27 août 2022 de degâts des eaux

Par correspondance en date du 28 septembre 2022 , le conseil de Mesdames [E] a mis en demeure le Syndic d’avoir à effectuer tous travaux afin de mettre les locaux privatifs de Mesdames [E] hors d’eau, de reprendre les faux-plafond détruits par les infiltrations d’eau, ainsi que de payer la somme de 46.841,20 euros venant en représentation de l’indemnisation des prejudices subis par Mesdames [E].

Le conseil de Mesdames [E] a par ailleurs adressé une demande d’indemnisation à la compagnie d’assurance AXA sous la date du 31 octobre 2022 .

Par un courriel du 3 novembre 2022 , la compagnie AXA a communiqué son rapport du 07 octobre 2020 et a notifié un refus de garantie .

C’est dans ces conditions que par actes des 24 novembre et 4 décembre 2022,

Mesdames [R] [E] épouse [V] et [F] [E] ont fait assigner devant la présente juridiction le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 3] reprsenté par son syndic le cabinet LVS et la compagnie AXA FRANCE IARD en indemnisation de leurs préjudices.

Par conclusions notifiées par RPVA 7 novembre 2023, Mesdames [R] [E] épouse [V] et [F] [E] demandent au tribunal de :

CONDAMNERin solidum le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » du [Adresse 3], et la compagnie AXA, à verser à Madame [F] [E] et Madame [R] [E] épouse [V], la somme de 45.421,70 euros venant en representation des prejudices matériels et immatériels subis suite au sinistre survenu de degât des eaux survenu le 30 juillet 2019.

DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier denommé

« [Adresse 3] » de sa demande d’indemnisation sur le fondement de l’article 700 CPC.

CONDAMNERin solidum le Syndicat des coproprietaires de l’ensemble immobilier dénommé « [Adresse 3] » du [Adresse 3], et la compagnie AXA, a verser a Madame [F] [E]et Madame [R] [E] epouse [V], la somme de 3.600,00 euros sur le fondement de l’article 700 CPC, ainsi qu’en tous les dépens de

l’instance.

Par conclusions en défense n°3 notifiées par RPVA le 21 décembre 2023, le Syndicat des coproprietaires de la résidence [Adresse 3] sollicite de :

Vu l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965

Vu l’article 14 la loi du 10 juillet 1965, dans sa version en vigueur en 2019

Rejetant toutes fins, moyens et conclusions contraires,

DEBOUTER Madame [R] [V] née [E] et Madame [F] [E] de l’intégralité de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires [Adresse 3];

CONDAMNER Madame [R] [V] née [E] et Madame [F] [E] solidairement à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 3], la somme de 3600 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNER Madame [R] [V] née [E] et Madame [F] [E] aux entiers dépens.

La compagnie AXA FRANCE IARD n’a pas constitué avocat.

Le juge de la mise en état a ordonné la clôture de l’instruction de la présente procédure à la date du 12 août 2024 , et a renvoyé les parties à l’audience de plaidoirie du 12 septembre 2024.

A cette date, la décision a été mise en délibéré au 9 janvier 2025.

Le présent jugement est réputé contradictoire.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, “La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.”

Mesdames [E] font valoir que l’origine des dégâts n’est pas privative dans la mesure où l’élément en cause est constitué par le système commun de climatisation et de chauffage, elles précisent avoir uniquement exposé le coût d’une intervention dans leurs locaux à l’occasion des infiltrations de l’été 2019 pour un montant de 7421,70 euros.

Elles invoquent l’obligation légale pesant sur le syndicat des copropriétaires par application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 alors que le système collectif de chauffage et de climatisation est qualifié de commun par le règlement de copropriété.

Elles contestent avoir procédé au remplacement des éléments de chauffage communs sans autorisation de l’assemblée générale.

Elles ajoutent qu’en tout état de cause les interventions d’un copropriétaire à ses frais sur un élément commun sont légalement admises en vertu de l’article 30 alinéa deux de la loi du 10 juillet 1965, que cette intervention ne peut transformer cet élément en élément privatif sans modification corrélative du règlement de copropriété.

Leur action contre la compagnie AXA est de nature contractuelle en vertu du contrat d’assurance souscrit par leurs soins.

Elles se déclarent fondées en conséquence à être indemnisées de leurs préjudices matériels et de leur préjudice de jouissance.

Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] relève l’intervention de Mesdames [E] sur le système de climatisation deux fois, dès leur acquisition en 2008 – 2009 lors de la rénovation complète de leur appartement, puis lors du remplacement complet du système de climatisation en 2019 et considère qu’elles ne peuvent pas démontrer que les remplacements des appareils de climatisation ont été sans incidence sur le système collectif de l’immeuble.

Il conteste toute autorisation.

Il soutient que le défaut d’entretien n’est pas démontré , il fait état de la conclusion de l’expert d’assurance AXA aux termes duquel « le système de climatisation était à l’origine une partie commune à usage privatif, mais votre assurée a procédé au remplacement du système sans l’accord de la copropriété. »

Il fait valoir en conséquence que les demanderesses doivent être déboutées à défaut de pouvoir déterminer avec précision l’équipement à l’origine des désordres ainsi qu’un défaut d’entretien des parties communes.

Il conteste le préjudice de jouissance invoqué.

Sur ce :

Il ressort des dispositions de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 que dès lors que le syndicat des copropriétaires a manqué à son obligation d’entretien des parties communes, que le défaut d’entretien des parties communes et éléments d’équipement communs a causé des dommages, la responsabilité du syndicat est engagée de plein droit, sans qu’il importe que le dommage soit ou non de son fait dès lors que les conditions légales sont remplies.

En l’espèce avant le constat amiable dégât des eaux entre Mesdames [E] et le cabinet LVS syndic de l’immeuble en date du 27 août 2022 , les demanderesses versent aux débats une facture non traduite du 8 octobre 2019 pour la somme de 7971,70 € ( traduite librement par le syndicat des copropriétaires dans ses conclusions ) et des photographies non datées.

Le rapport effectué pour le compte de la compagnie AXA le 7 octobre 2020 fait état d’une première visite le 30 octobre 2019 et d’une dernière visite le 5 octobre 2020 pour un sinistre du 30 juillet 2019 : ce rapport indique que le sinistre trouve son origine d’une fuite provenant du système de climatisation situé dans le plénum du faux plafond de l’appartement de Mme [E].

Il indique en outre : « De plus, le système de climatisation était à l’origine une partie commune à usage privatif, mais votre assurée a procédé au remplacement du système sans l’accord de la copropriété. Ce qui bloque aujourd’hui l’intervention du syndic pour la remise en état des conduites endommagées. »

Si les demanderesses versent une télécopie de leur maître d’œuvre au syndic du 7 novembre 2008 ( pièce en italien non traduite), elles ne justifient pas de l’autorisation nécessaire de la part du syndicat des copropriétaires pour procéder aux travaux sur une partie commune.

Pour autant l’intervention non autorisée des demanderesses sur la partie commune dont s’agit, n’en transforme pas son caractère commun, comme elles le soutiennent à juste titre.

Il est en outre justifié par la production des procès-verbaux d’assemblée générale que le syndicat des copropriétaires est intervenu pour des travaux de climatisation et chauffage par des résolutions votées au cours des assemblées générales des 25 janvier 2021, 3 juin 2022 et 6 juin 2023, ce qui atteste de la défaillance du système mais établit que le syndicat des copropriétaires ait pourvu à son obligation d’entretien.

Les demanderesses indiquent d’ailleurs que les locaux seraient à présent hors d’eau et n’invoquent pas une persistance des désordres postérieurement.

Il ressort de ces développements que les demanderesses ne justifient pas du bien-fondé de leur demande en remboursement de la facture du 17 mars 2020 pour un montant de 7421,70 euros, puisqu’elles n’établissent pas que lesdits travaux aient été dûment autorisés.

Concernant le préjudice de jouissance, elles versent une attestation de la valeur locative de leur bien mais ne justifient pas de la réalité de leur préjudice de jouissance, à savoir de leur occupation effective ou défaut d’occupation du bien et à quelle période.

En conséquence il convient de débouter Mesdames [E] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3].

Sur les demandes à l’encontre de la compagnie d’assurances AXA France IARD

La compagnie AXA France IARD est l’assureur habitation de Mesdames [E].

Elle a refusé de les indemniser.

S’agissant de la facture du 17 mars 2020 d’un montant 7421,70 euros, les demanderesses soutiennent que ces travaux ont été faits en accord avec le syndicat sans le démonter, la compagnie AXA ne peut être condamnée à les indemniser.

Par ailleurs il s’avère que leur demande d’indemnisation de leur préjudice de jouissance est insuffisamment justifiée, de sorte qu’il convient de rejeter également cette demande formée à l’encontre de la compagnie AXA France IARD.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Il ne serait pas équitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens ; il y a lieu dès lors de condamner solidum Mme [R] [E] épouse [V] et Mme [F] [E] à lui payer la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Les demanderesses seront déboutée s de leur demande au titre des frais irrépétibles.

Elles seront condamnées in solidum aux entiers dépens.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire de NICE, statuant publiquement, par mise à disposition au Greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Déboute Mme [R] [E] épouse [V] et Mme [F] [E] de l’ensemble de leurs demandes à l’encontre du syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice et à l’encontre de la compagnie AXA France IARD ;

Condamne in solidum Mme [R] [E] épouse [V] et Mme [F] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la somme de 1500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboute Mme [R] [E] épouse [V] et Mme [F] [E] de leur demande au titre des frais irrépétibles ;

Condamne in solidum Mme [R] [E] épouse [V] et Mme [F] [E] aux entiers dépens.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT