COUR D’APPEL D'[Localité 9]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Commune de [Localité 10] c/ Syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3]

N°25/

Du 02 juin 2025

4ème Chambre civile

N° RG 23/00855 – N° Portalis DBWR-W-B7H-OXRI

Grosse délivrée à

la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS

l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR

expédition délivrée à

le 02 Juin 2025

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux juin deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Estelle AYADI, Greffière

Vu les Articles 812 à 816 du Code de procédure civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 6 mars 2025, le prononcé du jugement étant fixé au 2 Juin 2025, par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 2 juin 2025, signé par Madame VALAT, Présidente, assistée de Madame Eliancia KALO, Greffière, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

La Ville de [Localité 10], représentée par son maire en exercice,

[Adresse 8]

[Localité 2]

représentée par Maître Fabien GRECH de la SELARL BROGINI & GRECH AVOCATS, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice,

[Adresse 3]

[Localité 1]

représenté par Maître Nicolas DEUR de l’ASSOCIATION ESCOFFIER – WENZINGER – DEUR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

La Ville de [Localité 10] est propriétaire d’un appartement dans un immeuble soumis au régime de la copropriété et situé [Adresse 6].

La Ville de [Localité 10] a donné cet appartement en location à Mme [F] [H].

L’appartement a subi des dégâts des eaux provenant de la toiture de l’immeuble et une résolution n°17 relative à des travaux de réfection de la toiture a été ajoutée à la demande de la Ville de [Localité 10] à l’ordre du jour de l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est réunie le 22 novembre 2022. Cette résolution a été rejetée.

Par acte du 23 février 2023, la Ville de Nice a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir l’annulation de la résolution n°17 et la condamnation du syndicat à effectuer des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble.

Par conclusions récapitulatives et responsives n°2 notifiées le 20 février 2025, la Ville de [Localité 10] sollicite :

le prononcé de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022,la condamnation du syndicat des copropriétaires à procéder aux travaux de réfection de la toiture, sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai d’un mois à compter de la signification du jugement,la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 2.367,53 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Elle fait valoir que la résolution est entachée d’abus de majorité en ce que le refus de réaliser des travaux indispensables de réfection de la toiture, partie commune, compromet l’intérêt collectif des copropriétaires, nonobstant le fait que son appartement situé au dernier étage sous la toiture de l’immeuble subit directement les conséquences préjudiciables consistant en des dégâts des eaux récurrents lors de chaque épisode pluvieux.

Elle note que les copropriétaires ont voté lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 6 juillet 2023 des travaux de réfection de la toiture sans que l’étendue des travaux et le nom de l’entreprise soient précisés.

Elle soutient qu’en s’abstenant de réaliser les travaux de réfection de la toiture qui s’imposent, le syndicat des copropriétaires contrevient aux dispositions de l’article 14 alinéa 5 de la loi du 10 juillet 1965. Elle précise prendre acte des déclarations du syndicat selon lesquelles des travaux auraient été réalisés courant l’automne 2024, mais souligne que seule des factures sont produites au soutien de ces déclarations et qu’aucune autre pièce ne justifie de la réalisation effective des travaux et notamment un acte de réception des travaux ou de levée d’éventuelles réserves attestant de leur validité de sorte qu’elle maintient ses demandes tendant à la réalisation de travaux conformes et de nature à remédier définitivement aux désordres.

Par conclusions récapitulatives notifiées le 18 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] conclut au débouté de la Ville de [Localité 10] de ses demandes et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il soutient que la preuve d’un abus de majorité n’est pas rapportée. Il fait valoir que la toiture concernée est commune à deux immeubles administrés par le même syndic, la société Cytia Dalbera, l’un des immeubles étant situé [Adresse 3], l’autre étant situé [Adresse 7].

Il fait valoir que le refus des copropriétaires d’adopter la résolution n°17 était légitime puisqu’ils ne disposaient pas d’informations suffisamment précises et complètes sur l’état de la toiture et sur la gravité des infiltrations subies par l’appartement appartenant à la Ville de [Localité 10] et plus particulièrement sur la nécessité de procéder à une reprise des deux pans de toiture.

Il note que les copropriétaires ne disposaient pas de documents photographiques quant à l’état de l’appartement concerné et que la résolution n’a pas été rejetée dans le simple but de nuire aux intérêts de la Ville de [Localité 10], mais que les copropriétaires estimaient qu’ils ne disposaient pas de suffisamment d’informations sur la nécessité d’engager une dépense représentant plus du double du budget annuel de fonctionnement de l’immeuble.

Il précise qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 6 juillet 2023, les copropriétaires ont été informés que seule une reprise complète de la toiture couvrant les deux immeubles permettrait de remédier aux désordres affectant le lot de la Ville de [Localité 10]. Il indique que les copropriétaires ont adopté une résolution n°12 portant sur la réfection complète de la toiture par la société Toitures Berger pour un montant de 41.174,01 euros et que les travaux ont été réalisés courant l’automne 2024. Il sollicite que la Ville de [Localité 10] soit déboutée de sa demande tendant à faire réaliser les travaux sur la base du devis de l’entreprise Garrone Techtura lequel n’a pas été retenu lors de l’assemblée générale du 6 juillet 2023.

La clôture de l’instruction est intervenue le 20 février 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 mars 2025 et la décision a été mise en délibéré au 2 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En vertu de l’article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 18 I de la même loi précise que le syndic est chargé d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci.

Sur la demande de prononcé de la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale du 22 novembre 2022

Un abus suppose que la majorité use de ses droits sans profit pour elle-même, dans l’intention de nuire ou pour un but autre que celui pour lequel ce droit lui a été attribué. Est ainsi abusive la décision qui, bien qu’intervenue dans des formes régulières et prise dans la limite des pouvoirs du syndicat, lèse un copropriétaire sans être pour autant conforme à l’intérêt commun.

L’abus de majorité s’entend soit d’une décision contraire aux intérêts collectifs des copropriétaires, soit d’une décision prise dans le but de favoriser les intérêts personnels des copropriétaires majoritaires au détriment des copropriétaires minoritaires.

En l’espèce, il est acquis que des dégâts des eaux se produisent dans l’appartement appartenant à la Ville de [Localité 10] en raison d’infiltrations provenant de la toiture de l’immeuble et que la toiture constitue une partie commune dont le syndicat des copropriétaires est tenu d’assurer le bon état d’entretien.

Il ressort de l’examen du procès-verbal de l’assemblée générale du 22 novembre 2022 relative à des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble que la résolution a été rejetée, cinq copropriétaires ayant voté contre la résolution et la Ville de [Localité 10] ayant voté en faveur de la résolution.

Si le syndicat des copropriétaires soutient que la majorité des copropriétaires ont rejeté la résolution puisqu’ils ne disposaient pas des informations nécessaires et notamment des documents photographiques concernant l’état dans lequel se trouvait l’appartement affecté des dégâts des eaux, il ne conteste pas qu’une vidéo a été transmise au syndic par la locataire de l’appartement Mme [H] suite à un orage survenu le 28 juin 2022 afin de demander des travaux urgents.

Ainsi, la nécessité d’effectuer des travaux de reprise de la toiture était avérée lors de l’assemblée générale. Les copropriétaires ont pourtant rejeté le principe des travaux et les trois devis de travaux qui ont été présentés séparément.

Le rejet de la résolution n°17 permettant d’assurer le bon entretien de la toiture de l’immeuble caractérise un abus de majorité et la nullité de cette résolution sera prononcée.

Sur la demande de condamnation du syndicat à effectuer des travaux

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3] fait valoir que les travaux de réfection complète de la toiture ont été approuvés par une résolution n°12 adoptée lors d’une assemblée générale qui s’est réunie le 6 juillet 2023.

Il produit trois factures de réfection et d’isolation de toiture établies par la société Toitures Berger les 18 octobre 2024, 21 novembre 2024 et 3 décembre 2024. Il verse en outre au débat une pièce n°7 mentionnée sur le bordereau de communication de pièces n°3 du 28 février 2025 en tant que procès-verbal de réception des travaux de réfection de toiture du 19 février 2025.

Le document produit ne comporte cependant pas de titre et les mentions manuscrites y figurant sont illisibles. En outre, les lignes relatives à une date de réception des travaux et à l’absence ou la présence d’éventuelles réserves ne sont pas remplies.

Aussi, les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires ne permettent pas de démontrer la réalisation effective des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble situé [Adresse 3] et une condamnation sera prononcée à son encontre pour la réalisation de ces travaux.

L’urgence des travaux tendant à remédier à des dégâts des eaux et l’ancienneté du litige initié depuis plus de deux ans par assignation délivrée le 23 février 2023 justifie la condamnation sous astreinte dans les termes du dispositif.

Sur les demandes accessoires

Partie perdante au procès, le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens et à payer à la Ville de [Localité 10] la somme de 2.367,53 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la nullité de la résolution n°17 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] du 22 novembre 2022 ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5]) à procéder à des travaux de réfection de la toiture de l’immeuble de nature à remédier définitivement aux dégâts des eaux survenant dans le lot appartenant à la Ville de [Localité 10] dans un délai de quatre mois suivant la signification du présent jugement et sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard passé ce délai et pendant 100 jours ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] à payer à la Ville de [Localité 10], représentée par son maire en exercice, la somme de 2.367,53 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de leurs autres demandes ;

Le présent jugement a été signé par le Président et par le Greffier.

LE GREFFIER LE PRESIDENT