COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/00490 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJZC

Du 20 Mai 2025

MINUTE N°25/00154

Affaire : Syndic. de copro. [L] [Adresse 6]

c/ S.C.I. TERRANOVA

Grosse(s) délivrée(s) à

[Z] [F]

Expédition(s) délivrée(s) à Me

S.C.I. TERRANOVA

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier et lors du prononcé par Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 12 Mars 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8]

Représenté par son syndic en exercice la SARL PROGEDI

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Vivian THOMAS, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.C.I. TERRANOVA

[Adresse 3]

[Adresse 9]

[Localité 1]

Non comparant, non représenté

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Avril 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 20 Mai 2025,

EXPOSÉ DU LITIGE

La SCI TERRANOVA est propriétaire des lots n° 62, 63, 64 et 106 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 7] sis [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a, par acte de commissaire de justice du 12 mars 2025, fait assigner la SCI TERRANOVA devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

5121,74 euros au titre des charges impayées et frais dus selon décompte au 03 janvier 2025 assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

1061,1 euros au titre des charges futures adoptées en assemblée du 10 décembre 2024 correspondant au budget prévisionnel pour l’exercice du 1er janvier 2025 au 31 décembre 2025, somme à parfaire,

500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

aux dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des Commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

À l’audience du 1er avril 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] a maintenu ses demandes.

La SCI TERRANOVA, régulièrement assignée par dépôt de l’acte à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mai 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que la SCI TERRANOVA est propriétaire des lots n° 62, 63, 64 et 106 dépendants de l’immeuble [Adresse 7].

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale du 27 avril 2022, du 17 mars 2023 et du 12 juillet 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2020 au 30 juin 2021, du 1er juillet 2021 au 30 juin 2022 et du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 1er juillet 2022 au 30 juin 2023, du 1er juillet 2023 au 30 septembre 2024 et du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à la SCI TERRANOVA pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 9 décembre 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 3491,48 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 31 mars 2025, que la SCI TERRANOVA ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 3760.64 euros déduction faite du règlement intervenu le 21 janvier 2025 de 1061.10 euros venant en déduction de la dette la plus ancienne à défaut de précision du débiteur et des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant au titre des charges arrêtée au 3 janvier 2025 et que les autres provisions non encore échues de 1061.10 euros portant le premier trimestre 2025 sont devenues exigibles.

Il doit être relevé une contradiction dans l’assignation du syndicat des copropriétaires qui indique dans les motifs que la somme de 1061.10 euros correspond aux sommes à échoir pour le budget provisionnel pour l’exercice du 1er juillet 2024 au 30 juin 2025, soit un semestre et qui mentionne au dispositif que cette somme correspond au budget provisionnel adopté pour le 1er janvier au 31 décembre 2025.

Dès lors, force est de considérer que la SCI TERRANOVA qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien débitrice de la somme de 3760.64 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2025 en ce compris le 1er trimestre 2025 et de la somme de 1061,1 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour le second trimestre 2025.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 3760.64 euros et de la somme de 1061,1 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour le second trimestre 2025, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 9 décembre 2024, mis en demeure la SCI TERRANOVA de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 50 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, en l’absence d’éléments justificatifs.

La SCI TERRANOVA sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 50 euros au titre des frais de recouvrement prévus par l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il n’est pas justifié que le défaut de paiement de ses charges par la défenderesse soit abusif ou traduise une intention de nuire. De même, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve d’avoir subi un préjudice.

Dès lors, il sera débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La SCI TERRANOVA, qui succombe, sera condamnée aux dépens de la procédure, signification et exécution, y compris au droit article 10 du tarif et émoluments des commissaires de justice en application des frais prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE la SCI TERRANOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 3760.64 euros outre la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation  ;

CONDAMNE la SCI TERRANOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7], la somme de 1061,1 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles correspondant au second trimestre 2025;

CONDAMNE la SCI TERRANOVA à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE la SCI TERRANOVA aux entiers dépens de la procédure en ce compris les droits et émoluments des commissaires de justice tels que prévus par l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 le tout lié au défaut de paiement ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT