N° RG 24/00083 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIW2

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VALENCIENNES

JUGEMENT – N° RG 24/00083 – N° Portalis DBZT-W-B7I-GIW2

Code NAC : 30C Nature particulière : 0A

LE ONZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE

La S.A.S. DAMART, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Aymeric ANTONIUTTI, avocat membre de la SELARL ANTONIUTTI AVOCAT, avocats au barreau de LILLE,

D’une part,

DEFENDERESSE

La S.C.I. DENAURE, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège,

représentée par Maître Florence MAS, avocat membre de la SCP MARCHAL & ASSOCIES, avocats au barreau de LILLE,

D’autre part,

LE JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX : Louis-Benoît BETERMIEZ, président,

LE GREFFIER : Stéphanie BUSIER, adjoint administratif faisant fonction de greffier,

DÉBATS : en audience publique le 14 janvier 2025,

JUGEMENT : rendu par mise à disposition au greffe le 11 février 2025,

Par acte du 29 mars 2024, la société par actions simplifiée (SAS) DAMART a assigné la société civile immobilière (SCI) DENAURE devant le président du tribunal judiciaire de Valenciennes, statuant en matière de loyers commerciaux.

Aux termes de son dernier mémoire, la société DAMART sollicite que :

A titre principal,

— le loyer du bail commercial liant les parties, renouvelé le 1er octobre 2021, soit fixé à compter de cette date à la somme de 50 000 euros hors taxes et hors charges par an,

— la défenderesse soit condamnée à lui rembourser les loyers trop perçus à compter du 1er octobre 2021, avec intérêts à taux légal à compter de chaque échéance,

— la capitalisation des intérêts échus depuis plus d’une année soit ordonnée,

A titre subsidiaire,

— une expertise devant donner son avis sur la valeur locative des lieux loués soit ordonnée,

— le loyer provisionnel soit fixé à la somme de 50 000 euros hors taxes et hors charges à compter du 1er octobre 2021,

En tout état de cause,

— la défenderesse soit condamnée aux dépens,

— la défenderesse soit condamnée à lui payer la somme de 5000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

A l’appui de ses demandes, la société DAMART expose qu’elle loue, depuis 1987, un local commercial situé [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 8]; qu’il a été renouvelé plusieurs fois depuis; que, lors du dernier renouvellement, le 02 décembre 2010, le loyer annuel a été arrêté à 64 000 euros hors taxes et hors charges; que le bailleur a progressivement augmenté le prix du loyer pour le fixer à 73 244 euros par an ; que, le 30 septembre 2021, elle a sollicité le renouvellement du bail avec fixation du loyer annuel à 50 000 euros hors taxes et hors charges; que le bailleur n’a pas accepté la proposition de réduction du loyer.

Elle fait valoir que les locaux loués sont vétustes; que cette vétusté justifie une réduction sensible de sa surface pondérée et du montant du loyer; que les facteurs locaux de commercialité ont évolué défavorablement depuis 2010; que la destination des lieux ne saurait justifier une modification du montant du loyer; que le montant des loyers dans le voisinage est inférieur à celui qui lui est appliqué; que la preneuse règle l’impôt foncier aux termes du bail, alors qu’il s’agit, selon elle, d’une obligation devant peser sur le bailleur.

Elle estime que les éléments qui précèdent justifient une minoration du montant du loyer à celui qu’elle demande.

Elle ajoute qu’en tout état de cause, aucune pièce produite par la partie adverse ne démontre une modification notable des facteurs locaux de commercialité ni une analyse concrète de l’intérêt de ces modifications pour le commerce exploité, de sorte qu’aucun déplafonnement du loyer ne saurait être appliquée.

En réponse, la SCI DENAURE argue que les facteurs locaux de commercialité du local loué par la société DAMART ont évolué favorablement par la réalisation de travaux de voirie et par l’arrivée de nouvelles enseignes.

Elle soutient, par ailleurs, que la destination des locaux est définie de façon étendue par le bail ; que la surface pondérée de ces locaux est supérieure à celle retenue par la demanderesse; que les obligations des parties sont celles communément pratiquées dans le département; que le preneur bénéficie d’avantages justifiant une majoration de la valeur locative; que cette valeur locative est cohérente avec les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Elle en déduit que le montant du loyer doit être sensiblement revalorisé et non diminué.

La SCI DENAURE conclut, à titre principal, à ce que :

— que le loyer des locaux loués soit fixé au montant de 135 500 euros hors taxes par an à compter du renouvellement du bail commercial, le 1er octobre 2021, avec intérêts à taux légal à compter de l’assignation du 29 mars 2024,

— il soit jugé que les intérêts échus depuis plus d’un an portent eux-mêmes intérêts,

— la société DAMART soit condamnée aux dépens, avec droit de distraction au profit de la SCP MARCHAL-MAS-COLLINET-MARCHAL, et à lui payer la somme de 5700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Elle conclut, à titre subsidiaire, à l’organisation d’une expertise devant donner son avis sur la modification des éléments de la valeur locative du bien loué au jour du renouvellement et à la fixation du loyer provisionnel au montant de 135 500 euros par an hors taxes.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré pour être rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, est plafonné, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1° à 4° de l’article L. 145-33 du même code.

En outre, selon l’article L,145-33 du même code, le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative. A défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après :

1 Les caractéristiques du local considéré ;

2 La destination des lieux ;

3 Les obligations respectives des parties ;

4 Les facteurs locaux de commercialité ;

5 Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Enfin, d’après l’article R.145-30 du même code, lorsque le juge s’estime insuffisamment éclairé sur des points qui peuvent être élucidés par une visite des lieux ou s’il lui apparaît que les prétentions des parties divergent sur de tels points, il se rend sur les lieux aux jour et heure décidés par lui le cas échéant en présence d’un consultant.

Toutefois, s’il estime que des constatations purement matérielles sont suffisantes, il peut commettre toute personne de son choix pour y procéder.

Si les divergences portent sur des points de fait qui ne peuvent être tranchés sans recourir à une expertise, le juge désigne un expert dont la mission porte sur les éléments de fait permettant l’appréciation des critères définis, selon le cas, aux articles R. 145-3 à R. 145-7, L. 145-34, R. 145-9, R. 145-10 ou R. 145-11, et sur les questions complémentaires qui lui sont soumises par le juge.

Toutefois, si le juge estime devoir limiter la mission de l’expert à la recherche de l’incidence de certains éléments seulement, il indique ceux sur lesquels elle porte.

En l’espèce, il ressort des pièces versées par les parties aux débats que, par acte en date du 22 novembre 2010, la SCI DENAURE a renouvelé un bail pour la location d’un immeuble à usage commercial situé à l’angle des [Adresse 7] et [Adresse 5] à [Localité 8] à la société DAMART, moyennant un loyer annuel de 64 000 euros hors taxes et hors charges, révisé à l’issue de chaque période triennale selon l’indice INSEE de la construction.

Il en ressort également que, par acte du 30 septembre 2021, la société DAMART a sollicité le renouvellement du bail précité à compter du 1er octobre 2021, avec réduction du loyer annuel à la somme de 50 000 euros hors-taxes hors charges.

Il ressort, enfin, que la SCI DENAURE a, par lettre du 23 décembre 2021, fait savoir à la demanderesse son acceptation du principe du renouvellement du bail et a demandé que le loyer du bail renouvelé soit fixé à la somme de 76 000 euros hors taxes et hors charges par an.

La société DAMART soutient qu’au vu de la vétusté des locaux, de la surface pondérée de ceux-ci qui doit être retenue, de l’évolution défavorable des facteurs locaux de commercialité et du prix du voisinage, le montant du loyer du local qu’elle loue doit être réduit à celui qu’elle propose.

Elle produit, au soutien spécifique de sa position, un état des lieux du local loué du 18 octobre 2022.

La SCI DENAURE conteste formellement la position du locataire et affirme qu’au vu de l’évolution favorable des facteurs locaux de commercialité, de la surface pondérée du lieu, de majorations à retenir, le montant du loyer du bien loué doit être revu à la hausse avec un déplafonnement.

Elle verse aux débats, au soutien spécifique de sa position, les baux commerciaux de 2017 à 2021 de 3 immeubles loués dans la [Adresse 7].

Il convient de constater que les parties produisent, avec les documents précités, aucun élément probant incontestable au soutien de leurs positions.

Il s’ensuit qu’une expertise, avant dire droit, s’impose.

En conséquence, elle sera ordonnée, aux frais avancés par la demanderesse.

Dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, le loyer provisionnel sera fixé au montant du loyer actuel, tel qu’actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction, en application de l’article L.145-57 du code de commerce.

En outre, il sera sursis à statuer sur toutes les demandes des parties et les dépens seront réservés.

PAR CES MOTIFS

NOUS, président du tribunal judiciaire, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Avant dire droit,

ORDONNONS une expertise confiée à Mme [C] [F], domiciliée [Adresse 4] – tél : [XXXXXXXX01] – [Courriel 6] qui aura pour mission de :

— se rendre sur les lieux, angle de la [Adresse 7] et de la [Adresse 5] à [Localité 8], les décrire et les examiner,

— se faire remettre tous documents utiles par les parties et par les tiers,

— évaluer la valeur locative du bail renouvelé, à la date du renouvellement, selon les critères prévus par l’artile L.145-33 du code de commerce,

— faire toute remarque utile à la solution du litige,

DISONS que l’expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu’il déposera son rapport en un exemplaire original au greffe du tribunal de Valenciennes, service du contrôle des expertises, dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d’un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties) ;

DISONS que l’expert devra, dès réception de l’avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l’expiration d’un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d’éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu’à l’issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l’ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DÉSIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d’instruction et statuer sur tous incidents ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément 48 aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS que l’expert désigné pourra, en cas de besoin, s’adjoindre le concours de tout spécialiste de son choix, dans un domaine distinct du sien, après en avoir simplement avisé les conseils des parties et le magistrat chargé du contrôle des expertise ;

FIXONS la consignation à valoir sur la rémunération de l’expert à la somme de 3000 euros à verser par la société par actions simplifiée DAMART entre les mains du régisseur d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Valenciennes dans le mois de la présente décision ;

DISONS que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

DISONS que l’expert commencera sa mission dès qu’il sera avisé par le greffe du dépôt de la consignation,

DISONS qu’à l’issue de la première réunion des parties, l’expert dressera un programme de ses investigations, soumettra au magistrat chargé du contrôle des expertises et communiquera aux parties un état prévisionnel détaillé de ces frais et honoraires et, en cas d’insuffisance de la provision allouée, pourra, le cas échéant, demander la consignation d’une provision supplémentaire,

FIXONS le loyer provisionnel, dû dans l’attente des conclusions de l’expert désigné, au montant du loyer actuel, actualisé en fonction de l’indice INSEE du coût de la construction ;

SURSOYONS à statuer sur toutes les demandes des parties ;

RESERVONS les dépens.

En foi de quoi la présente décision a été signée par le président et le greffier, le 11 février 2025.

Le greffier, Le président,