COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/02098 – N° Portalis DBWR-W-B7I-QBQ3

Du 04 Février 2025

MINUTE N°24/00044

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 4]

c/ [X], [X]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e BENHAMOU

Expédition(s) délivrée(s)

à Partie défaillante (2)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 20 Novembre 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 4], sis [Adresse 2]

Représenté par son syndic en exercice la SAS CABINET TABONI

[Adresse 1]

[Adresse 1]

Rep/assistant : M^e Marcel BENHAMOU, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

M. [G] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non comparant ni représenté

Mme [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père M. [G] [X]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

Non comparante ni représenté

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 17 Décembre 2024, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 04 Février 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] sont propriétaires indivisaires du lot n°55 au sein de la copropriété de l’immeuble [Adresse 4] sis [Adresse 2].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a, par acte de commissaire de justice du 20 novembre 2024, fait assigner Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de les voir condamner in solidum à lui payer les sommes suivantes :

2749,43 euros représentant l’arriéré de charges dû et les provisions exigibles à ce jour avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 26 août 2024,

2000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 dudit code.

À l’audience du 17 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] a maintenu ses demandes.

Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X], régulièrement assignés par acte déposé en l’étude, n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ” ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1 ou du I de l’article 14-2, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application des mêmes articles 14-1 ou 14-2 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, ne sont pas fondés à refuser de payer les sommes qui leur sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] sont propriétaires indivis du lot n°55 dépendant de l’immeuble [Adresse 4].

Suivant un précédent jugement du 28 juillet 2023, Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] ont été condamnés à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] la somme de 2315,65 euros au titre des charges due au 17 avril 2023 outre la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts et la somme de 400 euros au titre des frais irrépétibles.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 9 octobre 2023 et 9 octobre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour l’exercice du 1er juillet 2022 au 30 juin 2023 et du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 et ont adopté les budgets prévisionnels du 1er juillet 2024 au 30 juin 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 26 août 2024 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 4619,33 euros leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa leur condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé en date du 4 novembre 2024 et du décompte portant sur les fonds provisionnels 2025 et 2026, que Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’ils sont redevables de la somme de 1565.69 euros au titre des charges de copropriété portant sur la période du 1er juin 2023 au 4 novembre 2024 ( postérieure au jugement du 28 juillet 2023) déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant, au titre des charges de copropriété chues au 4 novembre 2024 et que les autres provisions non encore échues portant la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026 d’un montant de 1042.14 euros sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] qui n’ont pas comparu et qui n’ont fait valoir aucun moyen contraire, sont bien redevables de la somme de 1565,69 euros au titre des charges de copropriété dues au 4 novembre 2024 et de la somme de 1042,14 euros au titre des provisions à échoir.

Il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Ils seront en conséquence condamnés à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision au paiement de la somme de 1565,69 euros et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2024 et de la somme de 1042,14 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 26 août 2024, mis en demeure Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à cette mise en demeure de 21,6 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par ce dernier.

Enfin, s’il est exact que le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce.

Dès lors, la demande en paiement de la somme de 120 euros au titre des frais de mise en contentieux sera rejetée.

Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] seront donc condamnés à payer à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 21,6 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du syndic du 26 août 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires, les défendeurs sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plusieurs mois, et ce alors qu’ils ont déjà été condamnés par une précédente décision du 28 juillet 2023 au paiement d’un arriéré de charges, ils commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice subi par le syndicat des copropriétaires, à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X], qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 dudit code.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en dernier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] à payer à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision, au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 1565,69 euros au titre des charges de copropriété échues au 4 novembre 2024 outre la somme de 21.60 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 août 2024;

CONDAMNE Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] à payer à proportion de leurs droits respectifs dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4], la somme de 1042,14 euros au titre des provisions à échoir pour la période du 1er janvier 2025 au 30 juin 2026, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [X] et Madame [O] [X], mineure sous l’administration légale de son père Monsieur [G] [X] aux entiers dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 code précitée ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT