TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Pauline DE LASTEYRIE

M^e Alexis FACHE

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Fanny COLIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/11004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2R

N° MINUTE : 2

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 19 septembre 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [T] épouse [D], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Fanny COLIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0454

DÉFENDERESSES

Madame [H] [V], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Pauline DE LASTEYRIE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0013 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Partielle numéro C750562025000508 du 10/01/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [J] [V], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Alexis FACHE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D0897

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Eric TRICOU, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 13 juin 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Eric TRICOU, Juge, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 24/11004 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6O2R

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé non daté mais ayant une prise d’effet le 2 décembre 2023, Mme feue [R] [T], aux droits de laquelle vient aujourd’hui [I] [T] épouse [D], a consenti un bail d’habitation à Mme [H] [V] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.555 euros et d’une provision pour charges de 245 euros.

Le paiement du loyer et des indemnités d’occupation notamment était garanti par le cautionnement de Mme [J] [V] selon acte d’engagement de caution en date du 30 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 30 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 3.600 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

Ce commandement a également été dénoncé à la caution le 6 février 2024.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [H] [V] le 31 janvier 2024.

Par assignations du 31 octobre 2024 pour Mme [H] [V] et du 06 novembre 2024 pour Mme [J] [V], Mme [I] [T] épouse [D], en sa qualité d’ayant-cause de Mme [R] [T] décédée le 25 avril 2024, a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [H] [V] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [J] [V] au paiement des sommes suivantes :

— Une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 1.800 euros à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  7.200 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024,

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 novembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

L’affaire a été appelée une première fois à l’audience du 10 Janvier 2025 et un renvoi a été ordonné à la demande de Mme [J] [V], la demanderesse s’y étant opposé. A l’audience du 10 mars 2025, l’affaire a été plaidée. Puis, à la demande de Mme [V], le magistrat a ordonné la réouverture des débats pour l’audience de plaidoirie du 13 juin 2025 devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé.

À l’audience du 13 juin 2025, Mme [I] [T] épouse [D], représenté par son conseil, dans ses conclusions récapitulatives, soutenues oralement, demande au Juge des Contentieux de la Protection de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire stipulée au bail d’habitation du mois de novembre 2023, consenti par Mme [I] [T] à Mme [H] [V] ;

— Débouter Mme [H] [V] et [J] [V] de l’ensemble de leurs demandes, fins et prétentions ;

— Constater que Mme [H] [V] n’a plus aucun droit ni titre d’occu-pation des locaux situés [Adresse 2] ;

— Ordonner l’expulsion de Madame [H] [V], ainsi que de tout occupant de son chef, avec le concours de la force publique si besoin;

— Condamner solidairement Mme [H] [V] et Madame [J] [V] à payer à Madame [I] [T] la somme de 7.200 euros à titre d’arriérés de loyer et charges arrêtés au mois de mars 2024 inclus, une indemnité d’occupation mensuelle de 1.800 euros à compter du mois d’avril 2024 jusqu’à la libération des locaux et la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens

— Rappeler l’exécution provisoire de droit ;

Ainsi, elle maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 13 juin 2025, s’élève désormais à 30.200 euros. Mme [I] [T] épouse [D] considère enfin qu’il n’y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [H] [V] représentée par son conseil, dans ses dernières conclusions en défense N° 1, visées par le greffier le 10 mars 2025 et sou-tenues oralement à l’audience de ce jour, demande au Tribunal de:

— Juger Madame [H] [V] recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail ;

— Dire que la clause résolutoire ne pourra reprendre ses effets qu’après mise en demeure de régler l’échéance et/ou le loyer courant, restée infruc-tueuse pendant 15 jours ;

— Accorder à Madame [H] [V] un délai de paiement de 36 mois pour s’acquitter de sa dette locative, réparti comme suit :

∙ 12 mensualités de 20 € dans l’attente de voir ce qu’il advient de la procédure de surendettement, de ses recherches d’emploi, de sa de-mande d’APL et de sa demande de logement social ;

∙ 24 mensualités pour le solde de la dette ;

— Débouter Madame [I] [D] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

— Laisser à la charge de Madame [I] [D] les frais irrépétibles et les dépens de l’instance ;

— Écarter l’exécution provisoire du jugement à intervenir pour les seuls chefs du jugement de Madame [H] [V].

Madame [H] [V] soutient par ailleurs qu’elle rencontre de réelles difficultés dans sa recherche d’emploi et qu’elle n’a pas trouvé de travail à ce jour. La commission de surendettement est en cours et n’a pas encore statué sur son dossier. Elle ajoute que sa fille est gravement malade, avec de gros problèmes psychologiques et qu’elle refuse de sortir de l’appartement et concernant l’article 700 du Code de Procédure Civile, Madame [V] relève qu’il n’y a aucun élément sur la situation financière de la demanderesse. Elle confirme que le virement qu’elle annonce sera bien effectué.

Mme [H] [V] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Mme [J] [V] représentées par son conseil, expose quant à elle que sa situation financière est fragile puisqu’elle est retraitée et ne perçoit à ce titre que 786 euros et 170 euros de retraite complémentaire; elle justifie que le solde de son compte bancaire n’est créditeur que de 322,82 euros au 5 mai 2025 ; elle sollicite un moratoire sur 24 mois dans le cas d’une condamnation pécuniaire à son encontre.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

Mme [I] [T] épouse [D] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 30 janvier 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3.600 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 31 mars 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et de l’échange de conclusions, que les revenus du foyer de Mme [H] [V] ne lui permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il sera relevé plus particulièrement que depuis la dernière audience, la locataire, Mme [V], n’a effectué aucun règlement. L’éventuel virement différé au 16 juin est postérieur à l’audience de ce jour. La locataire a visiblement l’habitude de faire des virements à la dernière minute, elle n’a pas payé les charges et elle est dans l’impossibilité matérielle de payer quoi que ce soit depuis quasiment l’origine du bail.

Ses recherches d’activité ne sont pas avérées et elle ne présente à ce jour aucun élément de solvabilité susceptible de rassurer le juge sur un aboutissement favorable de son dossier ; les malheureuses difficultés rencontrées par sa fille ne peuvent être supportées par un bailleur privé pour lequel un arriéré de plus de 30.000 euros, accumulé sur une courte durée, constitue en soi un réel préjudice sans qu’il soit besoin de rechercher quelle est sa situation financière personnelle.

La situation financière de la caution qui bénéficie de moins de 1.000 euros par mois de revenus au titre de sa retraite ne permet pas plus d’espérer un règlement rapide de la dette, qui aurait d’ailleurs certainement été déjà réalisé si la situation l’avait permis durant les délais de procédure accentués par la demande de renvoi et la demande de réouverture des débats dont les défenderesses sont à l’origine.

Mme [H] [V] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Pour toutes ces raisons, la demande de délais de paiement sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Mme [I] [T] épouse [D] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, Mme [I] [T] épouse [D] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 juin 2025, Mme [H] [V] lui devait la somme de 30.200 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Les défenderesses n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elles seront solidairement condamnées à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 1.800 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à Mme [I] [T] épouse [D] ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [H] [V] et Mme [J] [V], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnées aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile étant rappelé que l’article L111-8 du Code des procédures civile d’exécution dispose que les frais de l’exécution forcées sont à la charge du débiteur.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 1.800 euros à la demande de Mme [I] [T] épouse [D] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

AU PRINCIPAL, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il appartiendra mais dès à présent, vu l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 30 janvier 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu a effet au 2 décembre 2023 entre Mme [I] [T] épouse [D], d’une part, et Mme [H] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 31 mars 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [H] [V], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [J] [V],

ORDONNE à Mme [H] [V] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [H] [V] solidairement avec Mme [J] [V], au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 1800 euros (mille huit cents euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 31 mars 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [H] [V] solidairement avec Mme [J] [V], à payer à Mme [I] [T] épouse [D] la somme de 30.200 euros (trente mille deux cents euros) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 juin 2025,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE Mme [H] [V], solidairement avec Mme [J] [V], à payer à Mme [I] [T] épouse [D] la somme de 1.800 euros (mille huit cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [H] [V], solidairement avec Mme [J] [V], aux dépens de l’instance, le coût des commandements de payer du 30 janvier 2024 et celui des assignations du 31 octobre 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 19 septembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge