COUR D’APPEL D’AIX EN PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 24/00466 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PQY4

Du 07 Mars 2025

MINUTE N°25/00080

Affaire : Syndic. de copro. LE [Adresse 3]

c/ [I], [E], [E]

Grosse(s) délivrée(s)

à M^e GIANQUINTO

Expédition(s) délivrée(s)

à M^e BERTHELOT

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assisté e lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART qui a signé la minute avec le président,

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 28 Février 2024, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. LE [Adresse 3], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice REGIE PROMENADE

[Adresse 1]

[Localité 9]

Rep/assistant : M^e Stéphane GIANQUINTO, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [Y] [I]

[Adresse 6]

[Localité 2]

Rep/assistant : M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

M. [J] [E]

[Adresse 4],

[Adresse 8]

USA ETATS-UNIS D’AMERIQUE

Rep/assistant : M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

M. [V] [E]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Serge BERTHELOT, avocat au barreau de GRASSE

DEFENDEURS

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 21 Janvier 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 Mars 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] sont propriétaire indivis des lots n° 16, 66 et 147 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 3] à [Localité 9].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] a, par acte de commissaire de justice du 28 février 2024, fait assigner Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire à lui payer les sommes suivantes :

12 425,47 euros avec les intérêts au taux légal à compter des mises en demeure et capitalisation des intérêts soit la somme de 10 446,22 euros au titre des charges et provisions échues au 1er janvier 2024 outre la somme de 1979,25 euros au titre des sommes non échues du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024, – 1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

À l’audience du 21 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] représenté par son conseil, a maintenu ses demandes.

Il expose que les défendeurs qui viennent aux droits de Mme [P] [E], décédée, sont défaillants dans le paiement des charges de copropriété, qu’il leur a adressé une mise en demeure les informant qu’à défaut de réglement de leur dette, les charges à échoir deviendront exigibles conformément à l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, qu’un décompte précis y était joint et qu’aucun règlement n’est intervenu. Il ajoute que les sommes réclamées sont justifiées et que les moyens soulevés en défense pour s’opposer au règlement sont inopérants, tout en faisant valoir qu’en vertu du règlement de copropriété, ils sont tenus solidairement au paiement des charges.

Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] représentés par leur conseil demandent dans leurs conclusions déposées à l’audience :

— de déclarer la procédure accélerée au fond irrecevable,

— déclarer le syndicat des copropriétaires irrecevable en sa demande de condamnation solidaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires LE [Adresse 3] à leur payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Ils font valoir que les conditions d’application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 ne sont pas réunies, que la mise en demeure qui leur a été adressée remonte à plus d’un an, qu’elle visait une somme forfaitaire de 8555,72 euros sans justificatif et que les sommes non échues du 1er avril au 1er octobre 2024 n’ont par définition pas pu faire l’objet de la mise en demeure du 12 septembre 2023. Ils ajoutent que la demande de condamnation solidaire n’est pas fondée car en l’absence de clause de solidarité, les indivisaires sont tenus respectivement des charges en fonction de leur quote-part dans le bien.

L’affaire a été mise en délibéré au 07 mars 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : “À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes:

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 ”;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il est justifié que Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] sont devenus propriétaires indivis des lots n° 16, 66 et 147 dépendants de l’immeuble LE [Adresse 3], suite au décès de Mme [P] [E], usufruitière, survenu le 13 juillet 2023 .

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 2 juin 2022 et 12 juillet 2023 que les copropriétaires ont approuvé les comptes des exercices 2021 et 2022 et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices 2023 et 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse les appels de fonds pour la période considérée ainsi que les mises en demeure du 12 septembre 2023 envoyées aux défendeurs par lettre recommandée avec avis de réception, portant sur la somme de 8555,72 euros suivant une situation arrêtée au 7 septembre 2023 leur précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité leur condamnation au paiement des charges échues mais également à échoir en application de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Bien qu’ils soutiennent que l’action du syndicat des copropriétaires est irrecevable aux motifs que les mises en demeure qui leur ont été adressées remontent à plus d’un an, qu’elles visaient une somme forfaitaire de 8555,72 euros sans justificatif et que les sommes non échues du 1er avril au 1er octobre 2024 n’ont par définition pas pu faire l’objet de la mise en demeure du 12 septembre 2023, force est de considérer que les moyens soulevés sont inopérants, car la mise en demeure vise les dispositions de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 2025, reprend bien le montant des sommes échues impayées, mentionne une situation arrêtée au 7 septembre 2023 avec le décompte en pièce jointe qui à défaut d’élément contraire probant, leur a bien été adressé et précise qu’en l’absence de paiement dans le délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

En outre, il ressort du procès-verbal d’assemblée générale du 12 juillet 2023, qui est antérieur aux mises en demeure, que les budgets provisionnels de 2023 mais également de l’année 2024 ont été approuvés de sorte que les provisions non encore échues en application de l’article 14-1, soit les provisions de l’année 2024 sont devenues exigibles à défaut de paiement dans le délai imparti, étant de surcroît relevé qu’à ce jour, ces sommes sont devenues exigibles.

Dès lors, la fin de non recevoir soulevée sera rejetée, l’action initiée par le syndicat des copropriétaires selon la procédure accélérée au fond étant régulière et recevable.

Il ressort du décompte versé en date du 16 février 2024, que Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] ne se sont pas acquittés des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti et qu’ils sont redevables de la somme de 9966,52 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 outre de la somme de 360 euros au titre des frais de mise en demeure qui constituent des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, ils sont tenus au paiement de la somme de 1979,25 euros au titre des provisions à échoir portant sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024 (4ème provision 2024 incluse) devenues exigibles.

Ainsi que le soulèvent à juste titre les défendeurs, il est de principe qu’il n’y a pas de solidarité entre les indivisaires pour le paiement des charges de sorte que chacun est tenu d’acquitter sa quote-part en fonction de ses droits dans l’indivision, sauf si le règlement de copropriété comporte une clause instituant une solidarité permettant de réclamer à un quelconque des indivisaires le paiement de la totalité des charges dues, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce au vu de l’extrait du règlement de copropriété produit par le syndicat des copropriétaires.

Dès lors, ils seront en conséquence condamnés à payer à proportion de leur quote-part dans l’indivision, la somme de 9966.52 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er janvier 2024 outre la somme de 360 euros au titre des frais et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2023 sur la somme de 8555,72 euros et sur le surplus à compter de l’assignation et la somme de 1979.25 euros au titre des provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la capitalisation des intérêts :

Il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins en application de l’article 1343-2 du code civil.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En leur qualité de copropriétaires Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] sont tenus au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont ils sont propriétaires.

Or, en s’abstenant de payer leurs charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour leur carence, aucun règlement n’étant effectué depuis plus d’un an, Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] commettent une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui causent un préjudice.

Il convient en conséquence de les condamner in solidum, ces derniers concourant ensemble au préjudice du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3], à lui payer la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] qui succombent, seront condamnés in solidum au paiement de cette somme et aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire, aucun motif ne justifiant de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

REJETTE la fin de non recevoir soulevée par Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] ;

DECLARE recevable l’action du syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] ;

CONDAMNE Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] à payer à proportion de leur quote-part dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3], la somme de 9966.52 euros au titre des charges et provisions échues au 1er janvier 2024 outre la somme de 360 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 septembre 2023 sur la somme de 8555.72 euros et sur le surplus à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] à payer à proportion de leur quote-part dans l’indivision au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3], la somme de 1979.25 euros au titre des charges et provisions devenues exigibles portant sur la période du 1er avril 2024 au 1er octobre 2024 ( 4ème provision 2024 incluse) ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts qui sont dus depuis une année entière au moins ;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] la somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts;

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE in solidum Mme [Y] [I], M.[J] [E] et M.[V] [E] aux entiers dépens ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble LE [Adresse 3] du surplus de ses demandes;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE PRESIDENT