COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 6]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 25/00317 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QIP7

du 02 Mai 2025

N° de minute 25/

affaire : S.A.R.L. CABINET CENTRAL GESTION

c/ S.A. FONCIA [Localité 6]

Grosse délivrée à :

M^e Jean-Marc COHEN

Expédition délivrée à

S.A. FONCIA [Localité 6]

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE DEUX MAI À 14 H 00

Nous, Solange LEBAILE, Première Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 18 Février 2025 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

S.A.R.L. CABINET CENTRAL GESTION

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Jean-Marc COHEN, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A. FONCIA [Localité 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

Non comparante, non représentée

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 06 Mars 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 02 Mai 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Lors de son assemblée générale du 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Les vallées situé à [Adresse 7] n’a pas renouvelé le mandat de syndic de la Sa Foncia [Localité 6] et a désigné pour le remplacer le Cabinet central gestion.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] a fait signifier à la Sa Foncia [Localité 6] :

— la lettre de passation du 29/11/2024,

— le procès-verbal d’assemblée générale du 28/11/2024,

— le contrat de syndic du Cabinet central gestion.

Par lettre recommandée en date du 20 janvier 2025 reçue le 24 janvier 2025, le conseil du Cabinet central gestion a mis en demeure la Sa Foncia [Localité 6] de respecter ses obligations d’ancien syndic découlant des dispositions de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 février 2025, la Sarl Cabinet central gestion a fait assigner la Sa Foncia [Localité 6] afin d’entendre le juge des référés :

— condamner sous astreinte, le Cabinet Foncia [Localité 6] à lui remettre les pièce suivantes :

* feuille de présence émargée et pouvoirs y compris votes par correspondance,

* règlement de copropriété et modificatifs, plan des parties communes,

* liste des millièmes par lots,

* liste des millièmes par comptes,

* budget, annexes,

* balances N et N-1,

* grand livre N et N-,

* dernière répartition et surtout clés utilisées,

* dossiers travaux : contrats des prestataires et assurances,

* dossiers contentieux,

* dossiers sinistres en cours et échus,

* trésorerie par chèque ou virement à intervenir à l’ordre du “SDC”,

* l’ensemble des diagnostics obligatoires,

* immatriculation de la copropriété,

* numéro RSC,

* tous les rapprochements bancaires 2022 et 2023 jusqu’à la clôture ainsi que les relevés de 2022 et 2023 et ceux jusqu’à la clôture décembre 2024 pour les comptes courants et sur livret travaux fds Allur,

* relevés bancaires sur 5 ans à compter de 2018 à ce jour et plus en priorité les 3 derniers relevés ( août septembre et octobre 2024),

* l’ensemble des archives sur dix ans.

— condamner le Cabinet Foncia [Localité 6] à lui verser le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat,

— condamner le Cabinet Foncia [Localité 6] à lui verser la somme provisionnelle de 10000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1240 du code civil,

— condamner le Cabinet Foncia [Localité 6] à lui verser la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,

— rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Régulièrement citée par acte déposé en l’étude du commissaire de justice, la Sa Foncia [Localité 6] n’a pas comparu ni personne pour elle. La présente décision susceptible d’appel, sera réputée contradictoire.

MOTIFS :

Sur les demandes principales de la Sarl Cabinet central gestion:

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

En l’espèce, le défendeur qui ne comparaît pas ne rapporte pas la preuve qu’il ait satisfait à son obligation de transmission des documents visés aux alinéas 1 et 2 de l’article précité alors que le délai de quinze jours ainsi que celui de deux mois sont expirés et qu’une mise en demeure lui a été adressé, le 20 janvier 2025. Cette abstention qui met en difficulté le nouveau syndic dans la gestion de la copropriété dénommée “[Adresse 5]” constitue un trouble manifestement illicite qu’il convient de faire cesser en ordonnant sous astreinte et selon les modalités définies dans le présent dispositif, à la Sa Foncia [Localité 6] de communiquer à la Sarl Cabinet central gestion les documents suivants :

* feuille de présence émargée et pouvoirs y compris votes par correspondance,

* règlement de copropriété et modificatifs, plan des parties communes,

* liste des millièmes par lots,

* liste des millièmes par comptes,

* budget, annexes,

* balances N et N-1,

* grand livre N et N-,

* dernière répartition et surtout clés utilisées,

* dossiers travaux : contrats des prestataires et assurances,

* dossiers contentieux,

* dossiers sinistres en cours et échus,

* trésorerie par chèque ou virement à intervenir à l’ordre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé à [Adresse 7],

* l’ensemble des diagnostics obligatoires,

* immatriculation de la copropriété,

* numéro RSC,

* tous les rapprochements bancaires 2022 et 2023 jusqu’à la clôture ainsi que les relevés de 2022 et 2023 et ceux jusqu’à la clôture décembre 2024 pour les comptes courants et sur livret travaux fonds Allur,

* relevés bancaires sur 5 ans à compter de 2018 à ce jour et notamment les relevés d’ août septembre et octobre 2024,

* l’ensemble des archives sur dix ans.

Il sera en outre ordonné à la Sa Foncia [Localité 6] de verser à la demanderesse, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5].

Sur les dommages et intérêts pour résistance abusive :

La Sa Foncia [Localité 6], syndic professionnel, qui ne respecte pas spontanément ses obligations telles que définies par l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965et qui ne le fait pas plus après mise en demeure du mois de janvier 2025, fait preuve d’une particulière mauvaise foi en résistant à la transmission des documents au nouveau syndic. Il sera par conséquent, condamné à payer à la demanderesse la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué à la demanderesse la somme de 3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse qui succombe sera condamnée aux dépens.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des référés statuant publiquement, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme elles aviseront mais dès à présent,

ORDONNONS à la Sa Foncia [Localité 6] de communiquer à la Sarl Cabinet central gestion les documents suivants concernant le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5] situé à [Adresse 7], à savoir :

* feuille de présence émargée et pouvoirs y compris votes par correspondance,

* règlement de copropriété et modificatifs, plan des parties communes,

* liste des millièmes par lots,

* liste des millièmes par comptes,

* budget, annexes,

* balances N et N-1,

* grand livre N et N-,

* dernière répartition et surtout clés utilisées,

* dossiers travaux : contrats des prestataires et assurances,

* dossiers contentieux,

* dossiers sinistres en cours et échus,

* trésorerie par chèque ou virement à intervenir à l’ordre du syndicat des copropriétaires,

* l’ensemble des diagnostics obligatoires,

* immatriculation de la copropriété,

* numéro RSC,

* tous les rapprochements bancaires 2022 et 2023 jusqu’à la clôture ainsi que les relevés de 2022 et 2023 et ceux jusqu’à la clôture décembre 2024 pour les comptes courants et sur livret travaux fonds Allur,

* relevés bancaires sur 5 ans à compter de 2018 à ce jour et notamment les relevés d’ août septembre et octobre 2024,

* l’ensemble des archives sur dix ans,

Le tout sous astreinte provisoire de 500 euros par jour de retard passé le délai de sept jours à compter de la signification de la présente décision, cette astreinte courant sur trois mois,

ORDONNONS à la Sa Foncia [Localité 6] de verser à la Sarl Cabinet central gestion, le solde des fonds disponibles après apurement des comptes et lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 5],

CONDAMNONS la Sa Foncia [Localité 6] à payer à la Sarl Cabinet central gestion les sommes suivantes:

—  5000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  3000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

La CONDAMNONS aux dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS