COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

JUGEMENT – PROCÉDURE ACCÉLERÉE AU FOND

N° RG 25/01039 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QQNN

Du 09 Septembre 2025

MINUTE N°25/00239

Affaire : Syndic. de copro. [Adresse 8]

c/ [P]

Grosse(s) délivrée(s) à

M^e Florian FOUQUES

Expédition(s) délivrée(s) à

Partie défaillante (1)

le

Président : Madame Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée lors des débats par Madame Wendy NICART, Greffier et lors du prononcé par Madame Wendy NICART, Greffier, qui a signé la minute avec le président

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 11 Juin 2025, déposée par commissaire de justice,

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 8], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice la SAS SO [Localité 7]

[Adresse 5]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Florian FOUQUES, avocat au barreau de GRASSE

DEMANDERESSE

Contre :

Mme [X] [P] épouse [J]

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparante ni représentée

DEFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience publique du 01 Juillet 2025, au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 09 Septembre 2025.

EXPOSE DU LITIGE

Madame [X] [P] épouse [J] est propriétaire des lots n° 37 et 55 au sein de la copropriété de l’immeuble situé au [Adresse 4].

Faisant valoir que des charges de copropriété demeurent impayées, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble VILLA ELSA a, par acte de commissaire de justice du 11 juin 2025, fait assigner Madame [X] [J] devant le Président du tribunal judiciaire de Nice selon la procédure accélérée au fond, aux fins de la voir condamner à lui payer les sommes suivantes :

—  9 556,86 euros au titre des charges et provisions échues au 1er avril 2025 avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

—  4 925,09 euros au titre des sommes non échues pour l’exercice budgétaire 2025-2026,

—  1000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi,

—  1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût des présentes, celui du commandement de payer en date du 15 novembre 2024 et celui de la décision à intervenir.

À l’audience du 1er juillet 2025, le syndicat des copropriétaires [Adresse 8] a maintenu ses demandes.

Madame [X] [J], épouse née [P], régulièrement assignée par acte déposé en l’étude n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 septembre 2025.

MOTIFS

Sur la demande en paiement au titre des charges :

L’article 481-1 du code de procédure civile dispose : "À moins qu’il en soit disposé autrement, lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon la procédure accélérée au fond, la demande est formée, instruite et jugée dans les conditions suivantes :

1o La demande est portée par voie d’assignation à une audience tenue aux jour et heure prévus à cet effet ;

2o Le juge est saisi par la remise d’une copie de l’assignation au greffe avant la date fixée pour l’audience, sous peine de caducité de l’assignation constatée d’office par ordonnance du juge, ou, à défaut, à la requête d’une partie ;

3o Le jour de l’audience, le juge s’assure qu’il s’est écoulé un temps suffisant depuis l’assignation pour que la partie assignée ait pu préparer sa défense. La procédure est orale ; (…)

6o Le jugement est exécutoire de droit à titre provisoire dans les conditions prévues aux articles 514-1 à 514-6 » ;

Selon l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restantes dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles.

Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles.

Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il est de principe que l’approbation des comptes par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 de la loi de 1965, la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, il est justifié que Madame [X] [J], épouse née [P] est propriétaire des lots n° 37 et 55 dépendants de l’immeuble VILLA ELSA.

Il ressort des procès-verbaux d’assemblée générale des 29 septembre 2023 et 13 novembre 2024 que les copropriétaires ont approuvé les comptes pour les exercices du 1er avril 2022 au 31 mars 2023, du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, et ont adopté les budgets prévisionnels des exercices du 1er avril 2024 au 31 mars 2025 et du 1er octobre 2025 au 30 septembre 2026.

Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les appels de fonds adressés à Madame [X] [J], épouse née [P] pour la période considérée ainsi qu’une mise en demeure du 1er avril 2025 envoyée par lettre recommandée avec avis de réception signé, portant sur la somme de 9 556,86 euros lui précisant qu’à défaut de paiement dans le délai de trente jours, il sera sollicité sa condamnation au paiement des charges échues et à échoir.

Il ressort du décompte versé, que Madame [X] [J], épouse née [P] ne s’est pas acquittée des sommes visées dans la mise en demeure dans le délai imparti, qu’elle est redevable de la somme de 8 489,22 euros au 1er avril 2025 déduction faite des frais de recouvrement qui seront examinés au paragraphe suivant et que les autres provisions non encore échues de 4925.09 euros portant la période du 1er juillet 2025 au 31 mars 2026 sont devenues exigibles.

Dès lors, force est de considérer que Madame [X] [J], épouse née [P] qui n’a pas comparu et qui n’a fait valoir aucun moyen contraire, est bien redevable de la somme de 8 489,22 euros au titre des charges de copropriété dues au 1er avril 2025 et de la somme de 4 925,09 euros au titre des provisions à échoir.

Elle sera en conséquence condamnée au paiement de la somme de 8 489,22 euros et de la somme de 4 925,09 euros au titre des provisions à échoir avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande au titre des frais au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 :

L’article 10-1 de la loi dispose que par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

S’agissant des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 de la loi, pour que l’imputation des frais de recouvrement au copropriétaire défaillant soit admise, plusieurs conditions doivent être réunies, résultant de la rédaction même du texte :

— une mise en demeure préalable,

— la créance invoquée par le syndicat des copropriétaires doit être justifiée,

— les frais exposés doivent être nécessaires, ce qui est soumis à l’appréciation du tribunal qui doit rechercher parmi les frais et honoraires afférents à la procédure diligentée à son encontre, quels sont ceux qui s’avèrent nécessaires au recouvrement de la créance.

En l’espèce, le syndic a, par lettre recommandée du 1er avril 2025, mis en demeure Madame [X] [J], épouse née [P] de régler les charges et provisions échues.

Les frais afférents à la mise en demeure de 120 euros, outre les frais du commandement de payer de 157.64 euros sont bien des frais nécessaires au sens du texte susvisé et doivent en conséquence être supportés par cette dernière.

Toutefois, les frais afférents aux autres mises en demeure qui ne sont pas versés aux débats seront écartés comme n’étant pas justifiés.

Enfin, si le contrat de syndic prévoit des honoraires particuliers au titre des frais de relance ou de remise à l’avocat, ces frais ne sauraient davantage être considérés comme procéduralement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires. En effet, la transmission du dossier à l’avocat ou son suivi constituent des actes élémentaires d’administration de la copropriété et entrent donc dans la mission classique du syndic. Ils peuvent, toutefois, être considérés comme nécessaires selon les circonstances et les démarches exceptionnelles accomplies par le syndic, ce dont il n’est pas justifié en l’espèce. Dès lors, la demande en paiement des sommes de 150 euros et 580 euros, à ce titre sera rejetée.

Madame [X] [J], épouse née [P] sera donc condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble la somme de 277.64 euros au titre des frais de recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi de 1965 et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Selon l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En sa qualité de copropriétaire, Madame [X] [J] est tenue au règlement des charges et provisions afférentes aux lots dont elle est propriétaire.

Or, en s’abstenant de payer ses charges à leur date d’exigibilité et en totalité, sans justifier de raisons valables pour sa carence, aucun règlement n’étant effectué depuis le mois de février 2024, Madame [X] [J] commet une résistance abusive vis-à-vis du syndicat des copropriétaires, privé de moyens financiers pour assurer l’entretien de l’immeuble et lui cause un préjudice.

Il convient en conséquence de la condamner à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi par la copropriété.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens :

Il sera alloué au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Madame [X] [J], qui succombe, sera condamnée aux dépens.

Il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge délégué, statuant selon la procédure accélérée au fond, publiquement par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et prononcé par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

CONDAMNE Madame [X] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 8 489,22 euros au titre des charges et provisions échues au 1er avril 2025, outre la somme de 277.64 euros au titre des frais nécessaires et ce avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

CONDAMNE Madame [X] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8], la somme de 4 925,09 euros au titre des provisions à échoir devenues exigibles pour la période du 1er juillet 2025 au 31 mars 2026 ;

CONDAMNE Madame [X] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 150 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE [X] [P] épouse [J] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] la somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 8] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE [X] [P] épouse [J] aux entiers dépens;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire .

LE GREFFIER LE PRESIDENT