COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/01652 – N° Portalis DBWR-W-B7I-P5JT

du 14 Octobre 2025

N° de minute 25/01427

affaire : Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 3]

c/ [Y] [N]

Grosse délivrée à

M^e Carole DUNAC-BORGHINI

Expédition délivrée à

M^e Benjamin DERSY

le

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE QUATORZE OCTOBRE À 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de l’audience, et de Monsieur Thibaut LLEU, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 04 Septembre 2024 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [Adresse 7], sis [Adresse 3]

Représenté par son syndic en exercice SG IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Benjamin DERSY, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Madame [Y] [N]

[Adresse 4]

[Adresse 6]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 09 Septembre 2025 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 14 Octobre 2025.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER a fait assigner en référé devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, Mme [Y] [N] aux fins de :

— condamnation de Mme [Y] [N] à procéder à la dépose de la véranda sous astreinte de 100 € par jour de retard qui commencera à courir dans le délai d’un mois à compter de la signification de la décision jusqu’à complète exécution,

— condamnation de Madame [N] à lui régler à titre provisionnel, le coût des travaux qui vont être engagés pour mettre définitivement un terme aux infiltrations après la dépose de la véranda sous astreinte de 100 euros par jour de retard qui commencera à courir dans le délai d’un mois à compter de la signification à cette dernière des factures relatives au coût des travaux,

— condamnation de Mme [Y] [N] à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 15 mai 2025, il a maintenu ses demandes et s’est opposé à la mise en place d’une médiation.

Il expose que Mme [N] a fait installer une véranda sur son balcon sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires, en violation du règlement de copropriété, que sa demande de validation à postériori a été rejetée et qu’il convient de mettre un terme au trouble manifestement subi en la condamnant à procéder à sa dépose. Il ajoute que les balcons et terrasses sont des parties communes , que la véranda a été installée sans autorisation préalable contrairement à ce que soutient cette dernière, que les travaux ont modifié l’aspect extérieur de l’immeuble, qu’aucune autorisation tacite n’existe, et que la véranda installée facilite l’accès aux autres étages et les cambriolages, l’un des copropriétaire situé au dessus s’étant plaint d’une intrusion le 3 juillet 2024 par le toit de la véranda litigieuse. Il précise que les balcons fermés par une véranda sont situés en façade nord, que ces vérandas ne facilitent pas l’accès aux appartements du dessus et que des autorisations avaient été données en ce sens copropriétaires. Il ajoute enfin que cette installation a obstrué les évacuations d’eau pluviales qui sont complément bouchées et que les infiltrations actuelles sont directement causées par l’obturation des descentes d’eau pluviale et sont distinctes de celles qui avaient précédemment affecté les parkings, de nouvelles infiltrations étant apparues.

Mme [Y] [N] demande dans ses conclusions reprises oralement à l’audience :

— le rejet des demandes,

— la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 1500 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens,

— d’écarter l’exécution provisoire de l’ordonnance.

Elle fait valoir que son balcon est une partie privative, que son appartement est situé en rez-de-chaussée, qu’elle subit des nuisances sonores et des problèmes d’insécurité et qu’elle l’a fermée en y installant une véranda afin de sécuriser les lieux. Elle fait valoir qu’un conflit l’oppose à la copropriétaire de l’appartement du dessus, que l’assemblée générale a rejeté sa demande de validation des travaux à une voix et qu’elle réitérera sa demande lors de la prochaine assemblée. Elle ajoute que tous les copropriétaires ont procédé à la fermeture de leur balcon par des vérandas, qu’une autorisation tacite existe, qu’il ne peut y avoir de traitement inégal ou discriminatoire entre les copropriétaires et que le règlement de copropriété n’interdit pas leur fermeture qui ne modifie en rien l’aspect extérieur de l’immeuble mais au contraire l’autorise en prévoyant qu’elle est en droit de le fermer. Elle précise qu’il n’est pas démontré que la fermeture du balcon aurait causé des problèmes d’étanchéité ces derniers étant antérieurs à ses travaux et que la construction en tôle au dessus existait déjà.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

En cours de délibéré, le syndicat des copropriétaires a adressé une note en délibéré afin de répondre au moyen soulevé à l’audience par Mme [N] tiré du fait que le règlement de copropriété autorise les travaux de pose et de fermetures extérieures, note à laquelle cette dernière a répondu.

Suivant une ordonnance de référé du 19 juin 2025 la demande de médiation a été rejetée et la réouverture des débats a été ordonnée à l’audience du 9 septembre 2025 afin que le syndicat des copropriétaires communique l’intégralité des pages du règlement de copropriété relative aux parties privatives et communes. Il a été sursis à statuer dans l’attente sur les demandes.

À l’audience du 9 septembre 2024 à laquelle l’affaire a été rappelée, le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER a maintenu ses demandes.

Madame [Y] [N] a maintenu ses demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 14 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de remise en état des parties communes :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats que Madame [M] est propriétaire d’un appartement au sein de la copropriété [Adresse 7] correspondant au lot numéro 245.

Suite à la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER a produit le règlement de propriété de l’immeuble qui prévoit :

— en page 18: constituent des parties privatives “les balcons particuliers” les gardes corps balustrades et barres d’appui des balcons

— sont assimilés aux parties privatives, les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire déterminé tel que les terrasses et jardin

— en page 19: que les ornements des façades, “les balcons” et loggias (à l’exclusion des gardes corps balustrades et barres d’appui et du revêtement du sol) constituent des parties communes

— en page 27 : le lot 245 comprend un appartement situé au rez-de-chaussée du bloc A composé de deux terrasses

— en page 41 :que “les fenêtres, persiennes, gardes-corps, rampes d’accès et barres d’appui des balcons et fenêtres, même la peinture et d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourront être modifiés bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale. La pose des stores et fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme figurent au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires”.

Il ressort du règlement de copropriété que les balcons particuliers ainsi que les espaces dont la jouissance exclusive est réservée à un copropriétaire constituent des parties privatives.

Le règlement prévoit que d’une façon générale tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble, ne pourra être modifié bien que constituant une partie privative sans l’autorisation de l’assemblée générale. avec cette précision toutefois que la pose des stores et fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme figurent au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Il ressort du procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 5 avril 2023 que l’appartement de Madame [D] est situé au rez-de-chaussée du bâtiment A, qu’il comporte une terrasse attenante à la plage de la piscine de la copropriété et que la pose d’une véranda avec une couverture reposant sur une structure métallique est en cours.

Lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2023, la demande d’autorisation de Madame [Z] de fermer son balcon avec la pose d’une véranda a été rejetée et il a été donné mandat au syndic d’ester en justice à son encontre afin que la véranda soit déposée.

Le 28 novembre 2023, le syndic de l’immeuble a adressé une mise en demeure à Madame [N] aux fins de dépose de la véranda installée sans l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires puis lui a adressé un nouveau courrier le 21 janvier 2024.

Le syndicat des copropriétaires verse une seule photo d’une personne située sur le toit de la véranda prise au cours du mois de juillet 2024 et justifie que la fermeture de deux balcons par une véranda se trouvant sur la façade nord de l’immeuble a été autorisée pour deux autres copropriétaires lors des assemblées générales du 30 septembre 2020 et du 8 septembre 2014 .

Toutefois, s’il est constant que le règlement de copropriété prévoit que tout ce qui contribue à l’harmonie de l’immeuble ne peut être modifié sans l’autorisation préalable de l’assemblée générale, il est également mentionné que la pose de fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme figure au nombre de celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Or, Madame [D] fait valoir qu’elle était en droit de fermer son balcon et d’y faire installer une véranda, en ce qu’elle constitue une fermeture extérieure et qu’elle a respecté la teinte et la forme qui est identique à celle des autres appartements.

Elle verse à ce titre plusieurs photographies d’autres balcons fermés par des vérandas en aluminium qui sont similaires à la sienne et fait valoir que les infiltrations sous la piscine affectant les garages sont antérieures à la pose de sa véranda réalisée en 2023 en versant en ce sens un procès-verbal d’assemblée générale du 7 novembre 2022 portant sur le vote de travaux pour solutionner les désordres.

De plus, bien que le syndicat des copropriétaires soutienne que l’installation de la véranda obstrue les évacuations d’eaux pluviales qui sont bouchées et engendre des infiltrations dans les garages situés en dessous, force est de relever qu’il ne verse aucun élément probant à ce titre, le seul procès-verbal de constat du 17 avril 2025 dressé par commissaire de justice étant insuffisant à l’établir puisque ce dernier se contente de reprendre les déclarations de Mme [B] membre du conseil syndical, aucune investigation technique n’ayant été réalisée.

En conséquence, nonobstant la décision de rejet prise lors de l’assemblée générale du 25 juillet 2023, il doit être considéré qu’il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence de procéder à l’interprétation du règlement de copropriété dans la mesure où ce dernier prévoit que la pose de fermetures extérieures est autorisée sous réserve que la teinte et la forme soit conforme à celles adoptées par l’assemblée générale des copropriétaires.

Dès lors, le trouble manifestement illicite n’apparaissant pas suffisamment caractérisé, la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires sera rejetée.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire

Au vu des éléments susvisés et pour les mêmes motifs, aucun élément probant ne permettant d’établir avec l’évidence requise en référé que l’installation de la véranda serait à l’origine de nouvelles infiltrations affectant les garages de l’immeuble, puisque des infiltrations préexistaient à sa pose, la demande de condamnation de Madame [N] a réglé le coût des travaux qui devront être engagés pour mettre fin aux infiltrations après la dépose de la véranda sera rejetée comme se heurtant des contestations sérieuses.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande au vu de la nature de l’affaire et de son issue, de rejeter les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires qui succombe.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, juge des Référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

DISONS n’yavoir lieu à référé et rejetons en conséquence l’ensemble des demandes du syndicat des copropriétaires LE PANORAMER ;

REJETONS les demandes formées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires LE PANORAMER aux dépens ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DÉLÉGUÉ