TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : [F] [Y]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Yves CLAISSE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/11675 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTVD

N° MINUTE : 10

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 17 avril 2026

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 1] HABITAT- OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Yves CLAISSE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0500

DÉFENDEUR

Monsieur [F] [Y], demeurant [Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Delphine THOUILLON, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 02 février 2026

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 17 avril 2026 par Delphine THOUILLON, Vice-présidente, assistée de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 17 avril 2026

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/11675 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBTVD

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 2 février 2015, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [F] [Y] et Mme [T] [Y] sur des locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (escalier 37, étage 5, porte 05G), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 502,59 euros hors charges à la date d’effet du contrat.

Par courrier du 13 avril 2016, Mme [T] [Y] a informé le bailleur de sa séparation de M. [F] [Y] et du fait qu’elle a quitté le logement. M. [F] [Y] est devenu le seul titulaire du bail.

Par acte de commissaire de justice du 12 août 2025, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 5978,05 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat de bail.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [F] [Y] le 13 août 2025.

Par assignation du 16 décembre 2025, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [Y] et de tous les occupants de son chef, statuer sur le sort des meubles se trouvant dans les lieux et obtenir sa condamnation au paiement des sommes provisionnelles suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

-6748,93 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, sans délai de paiement ou, dans l’hypothèse où des délais pour payer l’arriéré étaient accordés, conditionner la suspension de la clause résolutoire au respect du paiement, à la date des échéances de loyers et charges en cours ;

-500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 décembre 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

À l’audience du 2 février 2026, l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant la dette à hauteur de 6215,68 euros. L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 mais s’oppose à tout délai de paiement et suspension de la clause résolutoire compte tenu de l’importance du montant de la dette.

M. [F] [Y] expose qu’il travaille dans la restauration et perçoit un salaire d’environ 1600 euros par mois et souhaite rester dans les lieux et régler la dette par mensualités de 200 euros en plus du loyer courant. Il est interdit bancaire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines et non plus deux mois le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, contrat de bail a été renouvelé tacitement postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023. Force est néanmoins de constater que le bail renouvelé contient une clause résolutoire à l’article 15.2 du contrat de bail stipulant que le contrat sera résolu de plein droit deux mois après un commandement de payer resté infructueux et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 12 août 2024. Dès lors il sera fait application du délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 5978,05 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 octobre 2024, à minuit.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le locataire souhaite apurer la dette par des mensualités de 150 à 200 euros en plus du loyer.

Il résulte des pièces produites que la dette locative s’élevait à la somme de 6748,93 euros au 16 décembre 2025, date de l’assignation, puis à la somme de 6215,68 euros au 2 février 2026, ce qui traduit un début d’apurement de la dette.

M. [F] [Y] déclare des ressources mensuelles de l’ordre de 1600 euros, mais ne produit aucun document relatif à ses autres charges et dettes.

Au regard de ces seuls éléments, un plan d’apurement sur 36 mois conduirait à ce que le loyer courant et la mensualité d’échéancier représentent une part très importante de ses ressources, sans que sa capacité à faire face durablement à ces paiements et à ses autres charges de vie courante soit démontrée.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire usage des pouvoirs prévus à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 pour accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 janvier 2026, M. [F] [Y] lui devait la somme de 6031,42 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024 sur la somme de 5978,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

M. [F] [Y] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 566,38 euros à laquelle il conviendra d’ajouter les charges courantes.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 13 octobre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [Y], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé après débats publics, par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort, et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 12 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 2 février 2015 entre l’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH, d’une part, et M. [F] [Y], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (escalier 37, étage 5, porte 05 G) est résilié depuis le 12 octobre 2024, à minuit,

DISONT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [F] [Y], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNONS à M. [F] [Y] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 2] (escalier 37, étage 5, porte 05 G) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DISONS qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNONS M. [F] [Y] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 566,38 euros (cinq cent soixante-six euros et trente-huit centimes) par mois auquel il conviendra d’ajouter les charges courantes,

DISONS que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 13 octobre 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS M. [F] [Y] à payer à L’EPIC [Localité 1] HABITAT OPH la somme de 6031,42 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 26 janvier 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 12 octobre 2024 sur la somme de 5978,05 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

DÉBOUTONS l’établissement [Localité 1] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS M. [F] [Y] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 12 août 2024 et celui de l’assignation du 16 décembre 2025,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 avril 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge