TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 7]

[Adresse 1]

[Adresse 5]

[Localité 3]

NAC: 5AA

N° RG 24/02253

N° Portalis DBX4-W-B7I-TAWJ

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

MINUTE N°B24/

DU : 08 Novembre 2024

[E] [K]

C/

[J] [P]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 08 Novembre 2024

à M^e Olivier GROC

Copie certifiée conforme délivrée le 08/11/24

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Vendredi 08 Novembre 2024, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Florence LEBON, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Hanane HAMMOU-KADDOUR Greffier, lors des débats et Coralie POTHIN Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 06 Septembre 2024, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [E] [K],

[Adresse 2]

[Localité 4]

représenté par M^e Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [J] [P],

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Localité 3]

comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 10 février 2020 et par l’intermédiaire de son mandataire, la SARL SOPRIM, Monsieur [E] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [P] un appartement à usage d’habitation [Adresse 6],[Localité 3], avec parking n°9, pour un loyer mensuel de 634 euros et une provision sur charges mensuelle de 69 euros.

Le 27 février 2024, Monsieur [E] [K] a fait signifier à Monsieur [J] [P] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire. Monsieur [E] [K] a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 31 mai 2024, Monsieur [E] [K] a ensuite fait assigner Monsieur [J] [P] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire, son expulsion, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et sa condamnation au paiement :

— de la somme de 3406,13 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l’assignation, somme à parfaire au jour de l’audience,

— d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, de la résiliation à la libération effective du logement,

— d’une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

L’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024.

A l’audience du 06 septembre 2024, Monsieur [E] [K], représenté par son conseil, maintient les demandes de son assignation et actualise le montant de sa demande en paiement à la somme de 7 208,33 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu’à celle de septembre 2024 comprise. Il s’oppose aux délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire demandés par le défendeur, exposant que le locataire n’a pas repris le règlement des loyers courant avant l’audience.

Monsieur [J] [P] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en payant le loyer courant, outre une somme non déterminée par mois en règlement de l’arriéré.

L’affaire a été mise en délibéré au 08 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 03 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [E] [K] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 février 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 31 mai 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Il s’infère toutefois de la lecture combinée des dispositions de cet article que si ce délai s’impose à peine d’irrecevabilité aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, il n’en est pas de même pour les personnes physiques, aucune sanction n’étant encourue de ce chef.

L’action est donc recevable.

2. Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 10 février 2020 contient une clause résolutoire (article III – clause résolutoire) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant cette clause a été signifié le 27 février 2024, pour la somme en principal de 1885,25 euros. C’est à tort que ce commandement de payer a mentionné un délai de six semaines pour apurer la dette, alors que la clause résolutoire du contrat principal mentionne deux mois et que la loi du 27 juillet 2023 ne déroge pas aux règles civiles de l’application de la loi dans le temps. Il convient donc de vérifier si le locataire a réglé sa dette dans le délai de deux mois.

Monsieur [J] [P] n’a pas réglé la somme dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 avril 2024.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que « le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi ».

Monsieur [E] [K] produit un décompte du 02 septembre 2024 démontrant que Monsieur [J] [P] reste devoir la somme de 7208,33 euros, mensualité de septembre 2024 comprise.

Monsieur [J] [P] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, d’ailleurs reconnue à l’audience.

Il sera ainsi condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 7208.33 euros.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT ET LA SUSPENSION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 dispose que" V-Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…)

VII-Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Force est de constater que Monsieur [J] [P] ne propose pas de mensualité et n’a pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience, ce qui fait obstacle à l’octroi de délais de paiement. En outre, la dette locative ne fait que s’accroitre en ce qu’elle était de 1885,25 euros au moment de la délivrance du commandement de payer, soit le 27 février 2024, et qu’elle est de 7208,33 euros au jour de l’audience, le locataire n’ayant réglé aucune somme. Enfin, Monsieur [J] [P] ne justifie pas de revenus suffisants pour apurer la dette dans le délai maximal de 36 mois en sus du loyer courant, en ce que cela équivaudrait à une charge locative totale d’environ 900 euros par mois.

Par conséquent, les conditions textuelles n’étant pas remplies, la demande de délais de paiement de Monsieur [J] [P] sera rejetée de même que sa demande aux fins de demeurer dans les lieux, laquelle s’analyse comme une demande en suspension des effets de la clause résolutoire.

IV- SUR LA DEMANDE D 'EXPULSION ET L INDEMNITE D’OCCUPATION

Compte-tenu de la résolution du bail de plein droit depuis le 28 avril 2024 et en l’absence de suspension des effets de la clause résolutoire, Monsieur [J] [P] est depuis occupant sans droit ni titre.

Il convient ainsi de prononcer l’expulsion de Monsieur [J] [P] ainsi que de tous les occupants de son chef.

Monsieur [J] [P] sera également condamné au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er octobre 2024 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l’arriéré d’indemnités d’occupation pour la période du 20 avril 2024 au 30 septembre 2024 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d’occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l’occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [P], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [E] [K], Monsieur [J] [P] sera condamné à lui verser une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 février 2020 entre Monsieur [E] [K] et Monsieur [J] [P] concernant un appartement à usage d’habitation [Adresse 6],[Localité 3], avec parking n°9, sont réunies à la date du 28 avril 2024 ;

DEBOUTONS Monsieur [J] [P] de sa demande en délais de paiement de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [J] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [J] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [E] [K] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [E] [K] à titre provisionnel la somme de 7 208.33 euros (décompte arrêté au 02 septembre 2024, comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés jusqu’à l’échéance du mois de septembre 2024 comprise) ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à payer à Monsieur [E] [K] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] à verser à Monsieur [E] [K] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière La vice-présidente