TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE NANTERRE

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

08 Septembre 2025

N° RG 23/10267 – N° Portalis DB3R-W-B7H-ZCAC

N° Minute : 25/

AFFAIRE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue Dailly – 7 rue Aude 92 210 SAINT-CLOUD représenté par son syndic :

C/

S.C.I. PARAVEL

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du 10 rue Dailly – 7 rue Aude 92 210 SAINT-CLOUD représenté par son syndic :

Cabinet d’Immobilier Francilien

125 boulevard de Grenelle

75015 PARIS

représentée par M^e Catherine ROBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0633

DEFENDERESSE

S.C.I. PARAVEL

7 rue Aude

92210 SAINT-CLOUD

défaillant

En application des dispositions des articles 812, 778 du code de procédure civile et L 212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 20 mai 2025 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Carole GAYET, Juge, assistée de Frantz FICADIERE, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

L’ensemble immobilier sis 10 rue Dailly / 7 rue Aude à SAINT-CLOUD (92210) est soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de la défaillance de la SCI PARAVEL dans le règlement des charges dont elle est redevable, le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic, le Cabinet d’Immobilier Francilien l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit du 19 décembre 2023, aux fins essentiellement de la voir condamner à lui payer les sommes de 15.054,80 au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023 et 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

Aux termes des conclusions d’actualisation de ses demandes signifiées le 24 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

CONDAMNER la SCI PARAVEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Dailly – 7 rue Aude, les sommes de :

—  3.488,32 € au titre des charges de copropriété et frais nécessaires arrêtés au 01/10/2023, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 10/07/2024,

—  2.500,00 € à titre de dommages et intérêts,

—  3.000,00 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la SCI PARAVEL aux dépens d’instance qui seront recouvrés par Maître Catherine ROBIN en application des dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile,

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

La SCI PARAVEL, assignée selon procès-verbal délivré au visa de l’article 659 du code de procédure civile (avis de réception du courrier adressé à la défenderesse produit), n’a pas constitué avocat, y compris après la signification des conclusions d’actualisation de la créance du syndicat des copropriétaires. Le présent jugement sera donc réputé contradictoire par application de l’article 473 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 7 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Par ailleurs, il convient de rappeler que les demandes tendant à voir « dire » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile lorsqu’elles ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert, ces demandes n’étant en réalité que la redite des moyens invoqués, et non des chefs de décision devant figurer dans la partie exécutoire du jugement, sur lesquelles il n’y a donc pas lieu de statuer.

Sur les demandes principales du syndicat des copropriétaires

Sur la distinction entre les charges et les frais réclamés

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme totale de 3.488,32 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023.

L’article 12 du code de procédure civile prescrit au juge de donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

En l’espèce, il convient de distinguer les charges prévues par l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, des frais de recouvrement visés à l’article 10-1 de la même loi.

Partant, conformément aux décomptes produits par le demandeur, les charges, d’un montant de 3.297,32 euros, seront examinées en application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et les frais de recouvrement, d’un montant de 191,00 euros, seront examinés en application de l’article 10-1 de la même loi.

Sur les sommes réclamées au titre des charges

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 3.297,32 euros au titre des charges arrêtées au 1er octobre 2023, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024.

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un extrait de matrice cadastrale,

— un extrait d’immatriculation principale au registre du commerce et des sociétés,

— un extrait du compte de la SCI PARAVEL pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024,

— les appels de charges courantes et fonds de travaux adressés à la défenderesse,

— les procès-verbaux des assemblées générales de copropriété en dates des 6 avril 2022, 30 mars 2023 et 13 mars 2024 et les attestations de non-recours afférentes.

Le syndicat des copropriétaires établit, par la production de la matrice cadastrale, que la SCI PARAVEL est propriétaire des lots n°16, 23, 25 et 31 de l’état descriptif de division.

Par ailleurs, concernant le montant des charges de copropriété dû, le décompte laisse apparaître un solde débiteur à hauteur de 3.297,32 euros au 1er octobre 2023, déduction faite des frais de recouvrement qui relèvent de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Il produit en outre les procès-verbaux des assemblées générales tenues les 6 avril 2022, 30 mars 2023 et 13 mars 2024 qui ont respectivement approuvé les comptes des exercices 2021 à 2023, mais aussi voté le budget prévisionnel portant sur l’exercice 2024, ainsi que les appels de fonds conformes à ces assemblées.

Au vu du décompte produit, le syndicat des copropriétaires justifie ainsi d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 3.297,32 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel de provision du 1er octobre 2024 inclus.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que cette somme soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis dispose que le syndic peut exiger le versement :

1° De l’avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété, laquelle ne peut excéder 1 / 6 du montant du budget prévisionnel ;

2° Des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

3° Des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret ;

4° Des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale ;

5° Des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

6° Des provisions sur les sommes allouées au conseil syndical au titre des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel, pour la mise en œuvre de sa délégation, prévues à l’article 21-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;

7° Des avances décidées en assemblée générale et destinées à pallier un manque temporaire de trésorerie du syndicat des copropriétaires.

Selon l’article 36 dudit décret, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civile, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 10 juillet 2024, afin d’obtenir paiement de la somme de 25.775,41 euros. Toutefois, cette mise en demeure ne porte pas sur la totalité des sommes dont le paiement est réclamé, certaines charges étant venues à échéance après son envoi, excluant qu’elle puisse faire courir les intérêts sur celles-ci. De surcroît, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de ladite mise en demeure.

En conséquence, la SCI PARAVEL sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.297,32 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel de provision du 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 décembre 2023.

Sur les frais nécessaires au recouvrement

Le syndicat des copropriétaires sollicite le versement de la somme de 191,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 10 juillet 2024.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes du commissaire de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou au commissaire de justice, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou de commissaire de justice qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il appartient ainsi au syndicat des copropriétaires de justifier du bien-fondé de sa créance pour la totalité de la somme dont le paiement est poursuivi.

À l’appui de sa demande, le syndicat des copropriétaires verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— un décompte des frais de recouvrement de la SCI PARAVEL pour la période du 16 juin 2023 au 10 juillet 2023,

— deux mises en demeure d’avocat en date du 16 juin 2023 pour obtenir paiement de la somme de 24.763,67 euros (avis de réception produit) et du 10 juillet 2023 pour obtenir paiement de la somme de 28.775,41 euros (avis de réception produit),

— une facture d’avocat relative à la mise en demeure du 10 juillet 2023 (156,00 euros),

— le contrat de syndic.

En l’espèce, il convient de débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes de paiement des sommes suivantes qui ne répondent pas aux exigences de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 :

— frais de la lettre de mise en demeure en date du 16 juin 2023 (35,00 euros) dès lors que la facture afférente n’est pas produite.

Le syndicat des copropriétaires justifie en conséquence d’une créance de 156,00 euros au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, correspondant à la mise en demeure d’avocat du 10 juillet 2023 (156,00 euros), qui est produite avec le justificatif de son envoi postal et la facture afférente.

Débouté partiellement de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires devra recréditer la somme totale de 35,00 euros, débitée sans fondement sur le compte de la SCI PARAVEL.

Le syndicat des copropriétaires sollicite que la somme allouée au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance soit productive d’intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2023, date d’envoi de la mise en demeure adressée à la défenderesse.

L’article 1231-6 alinéa 1 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Le syndicat des copropriétaires produit la mise en demeure adressée le 10 juillet 2023, afin d’obtenir paiement de la somme de 25.775,41 euros.

En l’occurrence, cette mise en demeure ne porte pas sur la totalité des sommes dont le paiement est réclamé, certaines charges étant venues à échéance après son envoi, excluant qu’elle puisse faire courir les intérêts sur celles-ci. De surcroît, l’analyse du décompte produit démontre que le défendeur a adressé un grand nombre de règlements postérieurement à la délivrance de ladite mise en demeure.

Partant, faute pour le syndicat des copropriétaires de s’expliquer sur l’imputation des versements opérés, les intérêts au taux légal courront sur les sommes mises à la charge de la SCI PARAVEL à compter de l’assignation, soit le 19 décembre 2023.

En conséquence, la SCI PARAVEL sera condamnée au paiement de la somme de 35,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat des copropriétaires, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 19 décembre 2023. Débouté du surplus de sa demande au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, celui-ci devra recréditer la somme totale de 156,00 euros sur le compte de la SCI PARAVEL.

Sur les dommages-intérêts

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2.500,00 euros à titre de dommages et intérêts.

En vertu de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, les manquements répétés d’un défendeur à ses obligations essentielles de copropriétaire qui consistent, en premier lieu, à s’acquitter des charges de copropriété, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

En l’espèce, la carence de la SCI PARAVEL dans le paiement régulier de ses charges à leur échéance a contraint les autres copropriétaires à avancer les frais nécessaires au fonctionnement normal de la copropriété, et/ou à reporter les travaux votés, entraînant une désorganisation financière de celle-ci.

Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts, que la SCI PARAVEL sera condamnée à lui payer.

Sur les demandes accessoires

La SCI PARAVEL, qui succombe, supportera la charge des dépens de l’instance en application de l’article 696 du code de procédure civile. Ceux-ci pourront être recouvrés directement par Maître Catherine ROBIN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile que la SCI PARAVEL sera condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE la SCI PARAVEL à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 10 rue Dailly / 7 rue Aude à SAINT-CLOUD (92210) représenté par son syndic les sommes de :

3.297,32 euros au titre des charges de copropriété dues pour la période du 1er janvier 2022 au 1er octobre 2024, appel de provision du 1er octobre 2024 inclus, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 décembre 2023,

35,00 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, augmentée des intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19 décembre 2023,

500 euros à titre de dommages et intérêts,

1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que les sommes non retenues au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 (156,00 euros) doivent être recréditées sur le compte de la SCI PARAVEL ;

CONDAMNE la SCI PARAVEL au paiement des dépens de l’instance, qui pourront être recouvrés directement par Maître Catherine ROBIN dans les conditions prévues à l’article 699 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Signé par Carole GAYET, Juge et par Frantz FICADIERE, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT