MINUTE N°25/02720

DOSSIER N° RG 25/00061 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M33H

JUGEMENT REPUTE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

JUGEMENT DU 14 AOUT 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. LE FOYER STEPHANAIS

185 rue du Pré de la Roquette

76800 ST ETIENNE DU ROUVRAY

représentée par Mme [H], munie d’un mandat écrit

DEFENDEUR :

M. [Z] [R]

Tour Calypso

Parc Eugénie Cotton – Appt 122

76800 SAINT-ETIENNE-DU-ROUVRAY

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lors des débats à l’audience publique du 23 Juin 2025

JUGE : Lémia BENHILAL

GREFFIÈRE : Céline JOINT

Le présent jugement a été signé par Madame Lémia BENHILAL, Juge des Contentieux de la Protection et Madame Marion POUILLE, Adjointe administrative faisant fonction de Greffier, lors du délibéré, prononcé par mise à disposition au greffe de la juridiction par application des dispositions de l’article 450 al 2 du Code de Procédure Civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat en date du 10 mai 2016, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS a donné à bail à Monsieur [R] [Z] un local à usage d’habitation situé Tour Calypso Parc Eugénie Cotton (Appt 122) à ST ETIENNE DU ROUVRAY 76800, pour un loyer mensuel de 433,77€, outre une avance sur charges de 195,09€.

Le bailleur a fait délivrer à Monsieur [R] [Z] le 24 janvier 2024 commandement de payer dans un délai de six semaines la somme de 599,86 € au titre des loyers et charges impayés, et d’avoir à justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Par assignation en date du 23 décembre 2024, notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2025, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS a saisi le juge des contentieux de la protection afin qu’il :

constate la résiliation de plein droit du bail liant les parties ;ordonne l’expulsion de Monsieur [R] [Z] et de tout occupant de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique ;condamne Monsieur [R] [Z] à lui payer la somme de 1.968,73 € au titre des arriérés de loyers et de charges échus au 13 décembre 2024 et non encore réglés, avec intérêts au taux légal ;condamne Monsieur [R] [Z] à lui payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant mensuel du loyer et charges prévus au bail, outre revalorisation légale, à compter de la résiliation du bail, révisable comme lui, jusqu’à libération des lieux et restitution des clés ;condamne Monsieur [R] [Z] au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 1231-6 du code civil ; condamne Monsieur [R] [Z] au paiement d’une somme de 200€ au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 janvier 2024 ;dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS fait valoir, à titre principal, que le locataire n’a pas régularisé la situation relative aux loyers dans le délai de deux mois, et n’a pas justifié de l’assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois, impartis par le commandement du 24 janvier 2024, et qu’en application de la clause résolutoire prévue au bail ce dernier se trouve résilié de plein droit.

A l’audience du 23 juin 2025, la S.A. LE FOYER STEPHANAIS, comparante représentée par son représentant dûment mandaté, reprend les termes de son assignation et actualise sa demande en paiement de l’arriéré locatif à la somme de 4.519,05 € selon décompte arrêté au 20 juin 2025.

Bien que régulièrement cité par dépôt de l’acte à l’étude de l’huissier de justice, Monsieur [R] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 14 août 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [R] [Z] cité à l’étude de l’huissier, n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 9 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par la S.A. LE FOYER STEPHANAIS le 29 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 23 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. LE FOYER STEPHANAIS aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur la demande principale

Sur la demande de résiliation du contrat de bail

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise, dans sa rédaction issue de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi ne prévoit pas de dispositions transitoires permettant de déterminer l’application de l’article 24 dans sa rédaction issue de ce texte, aux baux en cours.

Selon l’avis de la Cour de Cassation, troisième chambre civile, en date du 13 juin 2024, les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévue par l’article 24 alinéa 1er et 1°de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, il convient de constater que le bail signé par les parties le 10 mai 2016, soit avant l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023 et contient une clause résolutoire qui prévoit qu’en cas de non-paiement des loyers ou charges échus et deux mois après un commandement de payer resté infructueux, ou passé le délai d’un mois en cas de commandement visant le défaut d’assurance des risques locatifs, le bail pourrait être résilié de plein droit.

Par conséquent, s’agissant d’un contrat en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, la clause résolutoire contractuelle se référant expressément au délai de deux mois entre la délivrance du commandement de payer et l’acquisition des effets de ladite clause doit prévaloir sur le nouveau délai légal de six semaines.

Par exploit en date du 24 janvier 2024, le bailleur a fait commandement au locataire de s’acquitter de la somme de 599,86€ de loyers et charges impayés dans un délai de six semaines, et de justifier de l’assurance couvrant les risques locatifs dans un délai d’un mois.

Le locataire ne s’étant pas acquitté de l’intégralité des causes du commandement dans le délai de deux mois imparti par le contrat signé entre les parties, et n’ayant pas justifié de la souscription d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le délai d’un mois, ladite clause résolutoire est acquise, et le bail s’en trouve de plein droit résilié le 25 mars 2024.

Sur la demande d’expulsion

Le locataire n’ayant plus aucun droit ni titre pour occuper l’immeuble litigieux, il y a lieu d’ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, ainsi qu’il en sera disposé ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En occupant sans droit ni titre les lieux loués, Monsieur [R] [Z] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et de l’avance sur charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, jusqu’à libération effective des locaux et remise des clés.

Sur la demande de paiement des arriérés de loyers et de charges

Aux termes de l’article 7, alinéa 1er, a) de la Loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il ressort du décompte de créance produit par le bailleur, qu’à la date du 20 juin 2025, Monsieur [R] [Z] demeure redevable de la somme de 4.519,05 € au titre des loyers et charges impayés.

Toutefois, il ressort de ce même décompte, que ce montant comprend des frais de procédure pour 72,30€ et 77,84€, soit un montant total de 150,14€. Ces frais ne constituant pas des loyers ni des charges, il y a lieu de les soustraire du montant de l’arriéré locatif réclamé.

Il y a donc lieu de condamner Monsieur [R] [Z] à payer à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS, au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 4.368,91 €, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 599,86 €, à compter du 23 décembre 2024 sur la somme de 1.968,73€ et du présent jugement pour le surplus.

Sur la demande de dommages et intérêts au titre de l’article 1231-6 du code civil

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La S.A. LE FOYER STEPHANAIS n’invoque aucun préjudice indépendant du retard de paiement.

En conséquence, l’existence d’un préjudice indépendant du retard de paiement n’étant ni alléguée ni démontrée, la demande de condamnation à des dommages et intérêts sur ce fondement est rejetée.

Sur les mesures accessoires

Monsieur [R] [Z], succombant dans le cadre de la présente instance, sera condamné aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 janvier 2024, de l’assignation du 23 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 juin 2023 et 9 janvier 2025;

Condamné aux dépens, Monsieur [R] [Z] sera condamné à verser au bailleur une indemnité qu’il est équitable de fixer à 50 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation à la date du 25 mars 2024 du contrat de bail conclu entre les parties le 10 mai 2016 portant sur le logement situé Tour Calypso Parc Eugénie Cotton (Appt 122) à ST ETIENNE DU ROUVRAY 76800 ;

ORDONNE, faute de départ volontaire de Monsieur [R] [Z], son expulsion des lieux loués ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours de la force publique qui devra être requise selon les normes légales et réglementaires applicables, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que le sort des meubles se trouvant dans les lieux est régi par les dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer en deniers ou quittances à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS la somme de 4.368,91 € au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 20 juin 2025, échéance de mai 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 janvier 2024 sur la somme de 599,86 €, de 23 décembre 2024 sur la somme de 1.968,73€ et du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer en deniers ou quittances à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 21 juin 2025 et jusqu’à parfaite évacuation des lieux ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 janvier 2024, de l’assignation du 23 décembre 2024 et de la notification de ces actes aux administrations les 29 juin 2023 et 9 janvier 2025;

CONDAMNE Monsieur [R] [Z] à payer à la S.A. LE FOYER STEPHANAIS la somme de 50 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE la transmission de la présente décision au représentant de l’État dans le département ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit,

Ainsi jugé les jour, mois et an que dessus et après lecture la greffière a signé avec la présidente.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE