COUR D’APPEL D'[Localité 5]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

MINUTE

(Décision Civile)

Service de proximité

[F], [R] c/ [U], [W]

MINUTE N°

DU 15 Mai 2025

N° RG 25/00924 – N° Portalis DBWR-W-B7J-QJEI

Grosse délivrée

à M^e GONDER Frédéric

Copies délivrées

à Madame [E],[Y] [U]

à Monsieur [L] [W]

à CCAPEX

le

DEMANDEURS:

Monsieur [X] [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représenté par M^e GONDER Frédéric, avocat au barreau de Bordeaux, substituée par M^e SOLEAN Candice, avocat au barreau de Nice

Madame [O] [R] épouse [F]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par M^e GONDER Frédéric, avocat au barreau de Bordeaux, substituée par M^e SOLEAN Candice, avocat au barreau de Nice

DEFENDEURS:

Madame [E],[Y] [U]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [L] [W]

[Adresse 6]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DE LA JURIDICTION:

Lors des débats et qui a délibéré :

Président : Madame Caroline ATTAL,Vice-Présidente, Juge des contentieux de la protection au tribunal judiciaire de Nice,assistée lors des débats par Madame Nadia GALLO, Greffier et lors du prononcé par Madame Nadia GALLO qui a signé la minute avec le président

DEBATS : A l’audience publique du 27 Mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 15 Mai 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe

PRONONCE : par mise à disposition au greffe le 15 Mai 2025

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de location en date du 22 mai 2018, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] ont donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] un logement à usage d’habitation situé « [Adresse 8], moyennant un loyer principal mensuel de 560 euros et 80 euros de provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2024, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] ont fait assigner Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] devant le juge des contentieux de la protection du Pôle de Proximité du Tribunal Judiciaire de Nice afin de:

— de voir constater l’application de la clause résolutoire et la résiliation du bail

— ordonner leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, avec si besoin le concours de la force publique

— condamner solidairement à lui payer:

— la somme de 2559,18 euros arrêtée au mois de décembre 2024,au titre des loyers et charges impayés avec intérêts de droit à compter de chaque échéance

— une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du dernier loyer et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux

— une indemnité de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la clause pénale conformément au contrat de bail,

— outre une somme de 800 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 27 mars 2025, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] représentés par leur conseil ont maintenu leurs demandes en l’état de l’acte introductif d’instance.

Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U], régulièrement assignés par dépôt de l’acte à l’étude de commissaire de justice, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Alpes-Maritimes par la voie électronique le 30 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux » .

En l’espèce, le bail conclu entre les parties, contient une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer et de ses accessoires deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1280 euros au titre des loyers échus et impayés, visant la clause résolutoire prévue au bail. Ce commandement a été régulièrement notifié à la Ccapex le 25 octobre 2024.

Ce commandement est régulier et ses causes n’ont pas été réglées dans les six semaines de sa signification, au vu du décompte versé et à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge par la partie défenderesse, qui n’a pas comparu.

Il y a lieu en conséquence de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 décembre 2024 et que le bail est résilié depuis cette date.

Il convient donc au vu de l’urgence et du trouble subi par Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] d’ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Il y a lieu d’indiquer que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l’article L. 843-1 du code de la construction et de l’habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire.

En l’espèce, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] produisent un décompte actualisé au 4 mars 2025 , démontrant que Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] restent leur devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 2366,19 euros à la date du 4 mars 2025, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] qui n’ont pas comparu, n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette et n’ont pas justifié de leur situation matérielle.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestable, ils seront donc condamnés solidairement à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] cette somme avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] qui se maintiennent sans droit ni titre dans les lieux depuis la résiliation du bail seront également condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 25 décembre 2024 et ce jusqu’ à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi soit à la somme de 640 euros.

Sur la clause pénale :

Aux termes de l’article 4 h) de la loi du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’espèce, la clause prévoyant une majoration, exprimée en pourcentage, en cas de non-paiement des loyers et des charges à leurs échéances s’analyse en une clause pénale.

Ainsi, cette clause, contraire aux dispositions d’ordre public précitées, est réputée non écrite . Dès lors il convient de rejeter les demandes formulées en application de cette clause contractuelle.

Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance .

En l’espèce, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] ne justifient pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance .

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts .

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprise dans les dépens. Il convient donc de condamner in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] à lui verser une somme de 800 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu 22 mai 2018 entre Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] et Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] portant sur l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 24 décembre 2024

ORDONNE en conséquence à Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] pourront, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] et de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] la somme 2366,19 euros arrêtée à la date du 4 mars 2025 comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation impayés avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 25 décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés d’un montant mensuel de 640 euros ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] à verser à Monsieur [X] [F] et Madame [O] [R] épouse [F] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [W] et Madame [E] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture;

REJETTE le surplus des demandes;

RAPPELLE que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du pôle de proximité du Tribunal Judiciaire de Nice.

Le greffier, La vice-présidente,

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