COUR D’APPEL D'[Localité 4]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : [K] [S] c/ Syndic. de copro. [Adresse 5]

N° 25/

Du 02 Décembre 2025

4ème Chambre civile

N° RG 24/02245 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PYYZ

Grosse délivrée à

M^e Cécile ANTELMI

M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR

expédition délivrée à

le

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du deux Décembre deux mil vingt cinq

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Eliancia KALO, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 07 Octobre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 02 Décembre 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le02 Décembre 2025 , signé par Madame Cécile SANJUAN PUCHOL, Présidente, assistée de Estelle AYADI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Madame [K] [S]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Cécile ANTELMI, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDEUR:

Syndicat des copropriétaires de l’Immeuble [Adresse 6] pris en la personne de son Syndic en exercice, représenté par ses cogérants en exercice, domiciliés es qualité audit siège,

[Adresse 2]

[Localité 1]

représenté par M^e Jenny SAUVAGE-FAKIR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [K] [S] est propriétaire dans un immeuble en copropriété dénommé « Palais Langham » situé [Adresse 3].

Une assemblée générale des copropriétaires s’est réunie le 21 mars 2024 et a notamment adopté une résolution n° 46 décidant de délimiter les emplacements de parking par un marquage au sol et d’attribuer la jouissance des emplacements doubles/en file indienne en priorité aux lots affectés des tantièmes les plus importants et des places individuelles, aux lots affectés des tantièmes les moins élevés.

Par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, Mme [K] [S] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » devant le tribunal judiciaire de Nice afin d’obtenir, à titre principal, l’annulation de l’assemblée générale du 21 mars 2024 en son entier et, à titre subsidiaire, l’annulation des résolutions n°4, 5, 7, 18, 20, 46, 53, 54 et 56 de cette même assemblée.

Des incidents étant survenus concernant les emplacements de stationnement, une nouvelle assemblée générale a été réunie le 4 septembre 2024 qui a décidé, dans son point 4, de revenir sur cette décision et de maintenir la situation antérieure des emplacements de parkings créés et répartis depuis plus de trente ans.

Aux termes de ses dernières conclusions communiquées le 16 mai 2025, Mme [K] [S] sollicite l’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 21 mars 2024 et demande que les frais et dépens soient laissés à la charge de chacune des parties.

Elle rappelle qu’elle n’était ni présente ni représentée lors de l’assemblée générale du 21 mars 2024 si bien qu’elle a qualité à solliciter l’annulation de cette assemblée ou de certaines de ses résolutions.

Elle soutient que des copropriétaires insuffisamment renseignés ont accepté de remettre en cause l’attribution des places de parkings établie il y a plus de 40 ans. Elle relève que sa demande d’annulation paralyse le bon fonctionnement du syndicat, de nombreux incidents ayant eu lieu à propos de ces stationnements. Elle relate que ces incidents sont à l’origine de la convocation à l’assemblée générale extraordinaire du 4 septembre 2024 lors de laquelle les copropriétaires sont revenus sur la résolution n°46 litigieuse.

Elle explique que l’historique de l’attribution de ces emplacements de parkings depuis 1975 a été rappelé et qu’il a été souligné que la situation n’avait pas évolué depuis 1981, que les emplacements de parking correspondaient aux lots de la copropriété et qu’ils avaient été mentionnés dans les titres de propriété à l’occasion de leurs ventes successives.

Elle en déduit que, quand bien même le règlement de copropriété n’avait pas été modifié en ce sens, un droit de jouissance non contesté de ces emplacements de parking délimités dans les parties communes a été créé puisque ceux-ci ont été occupés par les copropriétaires depuis plus de 30 ans. Elle estime que son emplacement de parking constitue un élément déterminant de son lot auquel il est rattaché.

Elle fait valoir que la résolution litigieuse entraînerait la suppression de la jouissance de l’emplacement de parking attaché au lot dont elle est propriétaire. Elle indique que cette question ne pouvait donc être votée qu’à l’unanimité.

Elle en conclut donc que la résolution n°46 est nulle pour violation des règles de majorité.

Elle estime que le fait qu’une assemblée générale postérieure, convoquée en urgence, soit revenue sur cette résolution conforte le bien-fondé de son action.

Elle se désiste de ses autres demandes en l’état de la décision prise par l’assemblée générale du 4 septembre 2024 qui consacre son bon droit quant à la résolution n°46 contestée.

Dans ses dernières écritures notifiées le 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » sollicite que chaque partie conserve sa charge de ses propres frais et dépens.

Il acquiesce au désistement partiel de Mme [K] [S] qui maintient uniquement sa demande d’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 21 mars 2024.

Il relate que la résolution n°4 de l’assemblée générale du 4 septembre 2024 a été adoptée afin de revenir sur la résolution litigieuse et de rétablir la situation antérieure.

Il estime donc que la demanderesse a obtenu satisfaction puisqu’il a été fait droit à sa demande d’annulation de la résolution n°46 de l’assemblée générale du 21 mars 2024.

La clôture de la procédure est intervenue le 3 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 7 octobre 2025. La décision a été mise en délibéré au 2 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur demande de nullité de la résolution n°46 adoptée par l’assemblée générale du 21 mars 2024.

Le droit de jouissance exclusive d’une partie commune résulte soit du règlement de copropriété, soit d’une décision de l’assemblée générale.

Lorsque le droit de jouissance exclusive a un caractère réel et perpétuel, ce qui est le cas en l’espèce, il ne peut être remis en cause par une décision ultérieure de l’assemblée générale.

Par ailleurs, il est acquis qu’un droit de jouissance exclusive des copropriétaires sur les parties communes, s’il n’est pas le droit de propriété susceptible de constituer la partie privative d’un lot, n’en est pas moins un droit réel susceptible d’usucapion (Cass. 3e civ., 24 oct. 2007) et il se prescrit par trente ans.

En l’espèce, le point 4 du procès-verbal d’assemblée générale du 4 septembre 2024, seule pièce remise par les parties compte-tenu de l’évolution du litige, est rédigé de la manière suivante :

« Lors de l’assemblée générale du 21 mars 2024, il a été adopté au point 46 la résolution suivante :

‘ L’assemblée générale, après en avoir délibéré, décide de supprimer les emplacements de parking par un marquage au sol et attribution de la jouissance exclusive des emplacements doubles/en file indienne en priorité aux lots affectés des tantièmes les plus importants, et des places individuelles, aux lots affectés des tantièmes les moins élevés.'

Avant même d’être attaquée en justice par un copropriétaire, cette résolution, telle qu’elle a été votée, a créé des tensions entre les copropriétaires car elle remettait en cause la répartition des places de parking attribuées aux lots depuis les assemblées générales des 21 décembre 1977 et du ??? 1981, aucun des copropriétaires ne voulant abandonner la place de parking qu’il occupe personnellement ou en venant aux droits de ses auteurs depuis plus de quarante ans.

Il s’avère que la majorité des copropriétaires ayant participé au vote de ladite résolution ont mal apprécié la portée de ce vote et n’ont pas compris qu’ils remettaient en cause une occupation des emplacements de parking plus que trentenaire. L’assemblée générale décide de revenir sur la décision précitée et de maintenir le statu quo instauré précédemment correspondant au plan annexé ci-joint. »

Il est acquis aux débats que :

les emplacements de stationnement ont été constitués puis attribués aux lots de copropriété lors de deux assemblées générales des 21 décembre 1977 et 2 février 1981,

ils ont été occupés sans discontinuer par les copropriétaires successifs des lots auxquels ils ont été rattachés,

cette occupation, constitutive d’un droit de jouissance privatif accordé par des décisions de l’assemblée générale, n’a pas été contestée pendant plus de quarante ans jusqu’à l’assemblée générale du 21 mars 2024.

Le droit de jouissance exclusif de ces emplacements au profit des propriétaires des lots par des décisions prises par des assemblées générales il y a plus de quarante ans ne pouvaient donc plus être remis en cause à quelque majorité que ce soit.

L’assemblée générale du 4 septembre 2024 a d’ailleurs pris la décision de revenir sur la résolution n°46 adoptée le 21 mars 2024 remettant en cause l’attribution des emplacements et leur occupation depuis plus de trente ans.

Il convient par conséquent de prononcer la nullité de la résolution n°46 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » du 21 mars 2024, seule demande maintenue par Mme [K] [S].

Sur les demandes accessoires.

Conformément à ce qu’elles sollicitent, chacune des parties conservera la charge des frais et dépens qu’elle a exposés.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire mis à disposition au greffe et rendu en premier ressort,

PRONONCE la nullité de la résolution n° 46 prise par l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble dénommé « [Adresse 6] » du 21 mars 2024 ;

CONSTATE que Mme [K] [S] a abandonné toutes ses autres demandes initiales ;

DIT que chacune des parties conservera la charge des frais et dépens qu’elle a exposés ;

Le présent jugement a été signé par le Président et le Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT