TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 30 Janvier 2025

Président : Madame PARIS-MULLER, 1ère Vice-Présidente

Greffier : Madame DEGANI, Greffier

Débats en audience publique le : 14 Novembre 2024

GROSSE :

Le 31 janvier 2025

à M^e MATTEI [Localité 3]-[Localité 2]

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 31 janvier 2025

à M. [T] [F]

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 24/05529 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5NAJ

PARTIES :

DEMANDERESSE

E.P.I.C. 13 HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPAC, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Marie-Ange MATTEI, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [U] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante

Monsieur [F] [T], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 4 mai 2011, l’office Public 13 HABITAT a donné à bail à Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 271.62 euros, outre les provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, 13 HABITAT a fait signifier à Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T], par acte d’huissier de justice en date du 28 décembre 2023, un commandement de payer la somme de 1127.75 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte d’huissier de justice en date du 19 août 2024, 13 HABITAT a fait assigner Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties,

— ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T], ainsi que de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique, si besoin est,

— condamner solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à lui payer la somme provisionnelle de 2082.18 euros au titre des loyers et charges, décompte arrêté au 9 août 2024,

— condamner solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer échu outre les charges locatives et ce jusqu’à libération effective des lieux,

— condamner solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à lui payer la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer déjà signifié, ainsi que tous les frais de mise à exécution tels que les frais d’expulsion, de garde meubles etc.

Au soutien de ses prétentions, 13 HABITAT expose que la locataire a continué à aggraver sa dette malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail et ce pendant plus de deux mois, et s’oppose à tout octroi de délai de paiement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 14 novembre 2024.

A cette audience, la demanderesse, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en actualisant sa créance à la somme de 1266.35 euros au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Elle a relevé le fait que des paiements étaient intervenus depuis l’assignation, pris acte de l’ordre de virement de 600 euros justifié par Madame [U] [T] à l’audience, et ne s’est pas opposée à la demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

Madame [U] [T] était absente et non représentée.

Monsieur [F] [T] a justifié à la barre d’un virement de 600 euros ordonné la veille de l’audience, et sollicité des délais, affirmant pouvoir résorber la dette en 5 mois. Il a précisé que Madame [U] [T] n’était plus titulaire du bail et qu’il avait sollicité la modification en ce sens.

La décision a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 20 août 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 14 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la demanderesse justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 18 avril 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2011 contient une clause résolutoire (article VIII) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 décembre 2023.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 28 février 2024.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Les locataires sont redevables des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail à la libération effective des lieux par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que l’arriéré locatif s’élève à 1068,46 euros au 13 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 incluse. Faute d’assurance de l’effectivité du virement de 600 euros dont l’ordre a été donné le 13 novembre 2024, la condamnation se fera en deniers ou quittances.

Le contrat de bail prévoyant une clause de solidarité entre les colocataires, et aucun modification contractuelle ne venant mettre fin à cette solidarité, les condamnations seront prononcées solidairement à l’encontre de Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T].

Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] seront donc condamnés par provision, au paiement de la somme de 1068,46 euros.

Sur l’octroi de délais de paiement au titre de l’arriéré locatif

L’article 24 V de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, permet au juge même d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil. La décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

En application de l’article 24 VII de la loi 89-462 du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en vigueur à compter du 29 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le montant limité de la dette, qui a baissé pour être, si le virement de 600 euros est confirmé, quasiment résorbée. Au regard de l’ancienneté du bail par ailleurs, il convient d’accorder des délais de paiement dans les termes du dispositif.

Comme demandée par les locataires, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et si le moratoire est intégralement respecté en sus du paiement du loyer courant, la clause sera réputée ne pas avoir joué.

A défaut de paiement d’une échéance de l’arriéré à son terme ou du loyer courant à sa date d’exigibilité contractuelle, et quinze jours après l’envoi d’une simple mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera son plein effet,à défaut pour Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, le bailleur sera autorisé à faire procéder à leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T], devenus occupants sans droit ni titre, seront condamnés solidairement, à s’acquitter de l’indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été dû si le contrat s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés,Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution soit réduit ou supprimé,Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.Le solde de la dette deviendra immédiatement exigibleIl est rappelé que selon l’article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Sur les demandes accessoires

Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. En équité, la somme de 100 euros lui sera allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2011 pour un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 28 février 2024 ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à verser à 13 HABITAT, à titre provisionnel, la somme de 1068.46 euros, en deniers ou quittances, décompte arrêté au 13 novembre 2024, incluant la mensualité de novembre 2024, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal à compter du prononcé de la décision ;

AUTORISE Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à s’acquitter de la dette par 5 versements, de 213 euros, dont la première est exigible avant le 5 du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière correspondant au solde de la dette augmenté des intérêts ;

RAPPELLE que ces sommes sont à verser en plus du loyer et des charges courants à leur date d’exigibilité ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’à défaut de paiement d’une seule des mensualités à son terme ou du loyer courant :

— la dette deviendra immédiatement exigible,

— la clause résolutoire reprendra tous ses effets,

faute de départ volontaire des lieux loués dans les deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il pourra être procédé à l’expulsion de Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] et celle de tous occupants de leur chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,- Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] seront tenus solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clefs au bailleur ou à son mandataire, indexée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

CONDAMNE solidairement Madame [U] [T] et Monsieur [F] [T] à verser à 13 HABITAT somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an ci-dessus indiqués.

LA GREFFIERE LA VICE-PRESIDENTE