TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

REFERENCES : N° RG 25/07064 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3NQG

Minute : 25/419

S.D.C. RESIDENCE [Adresse 5] SIS [Adresse 5]

Représentant : M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E0263

C/

Monsieur [Z] [C]

Madame [R] [O] [J] épouse [C]

Représentant : M. [Z] [C] (Conjoint)

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 31 Décembre 2025 par Madame Magalie CART, Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, vice-présidente placée, auprès du premier président près de la cour d’appel de PARIS, déleguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy , assistée de Madame Claudine ADUFASHE, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Syndicat des Copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5]

[Localité 9],

pris en la personne de son syndic en exercice, la société FONCIA CHADEFAUX LECOQ, SAS

[Adresse 2]

représenté par M^e Dominique TOURNIER, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [Z] [C],

demeurant [Adresse 3]

comparant en personne

Madame [R] [O] [J] épouse [C],

demeurant [Adresse 3]

représentée par M. [Z] [C] (Conjoint), muni d’un pouvoir

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] sont propriétaires de lots n°4 et 97 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 10 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], a mis en demeure Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] de régler la somme de 3.051,20 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 avril 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], a fait signifier aux défendeurs une sommation de payer la somme de 3.472,60 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété.

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2025, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], a fait assigner Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] devant le tribunal de proximité du Raincy aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer les sommes de :

3.480,49 euros en principal, appel de charges du 2ème trimestre 2025 inclus selon décompte arrêté au 16 avril 2025, majorée des intérêts légaux à compter du 10 février 2025 sur la somme de 3.051,20 euros, puis à compter du 15 avril 2025 pour le surplus,2.200 euros à titre de dommages et intérêts,1.600 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, incluant les frais de la sommation de payer.L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2025.

À l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation, actualisant sa demande au titre de paiement de charges à la somme de de 4.629,54 euros sa demande au titre d’arriéré de charges de copropriété, échéance du 4ème trimestre 2025 incluse. Il s’oppose à l’octroi des délais de paiement au profit des défendeurs.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires expose que les défendeurs ne se sont pas acquittés de leur quote-part des charges de copropriété et qu’il n’a pas été possible d’obtenir le paiement de cette créance. Il invoque également les conséquences de ce non-paiement de charges sur le fonctionnement normal de la copropriété.

Monsieur [Z] [C] comparaît à l’audience et représente Madame [R] [J] épouse [C] au moyen d’un pouvoir régulier remis en cours de délibéré, sur autorisation du tribunal, reçu au greffe par courriel en date du 13 novembre 2025.

Ils reconnaissant le principe et le montant de la dette, sollicitant l’octroi de délais de paiement par versement de mensualités de 192 euros en sus des charges courantes.

Monsieur [Z] [C] indique occuper un emploi de conseiller funéraire pour un revenu mensuel de 1.780 euros, avec une augmentation prévue de son salaire à venir et indique que sa conjointe est institutrice avec des ressources mensuelles de 1.150 euros. Le couple a trois enfants en charge et bénéficie des allocations CAF pour une somme mensuelle de 500 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales :

Sur le paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], verse aux débats :

un relevé de propriété attestant de ce que Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] sont propriétaires de lots n°4 et 97 au sein d’un immeuble situé au [Adresse 5], à [Localité 9],un décompte arrêté au 1er octobre 2025, les appels de fonds,des contrats de syndic en date du 26 mars 2024 et du 4 avril 2025, les procès-verbaux d’Assemblée générale tenues les 26 mars 2024 et 5 mars 2025 ayant approuvé les comptes des années antérieures, ainsi que des budgets prévisionnels correspondants.Il convient de déduire les frais de contentieux et de recouvrement qui ne constituent pas des charges de copropriété, et font l’objet d’une condamnation distincte.

Le syndicat des copropriétaires justifie ainsi que Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] n’ont pas acquitté dans son intégralité leur quote-part des charges de copropriété dues pour un montant de 3.563,26 euros (hors frais de relance, mises en demeure, et honoraires de procédure d’un montant de 1.066,28 euros).

Le règlement de copropriété prévoit expressément en sa page 71 la solidarité pour le paiement des charges entre les copropriétaires indivis d’un même lot.

En conséquence, il convient de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], la somme de 3.563,26 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur les frais nécessaires au recouvrement :

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite l’octroi de la somme de 1.066,28 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance.

Il est justifié de l’envoi d’une mise en demeure le 10 février 2025, facturée à 48 euros et d’une relance le 28 février 2025, facturée à 37 euros.

Il convient de déduire les « intérêts de retard au 28/02/2025 » qui ne constituent pas de frais nécessaires de recouvrement.

De même, il convient de déduire les frais de commissaire de justice pour la signification de la sommation de payer du 15 avril 2025 et de l’assignation qui relèvent des dépens.

Il convient également de déduire les frais de « constitution du dossier transmis à l’huissier et avocat » qui bien que prévus par le contrat de syndic, concernent uniquement des diligences exceptionnelles, qui en l’espèce n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], la somme de 85 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement ; avec rejet du surplus des demandes.

Sur la demande de dommages et intérêts :

En application de l’article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], ne rapporte la preuve ni de la mauvaise foi des défendeurs, qui ne résulte pas de la seule carence dans le paiement, ni d’autres éléments susceptibles de caractériser un abus fautif de nature à engager leur responsabilité.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], sera débouté de sa demande de ce chef.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement de droit commun :

L’article 1343-5 du code civil permet au juge, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de 24 mois.

Le demandeur s’oppose à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] proposent de régler des mensualités de 192 euros pour se libérer de leur dette en sus du paiement des charges courantes.

Compte tenu de la situation des défendeurs et du montant de la dette, il y a donc lieu de faire droit à leur demande de délais de paiement, d’autant que la dette peut être apurée dans les délais légaux et le créancier conservant la possibilité de solliciter l’entièreté de la dette qui reprendra son plein effet si le défendeur ne respectait pas les délais de paiement octroyés.

En conséquence, Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] seront autorisés à se libérer du montant de sa dette en 18 mensualités d’un montant de 192 euros et la 19ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision.

L’attention de Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance, la dette sera entièrement exigible, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire.

Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] aux dépens de l’instance, incluant les frais de la sommation de payer du 15 avril 2025 d’un montant de 157,89 euros.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], la somme de 3.563,26 euros au titre d’arriéré de charges de copropriété (échéance du 4ème trimestre 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], la somme de 85 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

AUTORISE Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] à s’acquitter de leur dette en 18 mensualités de 192 euros minimum chacune et une 19ème mensualité soldant la dette, payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision,

DIT qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DIT que les versements sont effectués en plus du paiement des charges courantes,

RAPPELLE que la présente décision suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou pénalités de retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision,

REJETTE le surplus des demandes,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], de sa demande de dommages et intérêts,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la Résidence [Adresse 5] sis [Adresse 5] à [Localité 9], représenté par son syndic en exercice, la SAS Foncia Chadefaux Lecoq sise à [Localité 7], de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [C] et Madame [R] [J] épouse [C] aux dépens, incluant les frais de la sommation de payer du 15 avril 2025 d’un montant de 157,89 euros,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LA VICE-PRESIDENTE