TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 6] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

M^e Axel MENINGAND

M^e Davy AOUIZERATE

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

M^e Thomas GUYON

Pôle civil de proximité

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PCP JCP fond

N° RG 25/02717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGJ

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le mercredi 22 octobre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 6] (RIVP), dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Thomas GUYON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2573

DÉFENDERESSES

Madame [F] [I], demeurant Chez feu M.[I] [Y] – [Adresse 3]

représentée par M^e Axel MENINGAND, avocat au barreau des HAUTS-DE-SEINE,

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro N-75056-2025-005855 du 07/03/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 6])

Madame [D] [I], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Davy AOUIZERATE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0440

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 01 septembre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 22 octobre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière

Décision du 22 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGJ

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 1er décembre 1986, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a donné à bail à [Y] [I] un appartement à usage d’habitation, situé [Adresse 4].

[Y] [I] est décédé le 10 juin 2024.

[F] et [D] [I] ont sollicité le transfert du bail à leur profit.

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a indiqué refuser le transfert du bail à [F] [I], au motif que celle-ci était déjà locataire du parc social auprès de la société BATIGERE, dans un immeuble à [Localité 7], et à [D] [I], au motif de l’inadéquation du logement en cause à la composition de sa famille.

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a fait délivrer une sommation interpellative le 28 octobre 2024 à [F] [I] et [D] [I] afin de libérer les lieux à la suite du décès de [Y] [I]. Par exploit du 29 octobre 2024, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a signifié à Mesdames [F] et [D] [I] une sommation de quitter les lieux dans le délai de trois mois.

Par acte d’huissier en date du 4 février 2025, le bailleur a fait délivrer à [F] [I] et [D] [I] une assignation aux fins de comparution devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

[D] [I] a quitté les lieux et restitué les clés le 27 mars 2025.

Aux termes des dernières écritures, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] sollicite du juge qu’il :

Principalement,

— dise et juge que les conditions du transfert ne sont pas remplies à l’égard de [F] [I] et [D] [I] et constate la résiliation du bail, intervenue à la suite du décès de [Y] [I], le 10 juin 2024,

— constate la qualité d’occupants sans droit, ni titre de [F] [I] et [D] [I],

— ordonne la libération immédiate des lieux par [F] [I] et [D] [I], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, et l’expulsion, à défaut de départ volontaire, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

— juge que le sort des biens mobiliers sera régi par les dispositions des articles L 433-1 et L 433-2 et R 433-1 à R 433-7 du code des procédures civiles d’exécution ;

— condamne in solidum [F] [I] et [D] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges appelés, majorée de 50% jusqu’au départ effectif des lieux, soit la somme de 3.220,20 euros selon décompte arrêté au 18 août 2024 (2025), à parfaire lors de l’audience,

Subsidiairement,

— prononce la résiliation judiciaire du bail d’habitation en raison des manquements répétés de [F] [I] à son obligation de paiement des loyers et charges aux termes convenus,

— ordonne l’expulsion de [F] [I] ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours et l’assistance de la force publique, des lieux litigieux, à savoir du logement sis [Adresse 4];

— autorise la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] à faire séquestrer dans tel garde meubles qu’il lui plaira les biens meubles trouvés dans les lieux aux frais et risques de [F] [I],

— condamne [F] [I] à lui payer la somme de 2.146,80 euros correspondant au solde du loyer et des charges, arrêtée au 18 août 2025, à parfaire lors de l’audience,

— condamne [F] [I] à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges appelés jusqu’au départ effectif des lieux,

En tout état de cause,

— condamne in solidum [F] et [D] [I] au paiement d’une somme de 750 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— dise n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de plein droit,

— condamne in solidum [F] et [D] [I] aux entiers dépens, qui comprendront notamment le coût de la présente assignation, de la sommation interpellative du 28 octobre 2024 et de la sommation de quitter les lieux du 29 octobre 2024.

Au soutien de ses demandes, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] expose que ni [D] [I], ni [F] [I] ne remplissent les conditions de transfert du bail consenti à leur père, décédé le 10 juin 2024. Elle souligne l’existence d’un arriéré locatif.

Subsidiairement, si le transfert du bail était établi à l’égard de [F] [I], elle sollicite la résiliation du bail à raison de l’arriéré locatif.

Par note en délibéré en date du 8 septembre 2025, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a indiqué se désister de l’ensemble de ses demandes principales contre [D] [I] en considération de la libération des lieux par celle-ci.

[F] [I] a sollicité du juge qu’il déboute la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, à titre subsidiaire, qu’il rejette les demandes d’expulsion sans délai et de majoration de l’indemnité d’occupation, qu’il lui accorde un sursis à expulsion de 12 mois, et qu’il considère n’y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. En tout état de cause, elle sollicite le rejet des demandes de [D] [I] à son égard.

Au soutien de ses prétentions, [F] [I] expose que le bail lui a été automatiquement transféré par la justification de la condition de cohabitation avec le titulaire du bail dans l’année précédant le décès. Elle indique ne pas avoir su qu’elle était toujours titulaire d’un bail relatif à un appartement à [Localité 7], souligne avoir apuré une partie de la dette en mai 2025 et être en capacité de régler l’arriéré et les futures échéances. Par note en délibéré du 7 septembre 2025, elle indique avoir réglé la dette locative de 2.146,80 euros.

[D] [I] a sollicité du juge qu’il déclare la demande d’expulsion à son égard sans objet, et déboute la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] de l’ensemble de ses demandes, notamment en ce qui concerne le paiement des loyers et les majorations de retard et subsidiairement, qu’il condamne [F] [I] à la garantir de toute condamnation, qu’il condamne les parties défaillantes à lui payer la somme de 1.800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et le défendeur aux entiers dépens.

Elle indique avoir restitué les clés le 27 mars 2025 et s’être acquittée de la moitié des loyers impayés à cette date.

La décision, contradictoire en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, a été mise en délibéré au 22 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le désistement partiel des demandes de la RIVP

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] a indiqué se désister de ses demandes contre [D] [I], exceptées les demandes accessoires, au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile.

Il y a lieu de constater ce désistement.

Sur la résiliation du bail

L’article 14 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu’à défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

En outre, lorsque le logement est conventionné, le bénéficiaire du transfert du bail doit respecter les conditions d’attribution et le logement doit avoir une taille adaptée à la composition familiale.

En l’espèce, [F] [I] produit aux débats des factures de téléphonie mobile et d’achat d’un ordinateur portable mentionnant l’adresse des lieux loués. S’agissant d’équipements mobiles, ils n’établissent pas sa résidence dans les lieux loués dans l’année précédent le décès du titulaire du bail.

Elle produit des justificatifs d’assurance pour son fils [M] [V] [I] pour les années 2021/2022, 2023/2024 et 2024/2025 et les avis d’imposition sur ses revenus 2023 et 2024, mentionnant sa résidence chez [Y] [I], [Adresse 5]. Or, la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] produit aux débats une attestation en date du 14 novembre 2024 aux termes de laquelle Batigère Habitat indique que [F] [I] est locataire d’un de leurs appartements depuis le 12 janvier 2018 et jusqu’au 18 avril 2025.

Ces deux derniers types de documents, avis d’imposition sur les revenus 2023 et 2024 et attestation de la société d’HLM Batigère Habitat apparaissent contradictoires entre eux et ne permettent donc pas d’établir que [F] [I] résidait avec le titulaire du bail depuis au moins un an à la date de son décès, le 10 juin 2024.

En conséquence, il y a lieu de constater que le bail a pris fin au décès de [Y] [I], soit le 10 juin 2024.

En l’absence de transfert du bail au profit de [D] [I], il y a lieu de constater sa qualité d’occupante sans droit, ni titre des lieux, appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4].

Sur l’expulsion de l’occupante

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 6], qui a un intérêt manifeste à récupérer la jouissance du bien loué, sera par conséquent autorisée à faire procéder, ainsi qu’il est prévu à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [F] [I], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de supprimer le délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion, de sorte que cette demande sera rejetée.

L’article L412-3 du Code des procédures civiles d’exécution énonce que le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais renouvelables aux occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales, sans que ces occupants aient à justifier d’un titre à l’origine de l’occupation.

L’article L 412-4 du même code énonce que la durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois, ni supérieure à un an, que pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, la situation de l’occupante ne justifie pas l’octroi de délais pour quitter les lieux, de sorte que cette demande sera rejetée.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de [F] [I], postérieurement à la résiliation du bail, crée à l’égard du bailleur un préjudice non sérieusement contestable.

La condamnation de l’occupant d’un logement au paiement d’une indemnité d’occupation est fondée sur la responsabilité délictuelle.

Aussi, [F] [I], occupante des lieux, sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle correspondant au montant du loyer contractuel, majoré des provisions pour charges locatives et autres sommes, soit la somme de 686,99 euros, en juillet 2025, à compter du 11 juin 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le loyer courant pour fixer l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

Sur l’arriéré locatif

La Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] est bien fondée à demander le paiement d’une somme correspondant aux loyers et charges impayés à la date de l’assignation.

En conséquence, [F] [I] sera condamnée à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 2.146,80 euros à la date du 18 août 2025, terme de juillet 2025 inclus, en deniers ou quittances, compte-tenu du justificatif de paiement produit.

En l’absence de condamnation de [D] [I], sa demande de garantie par [F] [I] des condamnations prononcées contre elle est sans objet et sera rejetée.

Sur les dépens et l’article 700 du Code de procédure civile

[F] [I], qui succombe, sera condamnée aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle.

Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la totalité des frais irrépétibles non compris dans les dépens. Il y a lieu de lui allouer la somme de 300 euros par application de l’article 700 du Code de procédure civile en condamnant [F] [I] à la lui payer.

[D] [I] sera déboutée de sa propre demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

— Constate le désistement de la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] de ses demandes principales contre [D] [I], exceptées les demandes accessoires, au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile,

— Constate la résiliation de plein droit du bail relatif à l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 4], à compter du 10 juin 2024, date du décès de [Y] [I];

— Autorise la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] à faire procéder, à l’issue du délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux, à l’expulsion de [F] [I], ainsi que de celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique si besoin est, des lieux situés [Adresse 4] ;

— Dit que le sort des meubles sera régi par les dispositions du code des procédures civiles d’exécution ;

— Condamne [F] [I] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au montant du loyer contractuel de l’appartement, majoré des provisions pour charges locatives et autres sommes, soit la somme de 686,99 euros en juillet 2025, à compter du 11 juin 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle se traduira par la remise des clés au bailleur ou au mandataire désigné ;

— Condamne [F] [I] à payer à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 2.146,80 euros, en deniers ou quittances, au titre de l’arriéré locatif dû à la date du 18 août 2025, terme de juillet 2025 inclus ;

— Déboute la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] du surplus de ses demandes, notamment de la demande de majoration du loyer courant pour la fixation de l’indemnité d’occupation;

— Déboute les parties du surplus de leurs demandes;

— Condamne [F] [I] aux dépens de l’instance, lesquels seront recouvrés conformément aux dispositions de la loi sur l’aide juridictionnelle ;

— Condamne [F] [I] à verser à la Régie immobilière de la Ville de [Localité 6] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

— Déboute [D] [I] de sa demande sur le fondement de l’article 70 du code de procédure civile,

— Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et mis à la disposition du public au greffe.

La greffière La Juge des contentieux de la protection

Décision du 22 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/02717 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7KGJ