TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 8]

[Adresse 9]

[Localité 4]

N° RG 25/02153 – N° Portalis DBYT-W-B7J-FWDL

Minute : 26/00059

JUGEMENT

DU 21 Janvier 2026

AFFAIRE :

Société OPH SILENE

C/

[E] [G], [Z] [F]

Copies certifiées conformes

Société OPH SILENE

Monsieur [E] [G]

Madame [Z] [F]

Copie exécutoire

Société OPH SILENE

délivrées le :

JUGEMENT

________________________________________________________

DEMANDEURS :

Société OPH SILENE

Activité : demeurant [Adresse 1]

[Localité 3]

Comparant, représentée par Madame [Y] [H], munie d’un pouvoir

__________________________________________________________

DEFENDEURS :

Monsieur [E] [G],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Comparant en personne

Madame [Z] [F],

demeurant [Adresse 5]

[Localité 2]

Non comparante

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COMPOSITION DU TRIBUNAL, lors des débats et du délibéré,

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION :

Estelle HAMON

GREFFIER : Léna LE BOHEC

DEBATS : A l’audience publique du 05 novembre 2025

A l’issue de celle-ci, le Président a fait savoir aux parties que le jugement sera prononcé par sa mise à disposition au greffe le 21 Janvier 2026

JUGEMENT :

REPUTE CONTRADICTOIRE et en PREMIER RESSORT

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 février 2022, l’OPH SILENE a donné à bail à Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] un local à usage d’habitation situé au [Adresse 7] [Localité 11], moyennant un loyer total et révisable de 411,56€, provision sur charges incluse.

Un plan d’apurement a été établi par les parties le 2 février 2024. Cette solution n’a pas permis de solder la dette locative et le plan a été dénoncé par le bailleur en avril 2025.

La situation d’impayés a été signalée à la CCAPEX de [Localité 10]-Atlantique le 17 avril 2025 par le bailleur.

Par acte de commissaire de justice du 22 avril 2025, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer les loyers à hauteur de 1.960,23€, en visant la clause résolutoire.

Par courrier en date du 23 juin 2025, Madame [Z] [F] a régulièrement donné congé du logement, objet de la présente procédure.

Par acte du 1er septembre 2025, l’OPH SILENE, a fait assigner Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] devant le tribunal judiciaire de Saint-Nazaire afin de voir, au bénéfice de l’exécution provisoire :

1 – constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail à la date du 22 juin 2025 ;

2 – ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [G] et de tous occupants de son chef, avec le cas échéant l’assistance d’un serrurier et de la force publique ;

3 – condamner solidairement les défendeurs au paiement des sommes suivantes :

* la somme de 2.379,47€ au titre d’arriérés de loyers et charges arrêtés au 8 août 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

* une indemnité d’occupation égale au loyer en cours soit la somme de 351,90€, augmentée des charges, payable à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, avec révision dans les conditions prévues au bail ;

* la somme de 250€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

* aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et du présent acte.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe du tribunal le 30 octobre 2025 concernant la situation de Monsieur [E] [G] uniquement. Les éléments d’information transmis ont pu être contradictoirement évoqués lors de l’audience

A l’audience du 5 novembre 2025 où l’affaire a été retenue, l’OPH SILENE, représentée par Madame [Y] [H], a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance et a actualisé sa créance à la somme de 3.951,57€, arrêtée au 31 octobre 2025. Il s’est opposé à l’octroi de délais de paiement indiquant que les règlements étaient irréguliers et la dette locative ne cessant de croître. Il a rappelé que Madame restait solidaire des paiements malgré son départ des lieux.

Madame [Z] [F], bien que régulièrement convoquée à étude, n’a pas comparu et ne s’est pas faite représenter. Monsieur [E] [G] a indiqué que cette dernière avait quitté le logement et le département le laissant seul avec leurs deux enfants mineurs et ne versant rien pour subvenir à leur besoin. Il a expliqué qu’elle percevait encore la CAF, les démarches étant en cours pour régulariser leur situation.

Monsieur [E] [G], comparant en personne, n’a pas contesté l’existence, ni le montant de la dette locative. Il a sollicité la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. Il a précisé être en recherche d’emploi et multiplier les démarches pour actualiser sa situation. Il s’est engagé à régler le loyer du mois de décembre.

La décision, réputée contradictoire, a été mise en délibéré au 21 janvier 2026.

Par note en délibéré en date du 12 janvier 2026, l’OPH SILENE a transmis un décompte actualisé à la somme de 3.980,95€, le locataire ayant réglé le loyer du mois de décembre 2025 et versé la somme de 500€ au mois de janvier 2025, pour un loyer courant de 483,19€.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Madame [Z] [F] ayant régulièrement donné congé, elle n’est pas concernée par les demandes liées à l’expulsion. Elle reste cependant solidairement redevable des loyers et charges jusqu’au 31 décembre 2025, conformément à la clause de solidarité prévue au bail.

Sur la recevabilité

L’action de l’OPH SILENE en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été notifiée au préfet de [Localité 10]-Atlantique six semaines au moins avant la date de l’audience, soit le 1er septembre 2025, conformément à l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’action de l’OPH SILENE, bailleur institutionnel et personne morale, en constatation de la clause résolutoire est recevable car l’assignation a été délivrée postérieurement à l’expiration du délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, cette saisine ayant été réalisée le 17 avril 2025 et les assignations délivrées le 1er septembre 2025, conformément aux articles 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et R.824-4 du code de la construction et de l’habitation.

Sur la clause résolutoire

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement d’un seul loyer à l’échéance fixée et après un commandement de payer resté sans effet le bail sera résilié de plein droit.

Les locataires n’ont pas, dans le délai de six semaines suivant le commandement de payer qui reproduit les mentions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ni réglé la dette locative, ni sollicité du juge l’octroi des délais de paiement. Il convient donc de constater que la clause résolutoire est acquise au bailleur.

Toutefois, en vertu des dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs, modifiés par les articles 9 et 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, d’application immédiate en l’absence de dispositions transitoires, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 reçoit application lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les demandes de délais de paiement peuvent désormais être présentées jusqu’à l’audience visant à constater la résiliation du bail.

En l’espèce, il ressort des éléments versés aux débats, que Monsieur [E] [G] a repris le règlement du loyer courant comme il s’y était engagé et multiplie les démarches pour régulariser sa situation. Dès lors, il convient d’accorder des délais de paiement aux locataires tels qu’édictés au dispositif.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus le temps des délais accordés. Si les locataires respectent les délais de paiement qui leur sont accordés et qu’ils règlent le loyer courant, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué en cas de respect intégral de l’échéancier.

Dans le cas contraire, la clause résolutoire reprendra ses effets, l’expulsion se poursuivra et l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [E] [G], seul occupant des lieux jusqu’à sa sortie effective des lieux, caractérisée par la restitution des clefs au bailleur ou son expulsion, sera fixée au montant du loyer du logement, soit la somme de 351,90€, augmenté des charges qu’il aurait payées en cas de non-résolution du bail. Cette indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges.

Le sort des meubles étant réglé par les dispositions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les sommes dues

La dette n’étant pas contestée, le décompte locatif produit n’appelant aucune critique et en application de la règle d’imputation des paiements, Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] seront solidairement condamnés à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.980,95€, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse.

Cette somme ne comprend pas les frais de commissaire de justice qui sont à inclure dans les dépens et sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur les demandes annexes

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont exécutoires de droit à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. En l’espèce, aucun motif ne justifie d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner les locataires au paiement des dépens comprenant les frais de commissaire de justice nécessaires à la résolution du présent litige, dont le coût du commandement en date du 22 avril 2025.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des Contentieux de la Protection statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail, conformément à la clause résolutoire, conclu le 7 février 2022 entre l’OPH SILENE et Monsieur [E] [G] relatif au local à usage d’habitation situé au [Adresse 6] à [Localité 11], et ce à compter du 23 juin 2025 ;

CONDAMNE solidairement Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] à payer à l’OPH SILENE la somme de 3.980,95€, arrêtée au 12 janvier 2026, échéance de janvier 2026 non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

AUTORISE Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] à se libérer de leur dette par mensualités de 110€ et ce sur une durée de 36 mois, en sus des loyers et charges courants, la 36ème mensualité devant solder la dette en principal, intérêts et frais, payables le 10 de chaque mois à compter de la signification de la présente décision ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire et dit qu’elle sera réputée ne jamais avoir joué en cas de respect intégral de l’échéancier, le bail initial reprenant effet en tous points ;

RAPPELLE que pendant le temps du délai accordé, les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues ;

DIT qu’à défaut de paiement d’une mensualité à son échéance et quinze jours après une mise en demeure restée vaine, la clause résolutoire sera acquise et, qu’à défaut pour les locataires d’avoir libéré les lieux après la mise en demeure restée vaine, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, deux mois après un commandement de quitter les lieux, avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

DIT qu’en cas de mise en demeure restée vaine, le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [E] [G] à l’OPH SILENE sera équivalent au montant du loyer du logement, soit la somme de 351,90€ augmenté des charges que le locataire aurait payées en cas de non-résolution du bail, à compter du premier impayé de l’échéancier jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur le sort des meubles ;

DIT qu’une copie de la présente décision sera transmise à la Préfecture à la diligence du greffe ;

DIT n’y avoir lieu à faire application de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

DEBOUTE l’OPH SILENE de ses autres demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit ;

CONDAMNE in solidum Madame [Z] [F] et Monsieur [E] [G] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 avril 2025.

AINSI JUGE ET MIS A LA DISPOSITION DU PUBLIC

PAR LE GREFFE LE 21 JANVIER 2026

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

L. LE BOHEC DE LA PROTECTION

E. HAMON