RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ EVREUX

CHAMBRE CIVILE

N° RG 23/00785 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGDN

NAC : 50F Autres demandes tendant à faire sanctionner l’inexécution des obligations du vendeur

CIVIL – Chambre 1

JUGEMENT DU 17 AVRIL 2025

DEMANDEUR :

Madame [X] [N],

demeurant [Adresse 1]

Représentée par M^e Sigmund BRIANT, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Karine NAUROY, avocat au barreau de l’EURE, postulant

DEFENDEUR :

SCCV [P] 14 MIXTE, société civile de construction vente

Immatriculée au RCS de [Localité 8], sous le numéro 852 592 336

Dont le siège social se situe au [Adresse 6]

Représentée par M^e Fabrice LEPEU, avocat au barreau de PARIS, plaidant et par M^e Me Aurélie BLONDE, avocat au barreau de l’EURE, postulant

JUGE UNIQUE : Marie LEFORT Président

Statuant conformément aux articles 801 et suivants du code de procédure civile.

GREFFIER : Christelle HENRY

AUDIENCE :

En application de l’article 779 al 3 du code de procédure civile, le dépôt du dossier au greffe a été autorisé et fixé au 04 Février 2025

Conformément à l’article 786-1 du code de procédure civile, l’avocat a été avisé du nom du juge amené à délibérer et de la date à laquelle le jugement sera rendu, soit le 17 Avril 2025

JUGEMENT :

— au fond,

— contradictoire, rendu publiquement et en premier ressort,

— mis à disposition au greffe

— rédigé par Marie LEFORT

— signé par Marie LEFORT, première vice-présidente et Christelle HENRY greffier

RG N° 23/00785 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGDN jugement du 17 avril 2025

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2020, Mme [X] [N] a conclu avec la société SCCV [P] 14 Mixte un contrat préliminaire de réservation portant sur un appartement de deux pièces constituant le lot n°B105 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 9], cadastrées sections [Cadastre 7] n°[Cadastre 2], [Cadastre 4], [Cadastre 3], et [Cadastre 5] pour un montant de 133 000 euros TTC.

La date de livraison a été fixée au 3ème trimestre 2022.

Par acte sous seing privé en date des 5 et 6 mai 2020, Mme [N] a signé un nouveau contrat prorogeant la date de livraison au 4ème trimestre 2022 et fixant la vente au prix de 131 000 euros TTC et a versé la somme de 1 500 euros à titre de dépôt de garantie.

Par courriers des 22 octobre 2021 et 20 juin 2022, la société SCCV [P] 14 Mixte a informé Mme [V] du retard pris dans le démarrage des travaux de construction et du report des dates de signature de l’acte de vente et de livraison.

Par lettre en date du 3 octobre 2022, la société SCCV [P] 14 Mixte a informé Mme [N] ne plus être en mesure de maintenir la réservation en raison de difficultés touchant la chaîne d’approvisionnement des matériaux et des matières premières, et a proposé la restitution du dépôt de garantie.

Par lettre en date du 24 octobre 2022, adressée en recommandé avec accusé de réception, Mme [N] a fait part à la société SCCV [P] 14 Mixte des préjudices qu’elle subissait du fait de l’annulation du contrat de réservation et l’a mise en demeure lui faire une proposition d’indemnisation.

Par acte en date du 28 février 2023, Mme [N] a fait assigner la société SCCV [P] 14 Mixte devant ce tribunal, au visa des articles 1103 et 1224 du code civil, aux fins de la voir condamner avec exécution provisoire à lui payer les sommes suivantes :

1 500 euros à titre de restitution de son dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 3 octobre 2022,1 245,19 euros au titre des frais bancaires décaissés,39 000 euros au titre de la prise en charge de la différence de valeur du bien immobilier,4 811 euros au titre de la différence du coût des taux d’intérêts,6 100 euros au titre des avantages perdus du fait de la résolution abusive,25 200 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,5 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 2 décembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

Dans ses dernières conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 20 juin 2024, Mme [N] maintient ses demandes telles que formulées dans son acte introductif d’instance.

RG N° 23/00785 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGDN jugement du 17 avril 2025

Elle soutient que :

la résolution du contrat préliminaire de réservation par la société SCCV [P] 14 Mixte est abusive et dépourvue de fondement juridique, celle-ci ayant par la suite relancé le programme immobilier à un prix substantiellement plus élevé ;

la caducité du contrat ne peut être valablement invoquée en ce qu’elle a expressément renoncé aux délais de signature de l’acte authentique à plusieurs reprises ;

dans le cadre de son achat, elle avait souscrit des prêts immobiliers à des taux intéressants et avait pu obtenir des avantages contractuels qui, du fait de l’annulation de sa réservation, sont perdus.

Dans leurs dernières conclusions récapitulatives, notifiées par RPVA le 4 octobre 2024, la société SCCV [P] 14 Mixte demande au tribunal de débouter Mme [N] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions et de la condamner à lui payer la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens de l’instance.

Elle soutient que :

la non-régularisation de la vente par signature de l’acte authentique dans les délais prévus au contrat a entraîné sa caducité ;

la non-réalisation des conditions suspensives, à savoir la mise en place de la garantie financière d’achèvement et d’acquisition du terrain d’assiette, a également entrainé la caducité du contrat préliminaire de réservation, le réservant n’étant dans ce cas tenu qu’à la restitution du dépôt de garantie, sans intérêts ni indemnité ;

Mme [N] ne précise pas quelle est sa faute contractuelle, la seule obligation qui lui incombait étant celle de réserver le bien au bénéfice du réservataire, et que la résiliation de l’ensemble des contrats de réservation était justifiée par l’augmentation très importante des prix des matériaux suite au début de la guerre en Ukraine et à ses répercussions, l’augmentation des prix de vente n’ayant pas pour objectif de réaliser une plus-value mais de permettre la réalisation de l’opération immobilière.

SUR CE,

1. Sur la caducité du contrat de réservation

Aux termes de l’article 1186 du code civil, un contrat valablement formé devient caduc si l’un de ses éléments essentiels disparaît.

En application des articles 1103 et suivants du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont fait et doivent être exécutés de bonne foi.

RG N° 23/00785 – N° Portalis DBXU-W-B7H-HGDN jugement du 17 avril 2025

Sur la caducité résultant de l’absence de signature de la vente dans le délai prévu

Selon les conditions générales du contrat de réservation en cause du 5/6 mai 2020, la réalisation de la vente devra intervenir dans le délai fixé aux conditions particulières. A défaut de réalisation de la vente dans ce délai, le présent contrat sera considéré comme caduc (…).

Aux termes de ces conditions particulières la signature de l’acte de vente doit intervenir au plus tard le 4ème trimestre 2020 (article 4).

Il ressort des différents courriers adressés par la société SCCV [P] 14 Mixte à Mme [N] que la date de signature de l’acte authentique de vente a été prorogée jusqu’à la fin du mois de décembre 2021 (pièces 9 et 10 demanderesse) et qu’en définitive, le réservant a mis fin à la réservation le 3 octobre 2022 (pièce 12 demanderesse).

Il en résulte que jusqu’au 3 octobre 2022, les parties contractuantes ont convenu de proroger la date de signature de la vente jusqu’au mois de décembre 2021.

Dès lors, la date du 31 décembre 2020 ne saurait correspondre au terme fixé pour régularisation de l’acte de vente et son dépassement ne peut valablement être invoqué par la Sccv pour se prévaloir de la caducité du contrat.

Au surplus, il y a lieu de constater que si la société SCCV [P] 14 Mixte a précisé dans son courrier du 3 octobre 2022 que “la date de signature prévisionnelle de votre acte de vente est largement dépassée” elle n’a pas indiqué à Mme [N] que le contrat était devenu caduc mais lui a signifié qu’elle n’était plus en mesure de maintenir la réservation et qu’elle procéderait à la restitution du dépôt de garantie (pièce 12 demanderesse).

Il en résulte que la caducité du contrat ne peut pas être invoquée.

Sur la caducité résultant de la défaillance des conditions suspensives

Si la société SCCV [P] 14 Mixte fait valoir que les conditions suspensives tenant à la purge du permis de construire des recours des tiers et administratif, à la mise en lace des garanties financières légales d’achèvement ou de remboursement et à l’acquisition par le réservant du terrain d’assiette de l’opération, ont défailli, force est de relever qu’aucune pièce jusitificative n’est produite à l’appui de ces allégations.

Au surplus, dans son courrier du 6 octobre 2022 au terme duquel elle a mis fin purement et simplement au contrat, elle n’a pas indiqué à Mme [N] que les conditions suspensives ne s’étaient pas réaliséees mais a précisé que le secteur de la construction était frappé « d’une crise sans précédent » avec la survenance d’événements imprévisibles et des ruptures dans les chaînes d’approvisionnement de matières premières et matériaux empêchant la signature de marchés de travaux, de sorte que la mise en oeuvre du programme prévu n’était plus possible.

La preuve de la défaillance des conditions suspensives prévues au contrat n’étant pas rapportée, la demande tendant à voir constater la caductité de ce chef sera rejetée.

2. Sur la responsabilité contractuelle de la Sccv

Aux termes de l’article L.261-15 I du code de la construction et de l’habitation, la vente prévue à l’article L.261-10 peut être précédée d’un contrat préliminaire par lequel, en contrepartie d’un dépôt de garantie affecté à un compte spécial, le vendeur s’engage à réserver à un acheteur un immeuble ou une partie d’immeuble. Ce contrat doit comporter les indications essentielles relatives à la consistance de l’immeuble, à la qualité de la construction et aux délais d’exécution des travaux ainsi qu’à la consistance, à la situation et au prix du local réservé.

Les fonds déposés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables jusqu’ à la conclusion du contrat de vente. Ils sont restitués, dans le délai de trois mois, au déposant si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, si la condition suspensive prévue à l’article L.313-41 du code de la consommation n’est pas réalisée ou si le contrat proposé fait apparaître une différence anormale par rapport aux prévisions du contrat préliminaire.

Selon l’article 1er des conditions générales du contrat de réservation en cause, intitulé “Objet”, le réservant a la possibilité de ne pas aller au bout de son projet si les conditions économiques prévues pour la réalisation du programme immobilier ne sont plus réunies.

En outre, l’article 7 intitulé “Dépôt de garantie” prévoit que le dépôt de garantie sera restitué au réservataire, sans intérêt ni indemnité, dans les trois mois de sa demande, en cas de réalisation de l’un des évènements prévus et limitativement énumérés à l’article R.261-31 du code de la construction et de l’habitation ou en cas de non réalisation par le réservant de son projet immobilier, qu’elle qu’en soit la cause.

Ces dispositions légales prévoient que :

Le dépôt de garantie est restitué, sans retenue ni pénalité au réservataire :

a) Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai prévu au contrat préliminaire ;

b) Si le prix de vente excède de plus de 5% le prix prévisionnel, revisé le cas échéant conformément aux dispositions du contrat préliminaire. Il en est ainsi quelles que soient les autres causes de l’augmentation du prix, même si elles sont dues à une augmentation de la consistance de l’immeuble ou à une amélioration de sa qualité ;

c) Si le ou les prêts prévus au contrat préliminaire ne sont pas obtenus ou transmis ou si leur montant est inférieur de 10% aux prévisions dudit contrat ;

d) Si l’un des éléments d’équipement prévus au contrat préliminaire ne doit pas être réalisé ;

e) Si l’immeuble ou la partie d’immeuble ayant fait l’objet du contrat présente dans sa consistance ou dans la qualité des ouvrages prévus une réduction de valeur supérieure à 10%.

Aussi, si le réservant a une faculté de ne pas donner suite à la réservation, cette faculté demeure soumise à des justifications dont la preuve doit être rapportée.

Or, en l’espèce, avant d’indiquer à Mme [N] que la réalisation de son programme n’était plus possible au vu de la rupture des chaînes d’approvisionnement de certaines matières premières et matériaux, la Sccv a prorogé le délai de signature en indiquant à la réservataire que les entreprises étaient retenues et que le démarrage du chantier interviendrait en fin d’année 2021 (courrier du 22 octobre 2021 – pièce 9), puis qu’elle était en attente de la résularisation du dépôt des pièces administratives et de l’état descriptif de règlement de copropriété (courrier du 28 octobre 2021) et enfin qu’elle attendait l’établissement de l’arrêté de permis de construire modificatif (courrier du 20 juin 2022).

Il en ressort que la justification avancée à l’appui de l’annulation du contrat de réservation n’est pas valable et ce d’autant que Mme [N] établit par les pièces qu’elle produit que la Sccv a maintenu son programme immobilier puisque celui-ci a été de nouveau été commercialisé, sous un autre nom et avec des prix 30 % plus élevés que le projet initial.

Dès lors, il y a lieu de considérer que la Sccv ne justifie pas d’un motif légitime à la non poursuite du contrat de réservation et qu’elle a manqué à son devoir d’exécuter son contrat de bonne foi.

3. Sur la restitution du dépôt de garantie

Mme [N] sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 1 500 euros correspondant à son dépôt de garantie assortie des intérêts aux taux légal à compter du 3 octobre 2022.

La Sccv indique que le dépôt de garantie a d’ores et déjà été remboursé à la demanderesse. Toutefois, il convient de constater qu’elle n’en justifie pas.

En conséquence, en application des dispositions légales et contractuelles susvisées, il y a lieu de condamner la Sccv à payer à Mme [N] la somme de 1 500 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022, date de la mise en demeure, conformément à l’article à l’article 1231-6 du code civil.

4. Sur les demandes indemnitaires de Mme [N]

La victime a droit à la réparation intégrale de son préjudice sans qu’il résulte pour elle ni perte ni profit.

Le préjudice doit être en lien direct et causal avec le manquement retenu.

Mme [N] indique que cette acquisition lui a occasionné des frais d’assurance bancaire à hauteur de 1 245,19 euros.

Elle produit le tableau d’amortissement des prêts souscrits pour le financement de l’appartement objet de la réservation, ainsi qu’une attestation établie par la société Caisse d’épargne Normandie faisant état d’un coût des crédits sur la période du 10 novembre 2020 au 10 novembre 2022 à hauteur de 1 245,19 euros.

En conséquence, la société SCCV [P] 14 Mixte sera condamnée à payer à Mme [N] la somme de 1 245,19 euros en remboursement de ses frais d’assurance bancaire.

— Sur la plus-value du bien

Mme [N] fait valoir que du fait de l’abandon du projet , elle n’est plus en mesure d’acquérir un bien immobilier au prix de 130 000 euros, qui est à ce jour estimé à 170 000 euros. Elle sollicite en conséquence la condamnation de la défenderesse à l’indemniser de la différence, soit de la somme de 39 000 euros.

Toutefois, le contrat de réservation étant par nature un contrat aléatoire, il n’y avait aucune certitude dans la réalisation du projet de construction dès sa signature, de sorte que Mme [N] ne peut revendiquer un droit à l’acquisition d’un bien immobilier à un prix ferme et définitif.

En conséquence, Mme [N] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur le coût de l’emprunt

Mme [N] fait valoir que les taux d’emprunt ont augmenté depuis 2020 de 1,17 % à 4 % et que si elle souhaite aujourd’hui acquérir un bien au prix du marché, soit au prix de 170 000 euros, elle devra payer des frais supplémentaires à hauteur de 4 811 euros.

Pour les mêmes motifs que ceux précédemment retenus, la demande de ce chef sera rejetée.

— Sur les avantages contractuels

Mme [N] fait valoir que, dans le cadre de son contrat préliminaire de réservation, elle avait acquis différents avantages financiers qu’elle a perdus du fait de l’annulation dudit contrat, à savoir 1 000 euros de prime contractuelle à l’acquisition, 3 600 euros au titre de la gratuité des frais de notaire ainsi que 1 500 euros au titre des parrainages.

Toutefois, il y a lieu de considérer que ces avantages financiers faisaient partie de réductions contractuelles concédées par la Sccv à titre commercial dans le cadre du projet immobilier et non des avances acquises au réservataire.

En conséquence, Mme [N] sera déboutée de sa demande d’indemnisation à ce titre.

— Sur le préjudice moral

Mme [N] fait valoir un préjudice moral du fait d’avoir vu disparaître l’éventualité favorable de devenir propriétaire, ce qu’elle projetait depuis 2020, et la contrainte de devoir rester locataire.

Elle sollicite la condamnation de la défenderesse à lui payer la somme de 25 200 euros, correspondant à trois ans de loyers à hauteur de 700 euros.

Mme [N] subit effectivement un préjudice moral qui sera évalué justement à la somme de 2 500 euros.

4. Sur les frais du procès

La Sccv qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la Sccv condamnée aux dépens sera également condamnée à payer à Mme [N] la somme de 3 000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire du présent jugement est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile et aucun motif ne justifie qu’elle soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE la Sccv [P] 14 Mixte de l’ensemble de ses demandes,

CONDAMNE la Sccv [P] 14 Mixte à payer Mme [X] [N] la somme de 1 500 euros au titre du remboursement de son dépôt de garantie avec intérêts au taux légal à compter du 24 octobre 2022,

CONDAMNE la Sccv [P] 14 Mixte à payer Mme [X] [N] la somme de 1 245,19 euros au titre du remboursement des frais d’assurance bancaire,

CONDAMNE la Sccv [P] 14 Mixte à payer Mme [X] [N] la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DEBOUTE Mme [X] [N] de ses autres demandes d’indemnisation,

CONDAMNE la Sccv [P] 14 Mixte aux dépens de l’instance,

CONDAMNE la Sccv [P] 14 Mixte à payer Mme [X] [N] la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par le président et le greffier.

Le greffier Le président