Tribunal Judiciaire de Nice, 4e chambre civile, 6 janvier 2026, n° 24/00585

TJ Nice 6 janvier 2026

Arguments

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Rejeté
Mauvaise foi de la défenderesse
La cour a estimé que le syndicat n'a pas prouvé la mauvaise foi de Mme [S] [O], qui avait manifesté son intention de régler sa dette avant l'assignation. Le paiement a été effectué peu après la délivrance de l'assignation, rendant la demande de dommages-intérêts sans objet.
Rejeté
Frais de procédure engagés pour recouvrement
La cour a jugé que l'assignation avait été délivrée prématurément, rendant la demande de remboursement de frais de procédure injustifiée.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nice, 4e ch. civ., 6 janv. 2026, n° 24/00585
Numéro(s) :	24/00585
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	15 janvier 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Marc LAYETMarcel BENHAMOU
Cabinet(s) :	BENHAMOU MARCEL ET HARRAR GAELLE
Parties :	Syndicat de copropriétaires “ RUSSIE 19 ", son syndic en exercice

Texte intégral

COUR D’APPEL D'[Localité 6]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NICE

GREFFE

M I N U T E

(Décision Civile)

JUGEMENT : Syndic. de copro. RUSSIE 19 c/ [S] [O]

MINUTE N° 2026/5

Du 06 Janvier 2026

4ème Chambre civile

N° RG 24/00585 – N° Portalis DBWR-W-B7I-PPNH

Grosse délivrée à :

M^e Marc LAYET

expédition délivrée à :

M^e Marcel BENHAMOU

le 07 janvier 2026

mentions diverses

Par jugement de la 4ème Chambre civile en date du six Janvier deux mil vingt six

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame AYADI, Greffier.

Vu les Articles 812 à 816 du Code de Procédure Civile sans demande de renvoi à la formation collégiale ;

DÉBATS

A l’audience publique du 06 Novembre 2025 le prononcé du jugement étant fixé au 06 Janvier 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction, les parties en ayant été préalablement avisées.

PRONONCÉ

Par mise à disposition au Greffe le 06 Janvier 2026, signé par Madame SANJUAN PUCHOL Présidente, assistée de Madame ISETTA,Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

NATURE DE LA DÉCISION : contradictoire, en premier ressort, au fond.

DEMANDERESSE:

Syndicat de copropriétaires “RUSSIE 19" représenté par son syndic en exercice, la SARL [K] [E] dont le siège social est sis [Adresse 5], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 1]

représentée par Maître Marcel BENHAMOU de l’ASSOCIATION BENHAMOU-HARRAR, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

DÉFENDERESSE:

Madame [S] [O]

[Adresse 2]

[Localité 1]

représentée par M^e Marc LAYET, avocat au barreau de NICE, avocat plaidant

EXPOSÉ DU LITIGE

Mme [S] [O] est propriétaire du lot n° 17 de l’état descriptif de division d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 4] dénommé « Russie 19 ».

Par acte de commissaire de justice du 12 février 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » a fait assigner Mme [S] [O] afin d’obtenir le paiement des sommes de 8.630,72 euros de charges avec intérêts au taux légal à compter du 19 juillet 2023, de 2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive et de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de de procédure civile.

Mme [S] [O] a soldé sa dette le 14 février 2024 et est, depuis lors, à jour du paiement de ses charges.

▪ Dans ses dernières conclusions communiquées le 2 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » situé [Adresse 4], sollicite la condamnation de Mme [S] [O] à lui verser les sommes suivantes :

2.000 euros de dommages-intérêts pour résistance abusive,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose que l’assemblée du 17 décembre 2021 a décidé de procéder à des travaux de ravalement de façade financés par des appels de fonds émis entre le 1er avril 2022 et le 1er juillet 2023. Il explique que l’assemblée du 28 juin 2023 a voté l’annulation du ravalement de la façade arrière de l’immeuble en raison de leur coût et du montant des frais de voirie. Il rappelle que les charges sont dues quelles que soient les contestations émises s’agissant d’avances de trésorerie permanente en vertu de la loi et qu’il est incontestable qu’à la date de sa mise en demeure et de l’introduction de l’instance, Mme [S] [O] était redevable de charges impayées. Il soutient que la copropriétaire n’a réglé les sommes dues qu’en réponse à la délivrance de l’assignation et que sa contestation de la gestion de l’immeuble par le syndic est inopérante à l’exonérer de ses obligations de copropriétaire. Il souligne que le syndic n’a jamais reçu le chèque de règlement du 5 octobre 2023 et qu’il incombait à Mme [S] [O] de faire opposition à ce chèque et d’effectuer un nouveau versement. Il fait valoir qu’il a été contraint d’exposer des frais de procédure pour obtenir le règlement des charges dont le non-paiement a désorganisé la copropriété en la privant d’une trésorerie indispensable à son fonctionnement. Il considère que ce préjudice devra être réparé et que ses frais irrépétibles de procédure devront être remboursés.

▪ Dans ses dernières écritures notifiées le 27 novembre 2024, Mme [S] [O] conclut au débouté ainsi qu’à la condamnation du syndicat des copropriétaires dénommé « Russie 19 » à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle soutient que les faits à l’origine de la procédure concernent des charges relatives au ravalement de la façade de l’immeuble dont sa quote-part représente plus de 20.000 euros, somme en grande partie composée de droits de voirie exorbitants dus en raison de la carence du syndic. Elle considère que l’instance a été engagée pour le recouvrement de charges résultant de l’absence de gestion professionnelle de l’immeuble par le syndic engageant sa responsabilité. Elle explique en effet que le syndicat avait voté la réalisation des travaux de ravalement financé par le biais d’un emprunt collectif qui n’a pas été sollicité par le syndic, travaux qui ont ensuite été limités par l’assemblée réunie en 2023 au motif que les copropriétaires n’avaient été informés des droits de voirie dus à hauteur de 80.000 euros. Elle souligne que, malgré ce contexte, elle a réglé la somme principale réclamée deux jours après la délivrance de l’assignation et avant l’audience d’orientation mais que le syndicat a tout de même maintenu sa procédure pour réclamer des frais de procédure exorbitants. Elle soutient qu’elle avait en réalité payé l’intégralité de ses charges au 31 octobre 2024, soit la somme totale de 23.809,62 euros, notamment à l’aide d’un chèque de 8.086,93 euros du 5 octobre 2023 que le syndic indique n’avoir jamais reçu.

Elle considère que sa situation personnelle doit être prise en compte pour apprécier sa bonne foi, indiquant qu’elle a subi une dépression sévère à la suite du décès de sa mère l’empêchant de gérer correctement ses affaires, motif légitime qui l’a mise dans l’impossibilité d’exécuter correctement ses obligations. Elle fait valoir que la preuve de sa mauvaise foi ou d’une volonté délibérée de se soustraire à ses obligations n’est pas rapportée de sorte que la demande de dommages-intérêts devra être rejetée.

Elle ajoute que le maintien de la procédure a été injustifiée, disproportionnée et inutile.

La clôture de la procédure est intervenue le 23 octobre 2025. L’affaire a été retenue à l’audience du 6 novembre 2025. La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Mme [S] [O] ayant soldé sa dette le 14 février 2024 et étant, depuis lors, à jour du paiement de ses charges, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » maintient exclusivement ses demandes de dommages-intérêts et de paiement de ses frais de procédure.

Sur la demande de dommages-intérêts pour résistance abusive.

L’article 1231-6 du code civil énonce que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal à compter de la mise en demeure.

L’alinéa 3 de ce texte prévoit toutefois que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires.

En l’espèce, il ressort des pièces produites que Mme [S] [O] était donataire en avancement d’hoirie du lot 17 de l’état descriptif de division de l’immeuble dénommé « Russie 19 » qui appartenait à sa mère décédée le 6 novembre 2022 à [Localité 8].

Mme [S] [O] fournit également les échanges de mails entre son administrateur de biens et le syndic, le cabinet [Localité 7] et Delaunay, qui sont antérieurs à la délivrance de l’assignation révélant son intention de régler la dette avec la remise d’un mandat de prélèvement pour la solder le 8 février 2024.

Nonobstant ces éléments, le syndicat a fait délivrer l’assignation le 12 février 2024 et n’a procédé au prélèvement du solde des charges dues que le 14 février 2024, deux jours plus tard, rendant sa demande principale sans objet.

Il apparaît également que Mme [S] [O] avait effectivement établi un chèque de 8.086,93 euros qui n’a pas été reçu par le syndic et dont elle fournit la copie, pour régler notamment d’importants frais de voirie constituant plus de la moitié de sa dette et ayant justifié l’annulation des travaux par l’assemblée générale du 28 juin 2023, les copropriétaires ayant indiqué qu’ils n’avaient pas été informés du montant de ces frais de voirie estimés à un montant de 80.000 euros au 31 décembre 2023 dont le règlement devait intervenir en moins de six mois.

Dans ce contexte, le syndicat des copropriétaires n’établit pas que c’est la mauvaise foi de Mme [S] [O] qui est à l’origine du préjudice de trésorerie qu’il invoque, celle-ci ayant dû faire face à d’importants appels de fonds, qu’elle a manifesté la volonté de régler en établissant un chèque même si elle n’a pas vérifié qu’il avait bien été encaissé par le syndic, ce qu’elle explique par son état de santé l’ayant conduite à confier la gestion de son bien à un professionnel.

A défaut de rapporter cette preuve, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifié.

Sur les demandes accessoires.

Mme [S] [O] a fourni au syndic un mandat de prélèvement pour solder intégralement sa dette de charges et de frais le 8 février 2024.

L’assignation a été délivrée le 12 février 2024, deux jours avant le règlement intégral de la dette qui est intervenu par un prélèvement opéré sur son compte à la diligence du syndic le 14 février 2024 à l’aide du mandat de prélèvement qu’elle lui avait remis antérieurement.

Le paiement n’est pas intervenu en conséquence de l’assignation introductive d’instance, laquelle a été délivrée prématurément non seulement au regard de la garantie de paiement fournie par la défenderesse avant qu’elle soit délivrée mais également du contexte d’appels de fonds conséquents pour régler, non pas seulement des travaux, mais des frais de voirie importants dans un délai très court.

Il s’ensuit que le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » sera condamné aux dépens et débouté de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité commande de ne pas prononcer de condamnation au profit de Mme [S] [O] qui sera également déboutée de sa demande formée de ce chef.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant après débats publics, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que Mme [S] [O] a soldé sa dette de charges ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » situé [Adresse 4] de sa demande de dommages-intérêts pour résistance abusive et injustifiée ;

DIT n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et déboute les parties de leurs demandes formées de ce chef ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble dénommé « Russie 19 » situé [Adresse 4] aux dépens, distraits au profit de Maître Marc Layet, avocat au Barreau de Grasse dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile ;

LE GREFFIER LA PRESIDENTE