COUR D’APPEL D'[Localité 1]

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

— 

EXPERTISE

N° RG 26/00359 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RBFR

du 03 Mars 2026

M. I 26/00000228

affaire : Syndic. de copro. [E] [K], sis [Adresse 1]

c/ S.A.R.L. [R], Compagnie d’assurance SMABTP, S.A.R.L. IBF

Copie exécutoire délivrée à

M^e Bastien CAIRE

Copie certifiée conforme

délivrée à

M^e Nicolas DONNANTUONI

M^e Nathalie PUJOL

EXPERTISE

l’an deux mil vingt six et le trois Mars À 09 H 00

Nous, Virginie RELLIER, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 27 Février 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Syndic. de copro. [E] [K], sis [Adresse 1]

Représenté par son syndic en exercice O.R. IMMOBILIER

[Adresse 2]

[Localité 3]

Rep/assistant : M^e Bastien CAIRE, avocat au barreau de NICE

DEMANDEUR

Contre :

S.A.R.L. [R]

[Adresse 3]

[Localité 4]

Rep/assistant : M^e Nicolas DONNANTUONI, avocat au barreau de NICE

Compagnie d’assurance SMABTP

[Adresse 4]

[Localité 5]

Rep/assistant : M^e Nathalie PUJOL, avocat au barreau de GRASSE

S.A.R.L. IBF

[Adresse 5]

[Localité 6]

Non comparante ni représentée

DÉFENDERESSES

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 03 Mars 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 03 Mars 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” a confié des travaux d’étanchéité du toit de l’immeuble à la SARL [R].

Par suite d’un avenant au titre du débardage et de l’arrachage de l’étanchéité existante, la maîtrise d’œuvre a été confiée à la SARL IBF.

Les travaux ont débuté le 2 février 2026, alors que de fortes intempéries frappaient la région ayant entrainé des désordres au sein de l’immeuble tant dans les parties communes que dans les parties privatives.

Par requête en date du 24 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” a sollicité l’autorisation d’assigner en référé d’heure à heure la SARL [R], la SMABTP et la SARL IBF.

Suivant ordonnance en date du 24 février 2026 cette autorisation lui a été délivrée pour l’audience du 3 mars 2026 à 9 heures.

Par exploits de commissaire de justice du 26 février 2026, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” a assigné la SARL [R], la SMABTP et la SARL IBF en référé aux fins d’expertise.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” sollicite :

— le prononcé d’une mesure d’expertise,

— débouter la SARL [R] de ses demandes,

— statuer sur les dépens.

Il expose que la SARL [R] a initié les travaux d’étanchéité en enlevant l’étanchéité existante alors même que la météorologie n’était pas favorable à de tels travaux (fortes intempéries, durant plusieurs jours), que les travaux ne sont, de surcroît, pas achevés, que le chantier est en mauvais état à telle enseigne que le maître d’œuvre n’envisage pas de procéder à une quelconque réception des travaux.

Au terme de ses conclusions déposées et visées par le greffe à l’audience, la SARL [R] demande :

— de dire qu’il n’y a pas lieu à expertise,

Reconventionnellement,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” sous astreinte de 500 euros par jour de retard, passé le délai d’une semaine suivant signification de l’ordonnance à intervenir, pendant 60 jours, à la dépose du moteur VMC, du groupe de ventilation et des canalisations empêchant la reprise du chantier,

En tout état de cause,

— condamner le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” aux dépens ainsi qu’à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Elle expose que le syndicat des copropriétaires a tardé à valider les travaux de réfection totale de l’étanchéité et isolation de la toiture du bâtiment et que lesdits travaux ont dû faire l’objet de devis complémentaires tenant d’une part, à la dépose des encombrants de la toiture puis d’autre part, tenant à l’état de dégradation avérée de la toiture terrasse et de la nécessité d’un arrachage complet de l’ancienne étanchéité.

Elle expose qu’elle est empêchée de poursuivre son intervention en zéro l’absence de diligences du syndicat des copropriétaires a déposé le moteur VMC, le groupe de ventilations et les cannibalisations qui obstruent la bonne réalisation du chantier.

La SMABTP et la SARL IBF n’ont pas constitué avocat ; il sera statué par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, en application de l’article 473 du code de procédure civile.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise :

En application de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

Il convient de rappeler que la juridiction territorialement compétente pour statuer sur une telle demande est, au choix du demandeur, celle susceptible de connaître de l’affaire au fond ou, s’il y a lieu, celle dans le ressort de laquelle la mesure d’instruction doit être exécutée.

Lorsque la mesure d’instruction porte sur un immeuble, la juridiction du lieu où est situé l’immeuble est seule compétente.

En l’espèce, si la SARL [R] fait valoir qu’elle est empêchée de poursuivre les travaux de réfection d’étanchéité de la toiture terrasse de l’immeuble en cause du fait de l’absence de dépose du moteur VMC et des canalisations, force est de constater que cette demande n’est justifiée qu’à compter du 11 février 2026, réitérée le 16 février 2026, soit postérieurement au début des travaux initiés dès le 2 février 2026, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par la défenderesse.

Or, et bien que les travaux d’étanchéité soient apparus urgents à la SARL IBF, ainsi qu’elle l’évoque dans son courrier adressé au syndicat des copropriétaires le 22 décembre 2025, il résulte du premier compte rendu de réunion du 3 février 2026 que les travaux d’arrachage de l’étanchéité ont débuté le 2 février, en dépit des mises en garde du gardien de l’immeuble ainsi que celles d’un copropriétaire auprès de l’entreprise, s’agissant des fortes pluies attendues en semaine 6 (du 2 février au 6 février 2026).

Il résulte du compte-rendu de réunion que le pare-vapeur a également été enlevé entraînant une absence de protection de l’étage inférieur s’agissant des eaux de pluie, la dalle béton étant visible par endroits. Ainsi il résulte d’un courrier adressé à la SARL [R] qu’une intervention en urgence était demandé par la SARL IBF “afin de protéger les appartements des étages inférieurs qui sont habités, ainsi que les installations des parties communes, contre les infiltrations”.

Dans un courrier en date du 3 février 2026, il résulte que les premières infiltrations d’eau étaient déjà constatées dans les cages d’ascenseurs et également dans les appartements.

Il résulte du deuxième compte rendu de réunion du 6 février 2026 que “l’entreprise vide l’eau stockée sur la zone où l’étanchéité a été arrachée vers la zone de l’autre côté du joint de dilatation. D’importantes flaques d’eau étaient alors visibles de l’autre côté.” ; la SARL IBF a alors indiqué la nécessité de faire évacuer par les descentes d’eaux pluviales le plus rapidement possible l’eau stockée sur l’ensemble de la toiture, rappelant que plusieurs ascenseurs étaient à l’arrêt en raison de coulures d’eau sur la partie électronique des ascenseurs.

La SARL IBF a alors émis les plus grandes réserves sur la qualité de l’étanchéité réalisée sous la pluie, “l’existence d’un pare-vapeur devant être confirmé afin que les étanchéités puissent être vérifiées, rappelant que d’importantes intempéries étaient à nouveau prévues durant plusieurs jours”.

Il résulte enfin du compte rendu de réunion du 10 février 2026 que de très importantes fuites ont été signalées au niveau des ascenseurs et appartements de l’étage inférieur sur l’ensemble de la zone, rappelant les mêmes désordres que précédemment et la nécessité par ailleurs de réaliser des tests “ afin de s’assurer que le complexe est parfaitement sec (sachant que les travaux ont été réalisés sous la pluie) et que de l’eau ne se trouve pas enfermée sous l’étanchéité.”

Une lettre par voie recommandée avec accusé de réception a été à ce titre adressée à la SARL [R] le 10 février 2026.

Au regard des différents désordres constatés tant sur les parties communes qu’au sein de certains appartements du dernier étage, le syndicat des copropriétaires “[Adresse 6]” a procédé à une déclaration de sinistre le 12 février 2026 auprès de sa compagnie d’assurances, ainsi que le lui avait suggéré la SARL IBF dans un courrier en date du 4 février 2006 au terme duquel elle faisait état de son “impossibilité de réceptionner les travaux de l’entreprise en raison de la réalisation de l’étanchéité sous la pluie qui dès lors présente de forts risques que des poches d’eau soit emprisonnées au niveau de l’isolant pouvant engendrer à terme des désordres rendant l’étanchéité impropre à sa destination.”

Les désordres relatés tant s’agissant des parties communes que les parties privatives de l’immeuble ont par ailleurs fait l’objet d’un procès-verbal de constat en date du 20 février 2026 lequel en confirme la réalité.

La lecture de ces éléments conduit à considérer que la demande d’expertise en l’état des difficultés apparues et des désordres constatés mais également du différend opposant les parties est parfaitement justifiée, elle fournira à la juridiction éventuellement saisie les éléments d’ordre technique indispensables à la solution du litige et elle se déroulera au contradictoire de l’ensemble des parties susceptibles d’être, en définitive, concernées.

En conséquence, il convient de faire droit à la demande d’expertise.

Les modalités de cette expertise, qui relèvent du pouvoir souverain d’appréciation de la juridiction, seront précisées dans le dispositif de la présente ordonnance.

Par ailleurs, l’expertise sera ordonnée aux frais avancés du syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]”, qui a intérêt à ce qu’elle soit pratiquée.

Sur la demande reconventionnelle :

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce et en considération de la défiance opposée à la SARL [R], tant par le syndicat des copropriétaires que par son maître d’œuvre quant à la réalisation de l’étanchéité partielle selon les règles de l’art, justifiant par ailleurs le prononcé de l’expertise, il ne sera pas fait droit à la demande de la SARL [R] tendant à la dépose des blocs VMC, de climatisation ou des canalisations afin de poursuivre lesdits travaux qui relèvent désormais des préconisations de l’expert.

Sur les demandes accessoires :

Compte tenu de la nature de la procédure et de l’état d’avancement de l’affaire, chaque partie conservera la charge de ses dépens et il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Nous, Virginie RELLIER, vice-présidente du tribunal judiciaire, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, selon ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, assortie de l’exécution provisoire de droit,

Tous droits et moyens des parties demeurant réservés, au principal renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, mais d’ores et déjà, en application de l’article 145 du code de procédure civile,

ORDONNONS une mesure d’expertise confiée à :

[Q] [C]

[Adresse 7]

[Localité 7]

Port. : 06.45.46.10.54

Courriel : [Courriel 1]

expert inscrit sur la liste de la cour d’appel d’Aix-en-Provence

avec la mission suivante :

— se rendre sur place en présence des parties et de leurs conseils préalablement convoqués, les entendre ainsi que tous sachants ;

— se faire communiquer l’assignation susvisée, et tous documents utiles à l’accomplissement de sa mission, notamment les polices d’assurances, les devis ;

— décrire les désordres allégués par le demandeur ; en indiquer la date d’apparition, le siège et l’importance ; en rechercher les causes ;

— dire si les désordres compromettent la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination ;

— préciser les moyens propres à remédier à ces désordres, en ce compris les frais de remise en ordre de l’habitation, en évaluer le coût à partir de devis contradictoirement discutés, et préciser la durée des travaux ;

— fournir tous éléments techniques et de fait de nature à permettre au tribunal de statuer sur les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices éventuellement subis, notamment de jouissance ou d’exploitation.

DISONS que l’expert pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

DISONS que l’expert devra déposer son rapport au Greffe du Tribunal au plus tard le 6 novembre 2026 ;

DESIGNONS le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre les opérations de l’expert et statuer sur tous incidents ;

FIXONS à la somme de 4.400 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui sera consignée à la régie de ce Tribunal par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble “[Adresse 6]” au plus tard le 7 mai 2026 et dit qu’à défaut de le faire, la présente désignation sera caduque ;

INVITONS les parties à recourir à l’applicatif OPALEXE pour faciliter leurs échanges entre elles, l’expert et le juge chargé du contrôle des expertises ;

DEBOUTONS la SARL [R] de sa demande reconventionnelle ;

DISONS n’y avoir lieu à indemnité au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNONS chaque partie à supporter ses dépens.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES