TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE LYON

Chambre 9 cab 09 F

R.G N° : N° RG 20/04171 – N° Portalis DB2H-W-B7E-VAS4

Jugement du 19 Mars 2024

N° de minute

Affaire :

M. [V] [O], Mme [T] [X] épouse [O]

C/

S.C.P. Aline DUTEL [K] [Z] Bertrand LONGATTE,

S.C.P. [L] [M] Pascale BERTONI-OLMO Jérôme GUILLARME,

M. [N] [D] [A] [Y], Mme [U] [Y] épouse [J],

M. [S] [Y], Mme [F]-[A] [Y]

le:

EXECUTOIRE + COPIE

la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK

—  719

M^e Léa BOURREL

—  1975

la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS

—  396

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, en son audience de la Chambre 9 cab 09 F du 19 Mars 2024 le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 15 Juin 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 06 Février 2024 devant :

Lise-Marie MILLIERE, Vice-présidente,

siégeant en qualité de Juge Unique,

Assistée de Danièle TIXIER, Greffière,

Et après qu’il en eut été délibéré par le magistrat ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDEURS

Monsieur [V] [O]

né le 03 Mai 1984 à [Localité 24],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 16]

représenté par M^e Léa BOURREL, avocat au barreau de LYON

Madame [T] [X] épouse [O]

née le 01 Novembre 1984 à [Localité 29],

demeurant [Adresse 1] – [Localité 16]

représentée par M^e Léa BOURREL, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

SCP Laurent GODEMEL, Bertrand LONGATTE, Perrine COTTIN-DUVERNEUIL, Notaires associés, venant aux droits de la S.C.P. Aline DUTEL Laurent GODEMEL Bertrand LONGATTE, dont le siège social est sis [Adresse 21] – [Localité 30]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

S.C.P. Charles BARTHELET Pascale BERTONI-OLMO Jérôme GUILLARME, Gauthier DOLIGEZ, Notaires associés venant aux droits de la SCP BARTHELET, BERTONI-OLMO et GUILLARME, dont le siège social est sis [Adresse 6] – [Localité 26]

représentée par Maître Stéphane CHOUVELLON de la SCP BAULIEUX-BOHE-MUGNIER-RINCK, avocats au barreau de LYON

Monsieur [N] [D] [A] [Y]

né le 09 Octobre 1954 à [Localité 32], demeurant [Adresse 13] – [Localité 25]

représenté par Maître Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [U] [Y] épouse [J]

née le 22 Avril 1976 à [Localité 31], demeurant [Adresse 18] – [Localité 17]

représentée par Maître Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [S] [Y]

né le 07 Septembre 1978 à [Localité 31], demeurant [Adresse 14] – [Localité 12]

représenté par Maître Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Madame [F]-[A] [Y]

née le 17 Juillet 1986 à [Localité 28], demeurant [Adresse 19] – [Localité 15]

représentée par Maître Nicole MARKARIAN de la SELARL LERICHE CABINET D’AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Venants aux droits de madame [G] [H] épouse [Y] décédée le 13 mai 2022 à [Localité 29], intervenants volontaires,

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte notarié reçu les 26 juillet et 10 août 1974, les consorts [H] ont vendu aux époux [B] une bande de terrain à [Localité 25], lieudit la Quinsonnière, cadastrée n°[Cadastre 22], prise au sud de leur propriété.

Le surplus de la propriété des vendeurs forme la parcelle n°[Cadastre 23].

Selon acte notarié des 20 février et 07 avril 1975, il a été « confirmé » la création d’une servitude sur la bande de terrain vendue n°[Cadastre 22] au profit du terrain restant la propriété des consorts [H].

La bande de terrain vendue, n°[Cadastre 22], est aujourd’hui cadastrée [Cadastre 2].

Par l’effet d’un acte de donation partage du 17 octobre 1977, Madame [G] [H] épouse [Y] est devenue propriétaire des parcelles n°[Cadastre 4] et [Cadastre 5], issues du terrain anciennement cadastré n°[Cadastre 23], aujourd’hui cadastrés numéros [Cadastre 8], [Cadastre 9] et [Cadastre 10] après détachement de deux lots à bâtir ([Cadastre 8] et [Cadastre 9]).

Aux termes d’un acte reçu le 15 février 2019 par Maître [K] [Z], Notaire à [Localité 30], avec la participation de Maître [L] [M], Notaire à [Localité 26], Monsieur [V] [O] et son épouse Madame [T] [X] ont régularisé une promesse unilatérale de vente avec Madame [G] [H] épouse [Y], en vue de l’acquisition d’une parcelle de terrain à bâtir, sise Section AP n°[Cadastre 8], [Adresse 27] à [Localité 25], moyennant le prix de 220 000 euros.

A la signature de la promesse, les époux [O] ont versé un dépôt de garantie de 11 000 euros, l’indemnité d’immobilisation étant fixée à la somme de 22 000 euros.

Antérieurement, ils ont signé avec la société MAISONS ALAIN METRAL un contrat de construction de maison individuelle pour lequel un permis de construire leur a été accordé le 08 février 2019.

Les époux [O] soutiennent avoir découvert que la servitude, invoquée selon eux dans l’acte comme servitude de passage à piétons et voitures, n’était en fait qu’une servitude de passage de canalisations, cette information leur ayant été communiquée au travers du recours gracieux exercé à l’encontre de leur permis de construire par la propriétaire de la parcelle voisine.

Ils n’ont pas donné suite à la promesse signée le 15 février 2019.

Reprochant à Maître [Z] de ne pas leur avoir restitué le dépôt de garantie versé, les époux [O] ont assigné Madame [G] [H] épouse [Y], la SCP [K] [Z], BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS devant le tribunal judiciaire de LYON, par actes séparés des 16 juin 2020, 24 juin 2020 et 1er juillet 2020.

Madame [G] [H] épouse [Y], est décédée le 13 mai 2022.

Monsieur [N] [Y], son époux, Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H], sont intervenus volontairement pour reprendre l’instance.

Aux termes de leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 31 août 2022, les époux [O] demandent, sur le fondement des articles 682 et suivants, 1104 et 1112-1, 1137 et 1231-1 du code civil, ainsi que de l’ordonnance du 02 novembre 1945 organisant la profession notariale, de :

– Dire la promesse de vente signée le 15 février 2019 entre Madame [G] [H] épouse [Y] et les époux [O] nulle de nul effet pour cause de dol ;

– Débouter en conséquence les consorts [Y] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

– Condamner en conséquence la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL à restituer à Monsieur et Madame [O] la somme de onze mille euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de signature de la promesse de vente le 15 février 2019 ;

– Condamner en conséquence la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL à payer aux époux [O] une somme de dix mille euros à titre de dommages et intérêts ;

– Condamner solidairement les consorts [Y], la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à Monsieur et Madame [O] une somme de vingt-deux mille euros en réparation du préjudice causé par la non réalisation de l’acquisition de la parcelle objet de la promesse de vente signée le 15 février 2019 ;

– Condamner solidairement les consorts [Y], la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS à payer à Monsieur et Madame [O] une somme de quatre mille euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

– Condamner solidairement les consorts [Y], la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS aux entiers dépens.

Ils soutiennent d’abord que l’enclavement des terrains vendus par Madame [Y] résulte de la division de sa parcelle, qu’il lui appartenait donc de constituer des servitudes, mais que celle-ci ne voulait pas que sa propriété devienne le fonds servant de celles-ci. Ils considèrent qu’elle s’est donc servie de l’acte de 1975, créant une servitude de passage au profit des consorts [H], ainsi que de l’existence physique d’une allée desservant la parcelle voisine, pour leur faire croire qu’une servitude de passage à piétons et voitures existait.

Ils soulignent que, contrairement à ce que prétendent les défendeurs, la rédaction des dispositions instituant cette servitude ne peut s’analyser comme une servitude de passage générale, les conditions d’exercice visant l’établissement d’une canalisation d’égout.

Selon eux, l’acte annule également les servitudes à piétons et voitures antérieures, ne laissant persister que les servitudes de passage de canalisations d’eau et d’électricité, juste avant d’instituer la servitude de canalisation d’égout artificiellement transformée.

Ils constatent également que Madame [Y] n’avait pas besoin d’une servitude à piétons et voitures, puisque sa propriété dispose d’un accès direct à la voie publique.

Ils en déduisent que l’existence d’une telle servitude était déterminante pour le consentement des acquéreurs des parcelles enclavées cédées, que Madame [Y] leur a fourni une information mensongère, les trompant sur l’étendue de la servitude invoquée.

Ils considèrent qu’ils ont été abusés par les termes ambigus de la promesse, celle-ci utilisant des termes généraux, se gardant bien de qualifier la servitude invoquée de servitude à piétons et voitures.

Concernant le permis de construire accordé, ils considèrent que l’affirmation des consorts [Y], selon laquelle la mairie ne leur aurait pas délivré de permis de construire s’il n’y avait pas eu d’accès à la voie publique, est fausse.

Ils considèrent d’abord qu’il n’appartient pas à la mairie de s’immiscer dans les conventions existantes entre les parties et d’apprécier l’existence de servitudes entre elles.

De même, ils déduisent de l’article 684 susvisé que celui-ci fait peser sur le lotisseur l’obligation d’assurer les servitudes nécessaires pour l’accessibilité aux lots créés depuis la voie publique.

S’agissant du rôle du notaire rédacteur de l’acte, ils rappellent qu’à aucun moment dans la promesse la preuve de la servitude instituée les 20 février et 07 avril 1975 n’est rapportée, cette servitude étant qualifiée de « à piétons et voitures ».

Ils lui reprochent d’avoir visé la création « d’une part » d’une servitude de passage, « d’autre part » d’une canalisation à égout, alors qu’il n’en était rien dans l’acte de 1975.

Concernant le rôle de leur propre notaire, ils reprochent aux deux professionnels intervenus de ne pas avoir répondu à leurs courriers.

A l’égard de Maître [M], ils lui font particulièrement grief de s’être contenté de les inviter à différer la signature de la promesse dans l’attente de la purge du recours de la propriétaire voisine, sans attirer leur attention sur l’incertitude juridique quant à l’existence d’une servitude à piétons et voitures desservant le terrain acquis.

Ils rappellent qu’il était pourtant tenu à leur égard d’une obligation de conseil.

S’agissant des demandes reconventionnelles des consorts [Y], ils s’interrogent sur leur préjudice, la parcelle ayant été revendue depuis.

Ils soutiennent avoir subi un préjudice, ayant été contraints de prendre une location alors qu’ils avaient vendu leur appartement pour financer leur acquisition, se retrouvant dans une situation inconfortable, d’autant plus avec la rétention de leur dépôt de garantie.

****

Dans leurs dernières écritures, notifiées par RPVA le 12 décembre 2022, les consorts [Y] demandent, sur le fondement des articles 370 et 373 du code de procédure civile, de :

– Recevoir l’intervention de Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H],

– Constater la reprise d’instance,

A TITRE PRINCIPAL,

– Dire et juger injustifiées et mal fondées les demandes formées par Madame et Monsieur [O],

– En conséquence, les débouter de toutes leurs demandes, fins et prétentions,

A TITRE RECONVENTIONNEL,

– Condamner conjointement et solidairement Monsieur et Madame [O] au paiement de l’indemnité contractuelle d’immobilisation de 22 000 euros outre intérêts au taux légal à compter des présentes,

– En conséquence, ordonner la libération par Maître [Z] de la somme séquestrée de 11 000 euros entre les mains de Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H], à valoir sur la somme de 22 000 euros,

A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE,

– Condamner la SCP Laurent GODEMEL, Bertrand LONGATTE, Perrine COTTIN-DUVERNEUIL, Notaires associés, venant aux droits de la SCP Aline DUTEL-Laurent GODEMEL-Bertrand LONGATTE et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JERÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS venant aux droits de la SCP Charles BARTHELET- Pascale BERTONI OLMO- Jérôme GUILLARME à relever et garantir Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], de toutes condamnations qui pourraient être prononcées au profit des époux [O],

– Condamner conjointement et solidairement Madame et Monsieur [O] à payer à Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H] la somme de 4000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– Les condamner conjointement et solidairement aux entiers dépens.

Concernant le dol soulevé par les requérants, ils rappellent au préalable qu’à la demande de Madame [Y], Maître [Z] a adressé le 28 novembre 2018 un mail expliquant aux consorts [O] les difficultés occasionnées par la propriétaire voisine et demandant le report de la signature de la promesse de vente, ce qu’ils ont accepté.

Ils soutiennent de même qu’il est constant qu’une servitude de passage ne confère le droit de passer des canalisations dans le sous-sol que si le droit instituant la servitude le prévoit.

Ils font valoir que l’acte de 1975 a ainsi institué d’abord la servitude de passage avant de prévoir la possibilité d’utilisation de la canalisation mise en place par les consorts [B].

Ils constatent que l’existence de la servitude de passage n’a jamais été valablement contestée, relevant à ce titre que le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 3] confirme faire usage de cette servitude au même titre que Madame [Y], ayant obtenu un permis de construire confirmant ce droit de passage non contesté.

Ils rappellent que la commune a délivré un permis de construire sur chacun des lots à bâtir avant de rejeter tous les recours gracieux de la propriétaire de la parcelle voisine.

Ils soutiennent qu’il est inenvisageable que la mairie puisse leur délivrer un permis de construire sur une parcelle enclavée, celle-ci ayant bien vocation à apprécier l’existence des conditions de desserte et d’accès des terrains à bâtir afin de vérifier a minima la conformité du projet aux dispositions de son PLU (article L531-39 du code de l’urbanisme).

A ce titre, ils soulignent que la parcelle a finalement bien été vendue, les acquéreurs usant sans difficulté du droit de passage.

S’agissant de leur demande de versement de l’indemnité d’immobilisation, ils rappellent que celle-ci a été stipulée au profit du promettant Madame [Y], constituant le prix de l’exclusivité consentie aux bénéficiaires de la promesse, les époux [O].

Ils considèrent que ce n’est pas une clause pénale fixant une indemnité en cas d’inexécution qui serait soumise au pouvoir de modération du juge.

Ils en déduisent qu’en cas de refus de lever l’option et d’acquérir le bien, elle doit donc être réglée par le bénéficiaire, les époux [O] ne démontrant de leur côté n’avoir subi aucun préjudice, le constructeur leur ayant remboursé leur acompte.

****

La SCP Laurent GODEMEL, Bertrand LONGATTE, Perrine COTTIN-DUVERNEUIL, Notaires associés, venant aux droits de la SCP Aline DUTEL, Laurent GODEMEL, Bertrand LONGATTE, et la SELARL [L] [M], Pascale BERTONI-OLMO, Jérôme GUILLARME, Gauthier DOLIGEZ, Notaires associés, venant aux droits de la SCP Charles BARTHELET, Pascale BERTONI-OLMO, Jérôme GUILLARME, demandent, dans leurs dernières conclusions transmises par RPVA le 12 octobre 2021, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :

– Donner acte à Maître [Z] qu’elles s’en remettent à justice sur le sort de l’indemnité séquestrée à hauteur de 11 000 euros, selon décision à intervenir, exécutoire ou définitive, à défaut d’accord des parties,

– Débouter Monsieur et Madame [O] de l’intégralité de leurs prétentions dirigées à leur encontre,

– Débouter Madame [Y] de sa demande d’être relevée et garantie par la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS, dès lors qu’elle-même ne justifie d’aucun préjudice indemnisable directement lié à un quelconque grief,

– Condamner Monsieur et Madame [O] à payer à la SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et à la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS, Gauthier DOLIGEZ, Notaires associés, la somme de 3000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

– Les condamner aux entiers dépens de l’instance.

Elles rappellent que les requérants n’ont pas découvert, comme ils le prétendent, la situation dont ils se plaignent après l’obtention du permis de construire ; elles soulignent les termes du courrier du 28 novembre 2018, visé par les consorts [Y], la vente au profit des époux [O] ayant été réactivée lorsque la vente du premier terrain a été régularisée le 20 décembre suivant.

Si le Notaire des époux [O] a indiqué par courriel du 18 juin 2019 qu’ils ne voulaient plus acheter, du fait du nouveau recours gracieux de la propriétaire voisine, elles relèvent néanmoins que le 3 juillet suivant, la mairie les a informés qu’il avait été rejeté et qu’aucun recours contentieux n’avait été porté devant le tribunal administratif.

Elles font valoir qu’il appartient aux demandeurs de rapporter la preuve d’une faute des notaires, directement génératrice pour eux d’un préjudice indemnisable, ce qu’ils ne font pas selon elles.

Elles soutiennent que la servitude de passage est bien visée aux termes de l’acte de 1975 constituant une telle servitude, de nature générale, et aux termes de laquelle, le fonds servant autorise le branchement à une canalisation qu’il s’engage à implanter. Elles considèrent qu’il prévoit bien deux dispositions distinctes, d’une part, la création d’une « servitude de passage », d’autre part l’engagement des consorts [B] à établir sur cette bande de terrain une canalisation d’égout.

Elles concluent que la seule interrogation était liée au risque d’extinction de cette servitude pour non usage, raison pour laquelle, le vendeur déclarait dans la promesse qu’il en avait régulièrement usé pour accéder à son fonds depuis la constitution de cette servitude, afin qu’il ne puisse être réclamé par le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 2] l’application de l’article 706 du code civil. Il précisait également que la propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 3] en faisait également usage au même titre que lui-même et ce depuis l’édification d’une construction suivant permis de construire délivré par la commune de [Localité 25].

Elles en déduisent que c’est à leur initiative, alors que leur permis de construire leur avait été accordé, qu’ils avaient purgé les conditions suspensives en obtenant une offre de prêt, que les époux [O] ont renoncé à leur acquisition et se sont mis eux-mêmes dans une situation dont ils déplorent aujourd’hui les conséquences en invoquant un préjudice alors qu’ils auraient pu attendre l’issue du recours gracieux, avant de régulariser leur acquisition.

Sur quoi, l’ordonnance de clôture a été rendue le 15 juin 2023 et l’affaire, après avoir été renvoyée pour plaidoirie à l’audience du 06 février 2024, a été mise en délibéré au 19 mars 2024.

MOTIFS

Sur l’étendue de la saisine

Les demandes de « constater » et de « donner acte » ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile, pas plus que les demandes de « dire et juger » lorsqu’elles développent en réalité des moyens. Il n’y a donc pas lieu de statuer sur ces demandes dont le tribunal n’est pas saisi.

En outre, en vertu de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions des parties.

Sur l’intervention volontaire des héritiers de Madame [G] [H] épouse [Y]

Conformément à l’article 325 du code de procédure civile, l’intervention n’est recevable que si elle se rattache aux prétentions des parties par un lien suffisant.

L’article 328 du même code précise que l’intervention volontaire est principale ou accessoire.

De même, l’article 329 prévoit que l’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme.

Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention.

En l’espèce, il est constant que Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y] sont les héritiers de Madame [G] [H] épouse [Y], défenderesse à l’instance, décédée au cours de celle-ci le 13 mai 2022.

Ils produisent en ce sens l’acte de notoriété établi par Maître [V] [E], Notaire à [Localité 25], le 09 juin 2022.

Leur intervention volontaire sera en conséquence déclarée recevable et la reprise d’instance sera constatée.

Sur les demandes des consorts [O]

Les demandeurs sollicitent d’abord la nullité de la promesse de vente pour dol, tout en invoquant subséquemment la responsabilité des notaires intervenus.

S’agissant de la nullité de l’acte, les articles 1103 et 1104 du code civil rappellent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

Les articles 1112 et 1112-1 précisent à ce titre que l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations contractuelles sont libres.

En cas de faute commise dans les négociations, la réparation du préjudice qui en résulte ne peut avoir pour objet de compenser ni la perte des avantages attendus du contrat non conclu, ni la perte de chance d’obtenir ces avantages.

Celle des parties qui connaît une information dont l’importance est déterminante pour le consentement de l’autre doit l’en informer dès lors que, légitimement, cette dernière ignore cette information ou fait confiance à son cocontractant.

Ont une importance déterminante les informations qui ont un lien direct et nécessaire avec le contenu du contrat ou la qualité des parties.

Outre la responsabilité de celui qui en était tenu, le manquement à ce devoir d’information peut entraîner l’annulation du contrat dans les conditions prévues aux articles 1130 et suivants relatifs aux vices du consentement.

Les articles 1137 et 1139 du même code définissent le dol comme le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges et précise que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

L’erreur qui résulte du dol est toujours excusable et qu’elle est une cause de nullité alors même qu’elle porterait sur la valeur de la prestation ou sur un simple motif du contrat.

Enfin, l’article 684 du code civil dispose que si l’enclave résulte de la division d’un fonds par suite d’une vente, le passage ne peut être demandé que sur les terrains qui ont fait l’objet de ces actes.

En l’espèce, il résulte notamment de l’acte dressé les 20 février et 07 avril 1975 que les 26 juillet et 10 août 1974 les consorts [H] ont vendu à Monsieur et Madame [B] une bande de terrain cadastrée sous le numéro [Cadastre 22], provenant de la division d’un terrain cadastré numéro [Cadastre 20] le surplus restant la propriété des vendeurs formant le numéro [Cadastre 23].

« Monsieur et Madame [B] pour la desserte de leur immeuble cadastré sous le n°[Cadastre 7], jouissaient d’un droit de passage sur les parcelles cadastrées n°[Cadastre 11] et [Cadastre 20] et aboutissant au chemin départemental (…) Cette servitude en ce qu’elle grève la parcelle cadastrée numéro [Cadastre 20] sera annulée à l’encontre de Monsieur et Madame [B], acquéreurs, relativement au passage à piétons et véhicules, mais elle subsistera pour le passage de canalisations d’eau et d’électricité devant desservir la parcelle cadastrée n°[Cadastre 7] appartenant aux acquéreurs.(…)

L’accès à la propriété de Monsieur [B], parcelle n°[Cadastre 7], au chemin départemental, se fera par la bande de terrain présentement vendue, à compter de ce jour.

Il est créé une servitude de passage sur la bande de terre vendue au profit du terrain restant la propriété des consorts [H], cadastrée numéro [Cadastre 23].

Monsieur et Madame [B] s’engagent à établir sur cette bande de terrain une canalisation d’égout. »

Autrement dit, si la servitude de passage, de piétons et de véhicule, dont bénéficiaient les consorts [B] a été effectivement supprimée, le passage de canalisation d’eau et d’électricité demeurant, c’est en raison du désenclavement de leur propriété par l’achat de la bande de terrain numéro [Cadastre 22].

Par contre, cet acte de 1974 a bien créé une servitude de passage au profit des consorts [H], la configuration d’accès étant modifiée par la cession de la parcelle numéro [Cadastre 22], celle-ci comportant également une canalisation d’égout.

Néanmoins, invoquant le refus de Monsieur [R] (l’un des autres bénéficiaires du droit de passage supprimé), les consorts [H] dont Madame [G] [H], ont donc établi un nouvel acte (dressé les 20 février et 07 avril 1975).

Ils ont décidé d’annuler entièrement le paragraphe « servitudes », modifiant les conditions dans lesquelles sera annulée la servitude de passage (impliquant un accès véhicules et piétons) grevant la parcelle cadastrée numéros [Cadastre 11] et [Cadastre 23].

En revanche, il a toujours créé une servitude de passage sur la bande de terrain, cadastrée numéro [Cadastre 22], avec l’établissement supplémentaire sur cette bande de terrain d’une canalisation d’égout, dont la prise en charge des frais d’entretien est également organisée dans l’acte.

Par ailleurs, aux termes de l’acte reçu le 15 février 2019, Madame [G] [H] épouse [Y] s’est donc engagée à vendre aux époux [O] une parcelle de terrain à bâtir, numéro [Cadastre 8], provenant de la division de l’ex [Cadastre 23] ([Cadastre 8]-[Cadastre 9]-[Cadastre 10]).

Cet acte rappelle expressément l’existence de la servitude crée par l’acte des 20 février et 07 avril 1975 précédemment exposé, ayant bien stipulé « III- Il est créé une servitude de passage sur la bande de terrain numéro [Cadastre 22] au profit du terrain restant la propriété des consorts [H] cadastrée section B, n°[Cadastre 23].

Monsieur et Madame [B] s’engagent à établir sur cette bande de terrain, une canalisation d’égout. »

La promesse de vente précise également, pour prévenir toute difficulté pouvant être soulevée quant à son extinction, que : « le VENDEUR déclare, dans ce cadre, qu’il a régulièrement usé de cette servitude, pour accéder à son fonds depuis la constitution de cette servitude, de telle façon qu’en aucun cas, il ne puisse être réclamé par le propriétaire de la parcelle n°[Cadastre 2] (ex [Cadastre 22]) l’application de l’article 706 du Code civil, relatif à l’extinction d’une servitude pour non usage.

Le vendeur précise que lui ou des personnes à son service ont utilisé ce passage pour accéder à la parcelle n° [Cadastre 4] de façon irrégulière, mais réelle (passage pour l’entretien du terrain de la parcelle n° [Cadastre 4] notamment) depuis moins de trente années.

En outre, le VENDEUR précise que la propriétaire de la parcelle n° [Cadastre 3] fait usage de cette servitude au même titre que lui-même, et ce depuis 1996–1997, date de l’édification d’une construction suivant permis de construire délivré par la Commune de [Localité 25].

En conséquence, le VENDEUR confirme à l’ACQUEREUR qu’il bénéficiera sur la parcelle cadastrée, section AP n° [Cadastre 2] d’un droit de passage, les frais d’entretien de cette parcelle devrait être, selon les termes mêmes de la servitude, supportés en proportion du nombre des habitations qui l’utiliseront. »

Dès lors, les consorts [O] ne peuvent prétendre qu’ils auraient été trompés sur la réalité de la servitude présentée par Madame [Y], alors que celle-ci visait bien la création d’une servitude de passage, quand bien même ils feraient état d’un courrier de la voisine ayant initié un recours contre le permis de construire voisin.

Par conséquent, ils seront déboutés de l’intégralité de leurs demandes, qu’il s’agissait de la nullité de la promesse de vente, mais également de la mise en cause de la responsabilité des Notaires ou encore de toutes leurs prétentions indemnitaires.

Sur la somme séquestrée et l’indemnité d’immobilisation

Pour rappel, la promesse de vente consentie au profit des époux [O] le 15 février 2019 stipule que :

« En considération de la promesse formelle, conférée au BENEFICIAIRE par le PROMETTANT, dans les conditions ci-dessous prévues, les parties conviennent de fixer le montant de l’indemnité d’immobilisation à la somme forfaitaire de VINGT DEUX MILLE euros (22 000,00 EUR) et indépendamment de la durée de la promesse de vente.

Pour la bonne compréhension des présentes, il est ici précisé que cette indemnité d’immobilisation constituant le seul prix de l’exclusivité conféré au BENEFICIAIRE, ne pourra être modifiée par le juge, les dispositions de l’article 1231–5 du Code civil, lui étant inapplicables.

A- Sur laquelle somme, le BENEFICIAIRE s’engage à verser à titre de dépôt de garantie la somme de ONZE MILLE euros (11 000,00 EUR), par virement bancaire, à un compte séquestré en la comptabilité de Maître [Z], notaire soussigné, au plus tard, le 28 février 2019 à 18h, à défaut, ladite promesse, sera caduque, sans indemnité de part et d’autre, si bon semble au promettant (…)

4°- Il remettra cette somme au PROMETTANT au cas où, la présente promesse, n’étant frappée, ni de caducité, ni de résolution pour l’un des motifs indiqués ci-dessus, le bénéficiaire n’aurait pas levé l’option dans les délais et conditions prévues. (…)

B–quant au surplus de l’indemnité d’immobilisation, soit la somme de 11 000 €, le BENEFICIAIRE s’oblige à le verser au PROMETTANT, au plus tard, dans le délai de 10 jours de l’expiration du délai offert au BENEFICIAIRE pour lever l’option, pour le cas où le BENEFICIAIRE, toutes les conditions suspensives ayant été réalisées, ne signerait pas l’acte de vente de son seul fait. »

Dès lors, quel que puisse être le préjudice subi par les consorts [Y], alors que les époux [O] ne se prévalent pas de la défaillance parallèle d’une des conditions suspensives érigées par la promesse de vente, il est constant que la signature de l’acte définitif n’est pas intervenue du seul fait des requérants.

Par conséquent, les consorts [O] seront solidairement condamnés au paiement de l’indemnité d’immobilisation, avec intérêts au taux légal à compter de la demande en ce sens des consorts [Y], soit le 12 décembre 2022.

La libération par Maître [Z] de la somme séquestrée de 11 000 euros entre les mains de Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H], à valoir sur la somme de 22 000 euros, sera également ordonnée.

Sur les demandes accessoires

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Les époux [O], parties succombant, seront condamnés in solidum à supporter les entiers dépens de la procédure.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.

L’équité motive de condamner in solidum les époux [O] à verser tant aux SCP [K] [Z], BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et la SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS, qu’aux consorts [Y], la somme de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE recevable l’intervention volontaire de Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H],

CONSTATE la reprise d’instance,

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] de l’intégralité de leurs demandes,

CONDAMNE solidairement Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] au paiement de l’indemnité contractuelle d’immobilisation de 22 000 euros, outre intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2022,

ORDONNE la libération par Maître [Z] de la somme séquestrée de 11 000 euros entre les mains de Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur

[S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H], à valoir sur la somme de 22 000 euros,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à supporter l’intégralité des dépens de l’instance,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à verser une indemnité de 1500 euros aux SCP LAURENT GODEMEL, BERTRAND LONGATTE, PERRINE COTTIN-DUVERNEUIL et SELARL [L] [M], PASCALE BERTONI-OLMO, JÉRÔME GUILLARME, GAUTHIER DOLIGEZ, NOTAIRES ASSOCIÉS sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] à payer à Monsieur [N] [Y], Madame [U] [Y] épouse [J], Monsieur [S] [Y] et Madame [F] [Y], venant aux droits de Madame [H], une indemnité de 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

DÉBOUTE Monsieur [V] [O] et Madame [T] [X] épouse [O] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

En foi de quoi la Présidente et la Greffière ont signé la présente décision.

LA GREFFIERELA PRESIDENTE