COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE NICE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 26/00541 – N° Portalis DBWR-W-B7K-RDEX

du 09 Avril 2026

affaire : [V] [C]

c/ Syndic. de copro. CASTEL DUBOUCHAGE sis [Adresse 1]

Copie exécutoire délivrée à

M^e Valentin AUGIER

le

l’an deux mil vingt six et le neuf Avril à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de l’audience, et de Madame Wendy NICART, Greffier, lors de la mise à disposition, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 30 Mars 2026 déposé par Commissaire de justice.

A la requête de :

Madame [V] [C]

[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Rep/assistant : M^e Valentin AUGIER, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

Syndic. de copro. CASTEL DUBOUCHAGE sis [Adresse 1]

Pris en la personne de son syndic, SAS OREA SYNDIC

[Adresse 2]

[Localité 1]

Non comparant ni représenté

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 02 Avril 2026 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 09 Avril 2026.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 26 mars 2026, Mme [V] [C], autorisée par ordonnance sur requête du 25 mars 2026 a fait assigner en référé d’heure à heure devant le Président du tribunal judiciaire de Nice, le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE aux fins de :

— condamnation du syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE à faire exécuter les travaux nécessaires à la réparation des canalisations, parties communes à l’origine des désordres causés à son appartement dans un délai de 10 jours et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la notification de la présente décision,

— condamnation du syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE à lui payer la somme de 5000 euros à titre de provision outre la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

A l’audience du 2 avril 2026 à laquelle l’affaire a été appelée, Mme [V] [C] a maintenu ses demandes.

Le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE, régulièrement assigné à personne morale n’a pas constitué avocat.

L’affaire a été mise en délibéré au 9 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de travaux sous astreinte :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats que Madame [V] [C], est propriétaire d’un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 1].

Elle fait valoir que depuis la fin du mois de janvier 2026, elle est victime d’un sinistre d’une particulière gravité affectant son logement en raison d’infiltrations d’eau et que l’origine de ces désordres a été clairement identifiée à l’issue d’une recherche de fuite comme provenant du réseau de chauffage au sol commun qui relève des parties communes. Elle ajoute en avoir avisé à plusieurs reprises le syndic de l’immeuble qui n’a entrepris aucune démarche en vue de remédier à l’origine du sinistre et n’a pas procédé aux travaux urgents qui s’imposent tout en faisant valoir que, ce n’est que le 18 mars 2026 qu’il a pris l’initiative de réduire le chauffage au sein de la résidence en réaction à l’extension des désordres qui se sont étendus à sa chambre. Elle argue de l’existence d’un dommage imminent se matérialisant par un risque sérieux d’aggravation de son état de santé compte tenu de son âge et de la propagation incontrôlée de l’humidité au sein de son logement engendrant une présence massive de moisissures.

Il est établi qu’un constat amiable de dégât des eaux a été signé le 27 décembre 2025 entre Madame [C] et Madame [Q].

Une recherche de fuite a été réalisée par la société CDF ASSISTANCE, à la demande de l’assureur de Madame [Q], qui a relevé dans son rapport du 30 janvier 2026, que les dégâts subis dans l’appartement de Madame [C] sont causés par une fuite sur le réseau de chauffage au sol commun, localisée au niveau du sol de la cuisine de Madame [Q]. Il est précisé que le réseau de chauffage et les circulateurs sont toujours en action ce qui perturbent les investigations acoustiques et empêche la réalisation d’une surpression et qu’il est nécessaire de réparer la fuite sur le réseau de chauffage. Il est constaté une humidité ambiante de la pièce mesurée à 55 % et la présence de champignons et de moisissures ainsi que d’auréoles et tâches sur les plafonds et murs.

Madame [C] justifie avoir adressé une mise en demeure le 27 février 2026 au syndic de l’immeuble par l’intermédiaire de son conseil afin qu’il soit procédé rapidement aux travaux nécessaires en faisant état des risques encourus pour son état de santé et de l’absence d’alimentation électrique dans sa cuisine, en lui joignant une copie du rapport de recherche de fuite.

Madame [C] expose cependant que ce dernier n’a pas réagi.

Elle produit un certificat médical du docteur [H] précisant que son état de santé ne lui permet pas de vivre dans un environnement humide, sujet au développement de moisissures.

Il ressort d’un procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 2 mars 2026 qu’il a été constaté une importante humidité, la présence de moisissures et de champignons ainsi qu’une altération manifeste des revêtements et supports dans l’appartement de Mme [C]. Le commissaire de justice précise avoir constaté dans la cuisine, d’importantes dégradations en plafond ainsi que sur le mur gauche, du salpêtre, des auréoles orangées sur le plafond ainsi que des traces de coulure. Il précise que l’ensemble est dans un état dégradé voire insalubre eu égard au salpêtre présent.

Madame [C] fait valoir qu’elle est privée d’électricité dans sa cuisine suite aux infiltrations et que les désordres se sont aggravés, en versant des photographies de nouvelles infiltrations apparues dans sa chambre.

Le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE régulièrement assigné, qui n’a pas comparu ne justifie pas des démarches entreprises afin de remédier aux désordres affectant l’appartement de Madame [C], trouvant leur origine, à défaut d’éléments contraires portés à la connaissance du juge, dans les parties communes à savoir le réseau de canalisation du chauffage au sol.

Or, en application de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’administration des parties communes et est responsable des dommages causés aux copropriétaires ayant leur origine dans les parties communes.

En outre, l’article 18 de la même loi prévoit que le syndic peut en cas d’urgence procéder à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble.

Dès lors, au vu de l’urgence de la situation caractérisée par la nature et de l’ampleur des infiltrations affectant l’appartement de Madame [C], qui est âgée de 73 ans et qui présente des problèmes de santé et afin de prévenir tout dommage imminent, le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE sera condamné à faire procéder aux travaux nécessaires visant à remédier à la fuite affectant la canalisation de chauffage située dans le sol et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui courra passé le délai de 45 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois.

Sur la demande de provision :

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Mme [C] sollicite la somme provisionnelle de 5000 euros destinée à permettre la réfection de sa cuisine et de sa chambre.

Il ressort des éléments susvisés et à défaut de contestation soulevée à ce titre, que les dommages affectant l’appartement de Madame [C] ont pour origine les parties communes, à savoir le réseau de chauffage et que des travaux de réfection s’avèrent nécessaires.

Toutefois, il convient de relever que ces désordres n’ont été signalés au syndicat des copropriétaires par Mme [C] que très récemment, puisqu’il en a été alerté par un courrier du 27 février 2026, et qu’il n’est pas justifié de l’envoi des précédents courriers, datés de “février 2025". En outre, il n’est versé aucun élément sur la position de son assureur habitation, suite au constat amiable de dégât des eaux.

Dès lors, au vu de ces seuls éléments, la demande de provision qui se heurte à ce stade, à des contestations sérieuses, sera rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Il convient au vu de la nature et de l’issue du litige de condamner le syndicat des copropriétaires à verser à Madame [C] la somme de 1800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Nous, Céline POLOU, Vice-présidente, juge des référés du tribunal judiciaire de Nice, statuant par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme il appartiendra, mais d’ores et déjà,

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE à faire procéder aux travaux de réparation de la fuite localisée sur le réseau commun de canalisation de chauffage au sol, occasionnant des désordres dans l’appartement de Mme [V] [C], et ce sous astreinte de 150 euros par jour de retard qui courra passé le délai, de 45 jours suivant la signification de la présente décision et ce pendant une durée de trois mois ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE à payer Mme [V] [C] la somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires CASTEL DUBOUCHAGE aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT