TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Service Référé

N° RG 25/01556 – N° Portalis DBZS-W-B7J-2ASU

SL/MHT

JUGEMENT PROCÉDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

DU 03 FEVRIER 2026

DEMANDERESSE :

S.D.C. RESIDENCE EUROPE représenté par son syndic la SAS SERGIC

[Adresse 2]

[Localité 6]

représentée par M^e Emilie CHEVAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDEUR :

M. [M] [U]

[Adresse 1]

[Localité 5]

non comparant

PRÉSIDENT : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le Président en vertu des articles R. 311-17 et R. 311-21 du Code de l’Organisation Judiciaire

GREFFIER : Sébastien LESAGE

DÉBATS à l’audience publique du 16 Décembre 2025

JUGEMENT mis en délibéré au 20 Janvier 2026 prorogé au 03 Février 2026

03 Février 2026

LE PRÉSIDENT

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

La Résidence [8] située au n° [Adresse 3], est soumise au régime de la copropriété. Le syndicat de copropriétaires de la [Adresse 10] a pour syndic en exercice la société Sergic.

Depuis le 23 juin 2022, M. [M] [U] est propriétaire au sein de cette résidence du lot n° 598, à savoir un local d’activité.

Des difficultés sont survenues s’agissant du paiement des charges de copropriété.

Le 2 octobre 2025, le [Adresse 12] à Mons-en-Baroeul a assigné M. [U] devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond afin d’obtenir sa condamnation à lui régler les sommes dues.

L’affaire a été appelée à l’audience le 18 novembre 2025. Après un renvoi, elle a été retenue à l’audience du 16 décembre 2025.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires de la Résidence Europe à [Localité 9], représenté par son avocat, sollicite le bénéfice de son assignation rectificative signifiée le 20 novembre 2025 à M. [U] afin d’obtenir la condamnation de ce dernier à lui payer :

— la somme de 5 108,31 euros avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité des sommes dues au titre des charges de copropriété dues au 25 juillet 2024,

— la somme de 914,44 euros au titre des provisions non échues de l’exercice en cours,

— la somme de 309,88 euros au titre des frais nécessaires exposés par le syndicat des copropriétaires pour le recouvrement de sa créance,

— la somme de 1 752 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance.

M. [U] n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 20 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 3 février 2026 compte tenu des contraintes du service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assigné dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par acte remis à domicile pour la première assignation et à l’étude de commissaire de justice pour la seconde, M. [U] n’a pas comparu.

En conséquence, le présent jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les demandes en paiement au titre des charges échues impayées et des provisions non échues

En application de l’article 10 modifié de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis :

« Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses ».

En application de l’article 14-1 modifié de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel. L’assemblée générale des copropriétaires appelée à voter le budget prévisionnel est réunie dans un délai de six mois à compter du dernier jour de l’exercice comptable précédent. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. Toutefois, l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale. Ne sont pas comprises dans le budget prévisionnel les dépenses du syndicat pour travaux, dont la liste est fixée par décret en Conseil d’Etat. Les sommes afférentes à ces dépenses sont exigibles selon les modalités votées par l’assemblée générale.

Aux termes de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans sa version issue de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, à défaut du versement à sa date d’exigibilité d’une provision due au titre de l’article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond , après avoir constaté, selon le cas, l’approbation par l’assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1.

Il résulte de ce texte que le syndicat des copropriétaires ne peut saisir le président statuant selon la procédure accélérée au fond en paiement des provisions non encore échues de l’exercice en cours et des sommes restant dues au titre d’exercices précédents que lorsque le copropriétaire a été vainement mis en demeure de payer une ou plusieurs provisions dues au titre du budget prévisionnel de l’exercice en cours ou des dépenses pour travaux non comprises dans ce budget.

La mise en demeure visée à l’article 19-2 précité, qui constitue le préalable nécessaire à l’introduction de l’instance sur le fondement de ce texte, doit donc indiquer avec précision la nature et le montant des provisions réclamées, à peine d’irrecevabilité de la demande.

L’article 35 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 modifié précise que le syndic peut exiger le versement des provisions du budget prévisionnel prévues aux deuxième et troisième alinéas de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, des provisions pour les dépenses non comprises dans le budget prévisionnel prévues au I de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965 et énoncées à l’article 44 du présent décret, des avances correspondant à l’échéancier prévu dans le plan pluriannuel de travaux adopté par l’assemblée générale, mais encore des cotisations au fonds de travaux prévues au II de l’article 14-2 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 36 de ce décret prévoit que, sauf stipulation contraire du règlement de copropriété, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat, cet intérêt étant fixé au taux légal en matière civile et dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Selon l’article 10-1 modifié de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, M. [U] est copropriétaire au sein de la Résidence [8] à [Localité 9].

Le 25 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé à M. [U] une mise en demeure de payer visant les dispositions de l’article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 précitées, à laquelle est joint un décompte précis arrêté au 24 juillet 2025 mentionnant une dette de 5 610,19 euros, dont 2 875, 50 euros au titre de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 (pièce n° 7).

Lors des réunions de l’assemblée générale des 20 juin 2024 et 5 juin 2025, les budgets prévisionnels, les travaux et les échéanciers d’appels de charges et de fonds pour les années 2024 et 2025 puis les comptes des exercices 2024 et 2025 ont été approuvés (pièces n° 11 et 12).

Concernant les charges de copropriété échues, l’extrait de compte au 24 juillet 2025 (pièces n° 5 et 7) mentionnent un solde débiteur de 5 610,19 euros, dont il convient de déduire la somme de 192 euros comptabilisée pour constitution du dossier pour avocat ainsi que la somme de 309,88 euros pour lettre comminatoire avocat.

Les charges de copropriété échues impayées au 24 juillet 2025 s’élèvent donc à 5 108,31 euros.

Par ailleurs, la mise en demeure de payer du 25 juillet 2025, présentée le même jour, étant restée infructueuse, passé le délai de trente jours, M. [U] se trouve également redevable des provisions du 4e trimestre 2025, non encore échues mais devenues immédiatement exigibles, soit selon l’appel de fonds du 1er octobre 2025 (pièce n° 16), la somme de 914,44 euros.

Par conséquent, il y a lieu de condamner M. [U] à payer au [Adresse 11] à [Localité 9] la somme de 5 108,31 euros au titre des charges échues impayées au 24 juillet 2025, assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025, outre la somme de 914,44 euros au titre des charges courantes du 1er octobre au 31 décembre 2025, non encore échues, assortie des intérêts au taux légal à compter du 24 août 2025.

Sur la demande au titre des frais nécessaires de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

Pour réclamer la somme de 309,88 euros, le syndicat de copropriétaires produit la note de frais et d’honoraires de son avocat du 28 mars 2025 d’un montant de 309,88 euros au titre de la rédaction de la mise en demeure (pièce n°13).

Ces frais exposés étant justifiés et nécessaires au recouvrement de la créance, il y a lieu de condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 4] la somme réclamée de 309,88 euros au titre des frais en application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Sur les dépens

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, il y a lieu de mettre à la charge de M. [U], qui succombe, les dépens de l’instance.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

En application de l’article 700 du code de procédure civile, lorsqu’il statue sur une demande formulée au titre des frais irrépétibles, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, sans que cela soit contraire à l’équité, au vu des circonstances, et compte tenu des pièces justificatives produites, à savoir la facture du syndic du 11 mars 2025 d’un montant de 192 euros pour la constitution du dossier (pièce n° 14) et la note de frais et d’honoraires d’avocat du 12 septembre 2025 (pièce n° 15), il y a lieu de condamner M. [U] à payer au syndicat des copropriétaires de la Résidence Europe [Adresse 7] [Localité 9] la somme de 1 752 euros qu’il réclame au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire de Lille statuant selon la procédure accélérée au fond, après débat en audience publique, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe, en premier ressort,

Condamne M. [M] [U] à payer au [Adresse 13] [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 5 108,31 euros (cinq mille cent huit euros et trente-et-un centimes) au titre des charges de copropriété échues impayées au 24 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2025 ;

Condamne M. [M] [U] à payer au [Adresse 12] à [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 914,44 euros (neuf cent quatorze euros et quarante-quatre centimes) au titre des provisions non échues du 4e trimestre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du 24 août 2025 ;

Condamne M. [M] [U] à payer au [Adresse 13] [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 309,88 euros (trois cent neuf euros et quatre-vingt-huit centimes) au titre des frais nécessaires de recouvrement ;

Condamne M. [M] [U] aux dépens ;

Condamne M. [M] [U] à payer au [Adresse 13] [Localité 9], pris en la personne de son syndic en exercice, la société Sergic, la somme de 1 752 euros (mille sept cent cinquante-deux euros) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Dit n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire du présent jugement.

Le présent jugement a été signé par le Président et le greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN