Copie ❑ exécutoire

❑ certifiée conforme

délivrée le

à la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL

la SCP TOURNIER & ASSOCIES

ORDONNANCE DU : 28 Novembre 2024

DOSSIER N° : N° RG 22/01122 – N° Portalis DBX2-W-B7G-JNIR

AFFAIRE : S.A.R.L. FUNERAIRE AUTREMENT C/ S.C.I. 3 D

MINUTE N° : OR24/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIMES

1ère Chambre Civile

ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT

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S.A.R.L. FUNERAIRE AUTREMENT

immatriculée au RCS de Nîmes sous le n°885 088 914, prise en la personne de ses représentants légaux en exercice domiciliés en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par la SELARL CABINET PELLEGRIN AVOCAT-CONSEIL, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

à :

S.C.I. 3D

inscrite au RCS de NIMES 482 183 555 agissant poursuites et diligences de son représentant légal en exercice, domicilié ès qualités audit siège., dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP TOURNIER & ASSOCIES, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

************

Nous, Nina MILESI, Vice-Présidente, agissant comme juge de la mise en état, assistée de Aurélie VIALLE, greffière,

Après débats à l’audience du 17 octobre 2024 avons rendu l’ordonnance suivante :

EXPOSE DU LITIGE

Le 7 décembre 2020, la SCI 3D a consenti un bail commercial à la SARL Funéraire Autrement avec prise d’effet au 1er janvier 2021.

Le local a été inondé en septembre 2021 à la suite de fortes pluies.

Le preneur a cessé le paiement des loyers en novembre 2021.

La SCI 3D a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire suivant exploit du 15 février 2022.

Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2022, la SARL Funéraire Autrement a fait assigner la SCI 3 D devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins de :

à titre principal, déclarer nul le commandement qui lui a été notifié le 15 février 2022, à titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire et lui accorder les plus amples délais de paiement, en tout état de cause, condamner la SCI 3D à communiquer sa police d’assurance et le relevé de sinistralité concernant les lieux loués en qualité de propriétaire non occupant et ce sous astreinte, et à lui payer une indemnité de procédure de 3.000 euros.

Par conclusions notifiées le 23 septembre 2022, la SARL Funéraire Autrement a saisi le juge de la mise en état d’un incident tenant à l’instauration d’une expertise et à la communication de différentes pièces.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 15 octobre 2024, elle demande au juge de la mise en état de :

ordonner une mesure d’expertise judiciaire et désigner un expert avec la mission de :- convoquer les parties sur les lieux,

— se faire remettre tout document utile,

— décrire les lieux loués,

— examiner les murs et sols du local et préciser la nature des infiltrations d’eaux,

— dire si ces désordres rendent le local impropre à sa destination/usage

— déterminer la nature, le coût et la durée des travaux nécessaires pour remédier aux désordres ;

— déterminer la cause et l’origine des désordres

— analyser les travaux effectués (qui se sont avérés inefficaces)

— déterminer, si nécessaires, les mesures urgentes à prendre à titre conservatoire pour assurer

l’exploitation des locaux et éventuellement la sécurité des personnes et des biens ;

— se faire communiquer par les parties et/ou leurs assureurs les constats et expertises établis par les experts mandatés par les compagnies d’assurance et le montant des indemnisations recueillies;

— dire si pendant la durée des travaux, le locataire pourra maintenir son activité et dans quelles conditions ;

— évaluer les préjudices liés aux désordres en termes de privation de jouissance, perte d’exploitation et manque à gagner pour le preneur à bail;

— sefaire assister de tout sachant au besoin ;

— établir son pré-rapport, recueillir les dires des parties et établir son rapport.

juger que la provision à valoir sur les frais et honoraires de l’expert judiciaire sera partagée par moitié entre les parties ;

enjoindre à la SCI 3D à communiquer sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir:

✓ Les justificatifs venant à l’appui de sa demande de règlement de sa facture en date du 7 février 2022 pour un montant total de 4.226,03 euros au titre des consommations d’eau et d’électricité de la SARL FUNERAIRE AUTREMENT.

✓ La police d’assurance et le relevé de sinistralité de la SCI 3D concernant les lieux loués en sa qualité de propriétaire non occupant ;

✓ Ses quittances de loyers ;

✓ Tout rapport d’expertise en relation avec les infiltrations subies et tel qu’il en est fait état dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété.

juger qu’elle sera autorisée à procéder à la consignation des loyers et charges dus sur le compte de tel séquestre qui sera désigné et à défaut sur le compte séquestre de M. le Bâtonnier de l’Ordre des Avocats de [Localité 3] ;

juger que les fonds consignés pourront être débloqués sur présentation soit d’une décision judiciaire définitive soit d’un procès-verbal de conciliation homologué ou d’une transaction rédigée dans les formes prévues par les articles 2044 et suivants du code civil.

condamner la SCI 3 D au paiement d’une astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter de l’ordonnance à intervenir pour prendre toutes les mesures urgentes nécessaires permettant de remédier aux infiltrations d’eaux dans le local ;

juger que la SARL Funéraire Autrement pourra solliciter la liquidation de l’astreinte auprès du juge de la mise en état, sur communication d’un procès-verbal de constat permettant d’observer la persistance des infiltrations d’eaux au sein du local loué ;

débouter la SCI 3 D de toutes ses demandes reconventionnelles;

condamner la SCI 3 D à lui payer une somme de 2.500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

Au soutien de sa demande d’expertise, la SARL Funéraire Autrement expose qu’elle a cessé de payer les loyers en raison de l’impossibilité d’exploiter les lieux depuis un épisode pluvieux survenu le 14 septembre 2021 ayant inondé le local. Elle indique que de nouvelles inondations ont eu lieu en octobre 2021 et en février 2022. Elle affirme que les travaux réalisés par le bailleur en juin 2022 n’ont pas permis de régler le problème car les infiltrations persistent en cas d’orage. Elle estime qu’elle ne peut pas exploiter les lieux conformément à la destination du bail dans des conditions acceptables.

La SARL Funéraire Autrement soutient que la recevabilité de sa demande d’expertise n’est pas conditionnée à la mise en cause du syndicat des copropriétaires de l’immeuble et à l’assureur de ce dernier.

Elle expose qu’il résulte des assemblées générales que des travaux de reprise des infiltrations devraient être exécutés mais ne l’ont toujours pas été.

Au soutien de sa demande de consignation des loyers et charges, la SARL Funéraire Autrement expose qu’elle ne peut plus exploiter son local dans des conditions paisibles depuis le 14 septembre 2021 ; qu’à chaque épisode pluvieux, le local est inondé ; que des travaux de réfection des toits terrasses de la SCI 3D sont impératifs ; que ces travaux ont été votés lors de l’assemblée générale des copropriétaires pour 25.292,50 euros ; que l’assemblée générale a cependant conditionné son acceptation à la réalisation des autres travaux de toiture et d’évacuation des eaux au niveau du parking ; que le bailleur reste inactif.

Pour s’opposer à la demande de provision sur les charges, la SARL Funéraire Autrement oppose l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation essentielle.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 16 octobre 2024, la SCI 3D demande au juge de la mise en état de :

déclarer en l’état les demandes de la SARL Funéraire Autrement comme irrecevables, le syndic de la copropriété et son assureur n’ayant pas été appelés à la procédure.

subsidiairement, constater que la demande d’expertise judiciaire sollicitée est prématurée en raison des travaux déjà effectués et de ceux restant à effectuer.

la rejeter en l’état ou surseoir à statuer dans l’attente des travaux complémentaires à réaliser pour l’étanchéité.

rejeter toute demande de consignation des loyers comme injuste et mal fondée, constater la communication des pièces sollicitées et rejeter toute demande de paiement d’une astreinte,

condamner la SARL Funéraire Autrement à payer à la SCI 3 D la somme de 1.674,21 euros à titre de provision sur le solde des charges réclamés,

débouter la SARL Funéraire Autrement de toutes ses demandes, fins et conclusions.

la condamner à payer la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

la condamner aux entiers dépens de l’incident.

La SCI 3D estime que la demande d’expertise est irrecevable en l’absence d’appel en la cause du syndic et de son assureur. Elle ajoute que la SARL Funéraire Autrement n’a ni qualité, ni intérêt à agir contre elle qui n’est pas débitrice.

Subsidiairement, la SCI 3D soutient que le locataire peut exploiter les lieux, qu’il n’a jamais fermé son établissement, que le local est utilisé conformément à sa destination.

Elle estime que l’expertise apparaît inopportune en raison des travaux complémentaires qui doivent être effectués à la requête du syndic et des expertises qui ont déjà eu lieu. Elle indique qu’un nouveau devis a été sollicité par le syndic afin de poursuivre les travaux d’étanchéité.

Elle indique avoir communiqué les pièces sollicitées dans le cadre de l’instance.

Pour s’opposer à la consignation des loyers, le bailleur fait valoir que le sinistre provient des parties communes, que des travaux doivent être effectués à la charge de la copropriété et qu’enfin, le preneur a toujours pu poursuivre l’exploitation de son établissement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 789 5° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est compétent pour ordonner toute mesure d’instruction.

Il incombe à celui qui sollicite l’instauration d’une mesure d’expertise de démontrer qu’un motif légitime la commande.

En l’espèce, la demande d’expertise de la SARL Funéraire Autrement est recevable ce qui signifie qu’elle peut être examinée au fond, indépendamment de l’appel en cause du syndicat des copropriétaires et de son assureur.

La SCI 3D évoque inutilement un défaut d’intérêt et de qualité à agir de la SARL Funéraire Autrement alors même que le preneur se plaint d’infiltrations récurrentes dans son local, dont la réalité n’est pas contestée par le bailleur puisqu’il indique que des travaux d’étanchéité doivent être réalisés par le syndicat des copropriétaires.

Les locaux de la SARL Funéraire Autrement ont été inondés le 14 septembre 2021. Cette inondation faisait suite à des pluies importantes et a donné lieu à une déclaration de sinistre par la SARL Funéraire Autrement auprès de son assureur. Le cabinet Elex a été mandaté par l’assureur de la SARL Funéraire. Ce rapport n’a pas été versé aux débats.

Selon une facture d’un montant de 9.981 euros, le bailleur a fait réaliser des travaux qui ont consisté en des travaux d’embellissements à la suite des dégradations consécutives à l’inondation (pose du parquet flottant, remplacement de 2 plaques de plâtre avec isolation sur le mur de gauche, mise en peinture du mur de gauche et de l’entourage de la porte de la surface de vente). Ces travaux n’ont donc pas pu mettre un terme à l’origine des infiltrations.

Le procès-verbal du 5 novembre 2021 mentionne au titre de la résolution n°4 « Travaux de réfection des toits terrasses de la SCI 3D et de la SCI SLG

« Suite à de nombreuses infiltrations dans les locaux de la SCI 3D et de la SCI SLG, l’assemblée générale, après en avoir débattu, décide de prcéder à la réfecton des toits terrasses situés au dessus de ces locaux, en validant le devis de l’entreprise Isolation Etanchétié pour un montant de 25.492,50 euros, pour cela 1 appel de fonds sera effectué selon l’échéance suivante : le 15 décembre 2021.

Les copropriétaires acceptent de bloquer la somme de 25.492,50 euros sous condition que les autres travaux de toiture et d’évacuation des eaux au niveau du parking soient votés. Suite à l’expertise du 18 Novembre prochain, le syndic informera les copropriétaires de la décision de l’expert. Si l’assurance accepte de prendre en charge une partie des travaux, la différence sera bloquée sur le compte fonds travaux sinon le devis de l’entreprise Isolation Etanchéité sera validé ».

Le procès-verbal d’assemblée générale du 14 septembre 2022 mentionne au titre de la résolution n°7 que : « Suite aux nombreuses infiltrations survenues lors des précédentes pluies dans le local de la SCI 3D, l’Assemblée Générale, après en avoir débattu décide de procéder aux travaux de réfection d’étanchéité sur l’escalier extérieur, en validant le devis de l’entreprise FAMJ pour un montant 1.336,23 euros ». Cette résolution a été rejetée et l’assemblée générale a décidé de demander au syndic de nouveaux devis, l’entreprise FAMJ n’ayant pas d’assurance décennale.

Aucun de ces travaux n’a été réalisé et le bailleur ne donne aucune information susceptible d’indiquer dans quel délai ces travaux devraient être réalisés.

En outre, le bailleur expose que deux expertises ont été réalisées :

l’une à la diligence de l’assureur de la SARL Funéraire Autrement à la suite du sinistre du 14 septembre 2021, l’autre à la diligence de l’assureur de la copropriété par M. [S].

Aucun de ces rapports d’expertises n’a été versé aux débats.

L’origine des désordres apparaît en l’état indéterminée mais semblent incomber au syndicat des copropriétaires de sorte qu’instaurer une expertise judiciaire en dehors de sa présence n’apparaît pas opportun et au demeurant inutile.

Des travaux semblent devoir être réalisés sur les parties communes mais ne pourront pas être ordonnés dans le cadre de la présente instance en l’absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la demande d’expertise sera rejetée.

Sur la demande de communication de pièces

Les justificatifs venant à l’appui de sa demande de règlement de sa facture en date du 7 février 2022 pour un montant total de 4.226,03 euros au titre des consommations d’eau et d’électricité de la SARL Funéraire Autrement

La SCI 3D a produit les justificatifs sollicités dans le cadre de la présente instance. Cette demande de communication de pièces sera rejetée.

La police d’assurance et le relevé de sinistralité de la SCI 3D concernant les lieux loués en sa qualité de propriétaire non occupant

La SCI 3D a produit l’attestation d’assurance multirisques de l’immeuble auprès de Gan Assurances. Cette demande de communication de pièce sera rejetée.

Les quittances de loyers

Elles ont été produites dans le cadre de l’instance (pièce 11). Cette demande de communication de pièces sera rejetée.

Tout rapport d’expertise en relation avec les infiltrations subies et tel qu’il en est fait état dans les procès-verbaux des dernières assemblées générales de la copropriété

Il est établi que M. [E] [S] est intervenu en qualité d’expert à la demande du syndic. Il sera donc enjoint à la SCI 3D de produire le rapport d’expertise établi par M. [S] dans le délai d’un mois à compter de la présente décision sous astreinte de 50 euros par jour pendant 30 jours passé ce délai.

Sur la demande de consignation des loyers

L’article 789 du code de procédure civile dispose notamment que lorsque la demande est présentée postérieurement à sa désignation, le juge de la mise en état est, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal, pour ordonner toutes mesures provisoires, même conservatoires, à l’exception des saisies conservatoires et des hypothèques et nantissements provisoires.

La SARL Funéraire Autrement soutient qu’elle ne peut plus exploiter son local dans des conditions paisibles depuis le 14 septembre 2021 car elle subit des infiltrations à chaque épisode pluvieux.

A l’appui de ses allégations, la SARL Funéraire Autrement produit des photographies non datées qui ne permettent pas au juge de la mise en état de connaître l’intensité et la fréquence des inondations qu’elle subit. En outre, elle ne soutient pas avoir dû fermer son établissement.

Enfin, il est constant que les travaux d’étanchéité incombent au syndicat des copropriétaires et non au bailleur.

Par conséquent, la consignation des loyers apparaît disproportionnée au regard des désagréments dont elle justifie effectivement et des moyens dont dispose le bailleur pour y mettre un terme. Cette demande sera donc rejetée.

Sur la demande d’astreinte d’avoir à prendre toutes mesures urgentes permettant de faire cesser les infiltrations

En l’état, le juge de la mise en état ignore quelles sont les mesures à mettre en place pour mettre un terme aux infiltrations dans le local objet du bail commercial et il semble, eu égard aux développements précédents, que les travaux incombent au syndicat des copropriétaires. Par conséquent, la demande de la SARL Funéraire Autrement sera rejetée.

Sur la demande de provision à valoir sur les charges

En application de l’article 789 3° du code de procédure civile, le juge de la mise en état peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Au soutien de sa demande, le bailleur produit un décompte des charges des années 2021, 2022 et 2023 et produit la répartition des charges pour chacune de ces années. Il en résulte que la SARL Funéraire Autrement reste devoir la somme de 1.674,21 euros.

Pour s’opposer au paiement de cette somme, le preneur se prévaut de l’exception d’inexécution par le bailleur de son obligation de lui assurer la jouissance paisible des locaux.

Toutefois, la SARL Funéraire Autrement n’a jamais dû fermer son établissement de sorte que les désagréments subis n’apparaissent pas suffisamment grave pour justifier le non-paiement des charges dont elle est contractuellement redevable.

Par conséquent, la SARL Funéraire Autrement sera condamnée au paiement d’une provision de 1.674,21 euros euros au titre des charges restant dues.

Sur les demandes accessoires

Les dépens seront réservés.

Aucune circonstance tirée de l’équité ne permet de faire application de l’article 700 du code de procédure civile à ce stade de la procédure.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge de la mise en état, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel :

REJETONS la demande d’expertise ;

ORDONNONS à la SCI 3D la remise du rapport d’expertise effectué par M. [E] M. [S] dans le délai d’un mois à compter de la présente décision et sous astreinte de 50 euros par jour pendant 30 jours passé ce délai ;

DISONS n’y avoir lieu à nous réserver la liquidation de l’astreinte ;

CONDAMNONS la SARL Funéraire Autrement à payer à la SCI 3D une provision de 1.674,21 euros à valoir sur les charges restant dues ;

REJETONS la demande de communication des autres pièces ;

REJETONS la demande de consignation des loyers ;

REJETONS la demande de mesures urgentes ;

REJETONS les demandes fondées sur l’article 700 du code de procédure civile ;

RÉSERVONS les dépens ;

RENVOYONS l’affaire à l’audience de mise en état du 6 février 2025 à 8h30.

La présente ordonnance a été signée par Nina MILESI, Vice-Présidente, et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de la mise à disposition.

Le greffier, Le juge de la mise en état,