Tribunal Judiciaire de Nîmes, 1re chambre civile, 30 juin 2025, n° 24/00716

TJ Nîmes 30 juin 2025

Arguments

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Accepté
Interprétation de la clause d'indemnité d'immobilisation
La cour a jugé que la SARL Urbana, n'ayant pas fourni les garanties prévues, ne pouvait pas se dégager de son obligation de payer l'indemnité d'immobilisation, qui est due en cas de non-réitération de la vente.
Rejeté
Absence de faute de la SARL Urbana
La cour a estimé que les demandeurs n'ont pas démontré de faute de la part de la SARL Urbana, qui avait le droit de ne pas lever l'option de vente.

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Sur la décision

Référence :	TJ Nîmes, 1re ch. civ., 30 juin 2025, n° 24/00716
Numéro(s) :	24/00716
Importance :	Inédit
Dispositif :	Fait droit à une partie des demandes du ou des demandeurs sans accorder de délais d'exécution au défendeur
Date de dernière mise à jour :	8 juillet 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Séverine MOULIS
Cabinet(s) :	FIDAL
Parties :	S.A.R.L. URBANA

Texte intégral

Copie délivrée

la SELAS FIDAL

M^e Séverine MOULIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE Par mise à disposition au greffe

DE [Localité 5]

**** Le 30 Juin 2025

1ère Chambre Civile

N° RG 24/00716 – N° Portalis DBX2-W-B7I-KLHL

JUGEMENT

Le tribunal judiciaire de Nîmes, 1ère Chambre Civile, a dans l’affaire opposant :

M. [V] [B]

né le 28 Novembre 1939 à [Localité 4],

demeurant [Adresse 2]

Mme [G] [O] épouse [B]

née le 15 Octobre 1940 à [Localité 3],

demeurant [Adresse 2]

Tous deux représentés par M^e Séverine MOULIS, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

à :

S.A.R.L. URBANA,

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SELAS FIDAL, avocats au barreau de NIMES, avocats plaidant

Rendu publiquement le jugement contradictoire suivant, statuant en premier ressort après que la cause a été débattue en audience publique le 12 Mai 2025 devant Nina MILESI, Vice-Présidente, statuant comme juge unique, assistée de Aurélie VIALLE, greffière, et qu’il en a été délibéré.

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte notarié du 6 décembre 2022, M. et Mme [B], vendeurs, ont conclu avec la SARL Urbana une promesse unilatérale de vente relative à un bien immobilier situé à [Localité 5] pour un prix de 507.000 euros. Cette promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 30 juin 2023.

La vente n’a jamais été réitérée.

Soutenant que l’ensemble des conditions suspensives étaient réalisées dès le 9 mars 2023, M. et Mme [B] ont fait délivrer le 22 août 2023 une sommation de payer une somme de 25.350 euros à la SARL Urbana, en vain.

Par acte du 9 février 2024, M. et Mme [B] ont fait assigner la SARL Urbana devant le tribunal judiciaire de Nîmes aux fins d’obtenir sa condamnation à leur payer diverses sommes.

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées le 25 avril 2025, M. et Mme [B] demandent au tribunal judiciaire de :

ordonner le rabat de la clôture ; à titre principal, condamner la SARL Urbana à leur payer les sommes suivantes 25.350 euros en application de la clause d’immobilisation ; 22.000 euros en réparation du préjudice matériel résultant de la vente du bien à moindre prix ; à titre subsidiaire, condamner la SARL Urbana à leur payer la somme de 22.000 en réparation du préjudice résultant de la perte de chance de vendre le bien au prix de 507.000 euros ; en tout état de cause, condamner la SARL Urbana à leur payer la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 17 avril 2025, la SARL Urbana demande au tribunal judiciaire de :

débouter M. et Mme [B] de toutes leurs demandes ; condamner solidairement M. et Mme [B] à lui payer la somme de 2.000 euros, outre les dépens.

Pour un exposé complet des moyens des parties, il y a lieu en vertu de l’article 455 du code de procédure civile de se reporter à leurs dernières écritures.

La clôture a été fixée au 14 avril 2025. A l’audience du 12 mai 2025, le rabat de l’ordonnance de clôture a été prononcé avec une clôture au jour de l’audience avant l’ouverture des débats et la décision mise en délibéré au 30 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de rabat de l’ordonnance de clôture

Au vu de l’accord des parties, il convient de rabattre l’ordonnance de clôture et de fixer la clôture de l’instruction au jour de l’audience avant l’ouverture des débats.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’immobilisation

En application de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Il est constant qu’une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire de la promesse. Elle a pour objet de rémunérer l’immobilisation du bien par le promettant au profit du bénéficiaire, indépendamment de tout manquement contractuel.

En l’espèce, les parties s’opposent sur l’interprétation de la clause figurant en page 10 de la promesse unilatérale de vente intitulé « indemnité d’immobilisation – caution ».

Cette clause prévoit une indemnité d’immobilisation de 25.350 euros et stipule :

« Le versement de l’indemnité d’immobilisation due au PROMETTANT par le BENEFICIAIRE au cas de non réalisation sera garanti par la remise au plus tard dans le délai de soixante jours de la présente promesse, entre les mains du notaire soussigné pour le compte du PROMETTANT, d’un engagement de caution d’un établissement financier, cet établissement financier devant s’engager par cette caution, en renonçant aux bénéfices de division et de discussion, à verser au PROMETTANT au cas de défaillance du BENEFICIAIRE l’indemnité d’immobilisation.

L’engagement de caution devra pouvoir être mis en jeu jusqu’à la date du 1er juillet 2023.

Dans l’hypothèse où le BENEFICIAIRE se trouverait dans l’impossibilité d’obtenir ladite caution dans le délai imparti, il aura la faculté d’effectuer à la comptabilité du notaire soussigné, dans le même délai, le versement d’une somme correspondant au montant de l’indemnité ».

Il en résulte que le paiement de l’indemnité d’immobilisation devait être garanti, soit par une caution, soit par le dépôt d’une somme équivalente.

Il est constant que la SARL Urbana n’a fourni aucune de ces garanties.

La promesse de vente stipule alors : « Dans l’hypothèse où la somme convenue au titre de l’indemnité d’immobilisation ou la caution bancaire dont il a été question ne serait pas versée ou remise au notaire dépositaire, dans le délai imparti, les présentes seront considérées comme caduques et non avenues ».

La SARL Urbana déduit de cette stipulation que n’ayant fourni aucune des garanties prévues au contrat pour payer l’indemnité d’immobilisation, la promesse de vente serait caduque et le paiement de l’indemnité non dû.

Toutefois, cette interprétation est erronée en ce qu’elle conduirait à considérer que le bénéficiaire de la promesse de vente pourrait se dégager du paiement de l’indemnité d’immobilisation en ne fournissant pas l’une des deux garanties contractuellement prévues pour assurer le paiement de cette indemnité.

En outre, la caducité ne prive d’efficacité le contrat que pour l’avenir et n’emporte pas les conséquences d’une annulation. Ainsi, la caducité d’une promesse de vente implique que les parties sont libérées de leur obligation de conclure la vente mais ne met pas à néant le contrat qui prévoit bien le versement d’une indemnité d’immobilisation.

Par conséquent, le fait que la SARL Urbana n’ait fourni ni caution, ni payé aucune somme en garantie ne l’a pas dégagée de son obligation de payer cette indemnité.

La promesse de vente prévoit que l’indemnité d’immobilisation est due au promettant au cas où la vente n’a pas été réitérée alors que les conditions suspensives ont toutes été réalisées.

La SARL Urbana ne conteste pas que toutes les conditions suspensives ont été réalisées. Par conséquent, elle doit être condamnée au paiement de l’indemnité d’immobilisation prévue au contrat, soit la somme de 25.350 euros.

La SARL Urbana sollicite la réduction du montant de l’indemnité d’immobilisation. Toutefois, son montant a été fixé contractuellement et il n’appartient pas d’outrepasser la volonté des parties. Une indemnité d’immobilisation constitue le prix de l’exclusivité consentie au bénéficiaire et ne s’analyse pas en une clause pénale, laquelle a pour objet de sanctionner celui qui n’a pas respecté son obligation contractuelle et est réductible par le juge.

La demande de réduction de la SARL Urbana ne peut qu’être rejetée.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente est libre de lever l’option ou non à l’issue du délai. Le fait de ne pas lever l’option ne saurait donc être constitutif d’une faute, sauf abus de droit qu’il appartiendrait au promettant de démontrer.

En l’espèce, les époux [B] ne démontrent pas de faute de la part de la SARL Urbana qui avait le droit de lever ou non l’option. L’indemnité d’immobilisation prévue au contrat avait justement pour objet d’indemniser les époux [B] des conséquences d’une immobilisation ne se soldant pas par une vente. Il s’ensuit que leur demande de dommages-intérêts doit être rejetée.

Sur les demandes accessoires

La SARL Urbana perd le procès et doit être condamnée aux dépens. En outre, l’équité commande sa condamnation à payer aux époux [B] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement, contradictoirement, en premier ressort :

Ordonne le rabat de l’ordonnance de clôture et fixe la clôture de l’instruction au jour de l’audience, avant l’ouverture des débats ;

Condamne la SARL Urbana à payer à M. [V] [B] et à Mme [G] [O] épouse [B] une somme de 25.350 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation ;

Rejette la demande de dommages-intérêts de M. [V] [B] et à Mme [G] [O] épouse [B] ;

Condamne la SARL Urbana aux dépens ;

Condamne la SARL Urbana à payer à M. [V] [B] et à Mme [G] [O] épouse [B] une somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le présent jugement a été signé par Nina MILESI, Vice-Présidente et par Aurélie VIALLE, greffière présente lors de sa mise à disposition.

Le Greffier, Le Président,