COUR D’APPEL DE POITIERS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NIORT

Juge des contentieux de la protection

N° Minute :

N° RG 25/00064 – N° Portalis DB24-W-B7J-EMY6

Copies certifiées conformes à :

— à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

— au dossier

Copie exécutoire délivrée à :

— à Société DEUX SEVRES HABITAT par LRAR

JUGEMENT DU 07 NOVEMBRE 2025

A l’audience publique du 10 Septembre 2025 du Tribunal Judiciaire de NIORT, tenue par Madame Delphine PORTAL, Vice Présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Anaelle HASCOET,Greffier,

a été évoquée l’affaire opposant les parties :

DEMANDERESSE :

Société DEUX SEVRES HABITAT

7 rue Claude Debussy

79101 THOUARS

comparante, représentée par : Mme [Q] [W] (Juriste) muni d’un pouvoir spécial

D’UNE PART,

et

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [N]

2, rue G Guilloteau

Appt 002

79000 NIORT

comparant

Madame [O] [A] épouse [N]

2, rue G Guilloteau

Appt 002

79000 NIORT

comparante

D’AUTRE PART,

A l’issue, l’affaire a été mise en délibéré et le président d’audience a averti les avocats et les parties qui étaient présents que le jugement, après délibéré, serait mis à disposition au greffe le 07 Novembre 2025, sous la signature de Madame Delphine PORTAL, Vice Présidente, Juge des contentieux de la protection, et de Pascale BERNARD, Greffier, conformément à l’article 450 du Code de procédure civile.

RAPPEL DES FAITS

Deux Sèvres Habitat a donné à bail à M. [V] [N] et Mme [O] [N] un immeuble à usage d’habitation situé au 2 rue G Guilloteau- appt 2- 79000 Niort par contrat du 2 octobre 2023, pour un loyer mensuel de 425,69 euros hors charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Deux Sèvres Habitat a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire.

Il a ensuite fait assigner M. [V] [N] et Mme [O] [N] devant le juge des contentieux de la protection de Niort pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A l’audience du 10 septembre 2025, Deux Sèvres Habitat – représenté par Mme [W] – demande de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de M. [V] [N] et Mme [O] [N] ; et de condamner solidairement ces derniers au paiement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 7351,99, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les dépens.

M. [V] [N] et Mme [O] [N] ont comparu et exposé leur situation sociale et financière. ils ont déclaré ne percevoir aucune ressource, faisant l’objet d’une obligation de quitter le territoire français contre laquelle ils indiquent avoir formé un recours. Ils ont 4 enfants scolarisés et ont bénéficié d’un bail glissant depuis le CHRS. Mme [N] travaillait au moment de l’obtention de son titre de séjour mais a démissionné en raison des problèmes de santé de sa fille qui se déplace en fauteuil roulant et ne peut donc accèder seule au logement en raison de son handicap. Ils ont pour objectif de récupérer un titre de séjour pour pouvoir travailler et bénéficier des APL. Ils reconnaissent n’avoir effectué aucun paiement depuis 11 mois.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience selon lequel la famille survit actuellement avec les aides alimentaires du conseil départemental et du CCAS. Ils sont d’origine géorgienne et se sont réfugiés en France en avril 2019 en raison de la discrimination subie par leur fille porteuse de handicap moteur. Ils ont appris le français et occupé des emplois précaires. Les enfants sont scolarisés, l’aînée suit un cursus à l’université. Le titre de séjour arrivé à expiration en août 2024 n’a pas été renouvelé.

L’affaire a été mise en délibéré au 7 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

— sur la recevabilité de l’action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Deux Sèvres par la voie électronique le 27 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Deux Sèvres Habitat justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 16 janvier 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

— sur l’acquisition des effets la clause résolutoire :

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail conclu le 2 octobre 2023 contient une clause résolutoire prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette (article 3) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 15 janvier 2025, pour la somme en principal de 1801,68 euros . Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 15 mars 2025, les dispositions contractuelles devant trouver à s’appliquer.

Aux termes de l’article 24 VII de la même loi, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce il est constant que M. et Mme [N] n’ont pas repris le versement intégral, ni même partiel du loyer courant. Aussi, aucune suspension de clause résolutoire ne peut être ordonnée, les conditions légales n’étant pas réunies.

L’expulsion de M. [V] [N] et Mme [O] [N] sera ordonnée, en conséquence.

A compter de la résiliation du bail, les occupants se trouvent sans droit ni titre dans les lieux. Ils sont donc redevables d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges courantes jusqu’à leur départ effectif des lieux, afin de réparer le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT :

Deux Sèvres Habitat produit un décompte démontrant que M. [V] [N] et Mme [O] [N] restent devoir la somme de 7351,99 euros à la date du 8 septembre 2025.

Les défendeurs ne contestent ni le principe ni le montant de cette dette.

Le bail contient une clause 11 intitulée clause de solidarité qui stipule « les locataires s’engagent personnellement, conjointement et solidairement, avec renonciation au bénéfice de discussion et de division, à l’égard du bailleur, au paiement des loyers, charges, accessoires, indemnités d’occupation, réparations .. ».

Cette clause prévoyant à la fois conjointement et solidairement est antinomique. Or la solidarité ne se présume pas. Compte-tenu de l’ambiguité de la formulation, il convient de ne pas retenir de solidarité entre les locataires.

Aussi, M. et Mme [N] seront condamnés conjointement (chacun à hauteur de la moitié) au paiement de la somme de 7351,99 euros , avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1801,68 euros à compter du commandement de payer (15 janvier 2025), sur la somme de 1852,25 euros à compter de l’assignation (25 mars 2025) et à compter du présent jugement pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [V] [N] et Mme [O] [N], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

L"équité commande que Deux Sèvres Habitat conserve la charge de ses frais irrépétibles.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 2 octobre 2023 entre Deux Sèvres Habitat d’une part et M. [V] [N] et Mme [O] [N] d’autre part concernant l’immeuble à usage d’habitation situé au 2 rue G Guilloteau- appt 2- 79000 Niort sont réunies à la date du 15 mars 2025 ;

REJETTE la demande de suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE en conséquence à M. [V] [N] et Mme [O] [N] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [V] [N] et Mme [O] [N] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Deux Sèvres Habitat pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [O] [N] à verser à Deux Sèvres Habitat au titre des arriérés locatifs, indemnités d’occupation et charges, la somme de 7351,99 euros (décompte arrêté au 8 septembre 2025, incluant l’échéance du mois d’août 2025), avec les intérêts au taux légal sur la somme de 1801,68 euros à compter du 15 janvier 2025, sur la somme de 1852,25 à compter du 25 mars 2025 et à compter du présent jugement pour le surplus ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [O] [N] à verser à Deux Sèvres Habitat une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

DEBOUTE Deux Sèvres Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE M. [V] [N] et Mme [O] [N] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de son signalement à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 7 novembre 2025, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Delphine Portal, vice-présidente, et par Pascale Bernard, greffière.

La greffière, La vice-présidente,