RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°

CHAMBRE DES REFERES

AFFAIRE N° RG 25/00177 – N° Portalis DB3Z-W-B7J-HD3A

NAC : 30B

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

AUDIENCE DU 20 Novembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION immatriculée au RCS de [Localité 12] sous le n° B 378 918 510 90B 385

[Adresse 1]

[Adresse 10]

[Localité 6]

Rep/assistant : M^e Vanessa ABOUT, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

DEFENDERESSES

Mme [T], [E] [R]

[Adresse 2]

[Adresse 9]

[Localité 8]

Mme [S] [T] [F] [D] épouse [C], entrepreneur individuel immatriculé au RCS sous le n° 823 613 740 sous le nom commercial NELS INSTITUT

domiciliée : chez NELS INSTITUT

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 7]

Rep/assistant : M^e Florent MALET, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

LORS DES DÉBATS :

Président : Stéphane DUCHEMIN

Greffier : Marina GARCIA

Audience Publique du : 30 Octobre 2025

LORS DU DÉLIBÉRÉ :

Ordonnance prononcée le 20 Novembre 2025 , par décision réputée contradictoire en premier ressort, et par mise à disposition au greffe de la juridiction par M. Stéphane DUCHEMIN, 1er Vice-Président, assisté de Madame Marina GARCIA, Greffier

Copie exécutoire à Maître ABOUT délivrée le :

Copie certifiée conforme à Maître MLAET délivrée le :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 21 mai 2025, la SODIAC a fait assigner la société Madame [S] [C], née [D] et Madame [E] [R] devant la présidente du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, statuant en matière de référé, afin de voir :

CONSTATER que par l’effet du commandement en date du 28 aout 2024 demeuré infructueux, dénoncé à Madame [T] [R] en sa qualité de caution le 30 aout 2024, la clause résolutoire contenue au bail est acquise à la date du 29 septembre 2024 et que :le bail conclu le 05 septembre 2018 pour le preneur et le bailleur est résilié aux torts du preneur : Madame [S] [D], Madame [S] [D] occupe sans droit ni titre, depuis cette date, le bien donné a bail.CONSTATER, en conséquence, la résiliation du bail commercial litigieux à compter de cette date ;ORDONNER l’expulsion, si besoin est, avec l’aide et le concours de la force publique, de Madame [S] [D] ainsi que celle de tous occupants de son chef, sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la signification de la décision à intervenir ;JUGER que le dépôt de garantie d’un montant de 989,56 euros restera acquis au bailleur, la SODIAC, en application de la clause pénale stipulée au bail commercial ;FIXER à compter de cette date du 29 septembre 2024 une indemnité d‘occupation mensuelle égale aux loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;CONDAMNER Madame [D] à payer, a titre provisionnel, une indemnité d’occupation mensuelle de 652,36 euros (comprenant 552,10 euros de loyer mensuel, révisé annuellement depuis le 1er septembre 2018 sur la base de l’indice des loyers commerciaux publié par l’lNSEE, outre une provision mensuelle au titre des charges générales fixées à 100,26 euros), révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges à compter de la résiliation du contrat de bail, et ce, jusqu’à parfait délaissement des lieux ;CONDAMNER Madame [S] [D] à payer, à titre provisionnel, à la SODIAC la somme totale de 6.839,42 euros se décomposant comme suit :6.649,45 euros correspondant à la totalité des loyers et accessoires impayés au l5 mars 2025 ;189,97 euros correspondant au cout du commandement de payer demeuré infructueuxDIRE que les sommes allouées porteront intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, au sens de l’article 1231-6 du Code civil ;PRONONCER la capitalisation des intérêts échus, conformément à l’article 1343-2 du Code civil ;DEBOUTER Madame [S] [D] de sa demande de délais de paiement ;CONDAMNER Madame [S] [D] en tous les dépens du présent référé, y compris le cout du commandement de payer demeure infructueux ;CONDAMNER Madame [S] [D] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;CONDAMNER Madame [T] [R], caution de Madame [S] [D], à garantir la SODIAC du paiement des sommes dues par celle-ci ;DEBOUTER Madame [D] de ses demandes plus amples ou contraires ;RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit, nonobstant appel et sans caution.

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir qu’un local à usage commercial situé [Adresse 4] dont elle est propriétaire a été donné à bail le 5 septembre 2018 à Madame [S] [D] pour un loyer mensuel de 494,78 € outre 94, 15 € de charges.

Madame [E] [R] s’est engagée à cette date en qualité de caution personnelle et solidaire, au paiement des loyers charges et indemnités d’occupation.

Suite aux défaillances constatées à compter du mois de février 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié le 28 août 2024 pour une dette locative de 3.914, 16 euros arrêté au 31 juillet 2024, demeuré infructueux.

Un premier plan d’apurement a été accepté le 3 septembre 2024 mais n’a pas été respecté. Il a été convenu entre les parties d’un second plan le 13 janvier 2025, sans plus d’effet que le précédent, la dette locative s’élevant à la somme de 6.649, 45 € au 14 mars 2025.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 30 septembre 2025, Madame [S] [D] souligne qu’elle a restitué les clés du local commercial le 7 juillet 2025 et sollicite :

à titre principal que la dette locative soit ramenée à la somme de 5.779, 77 €, somme arrêtée au 21 mars 2025, date à laquelle la SODIAC aurait pu permettre le départ des lieux de la locataire, subsidiairement, que la dette locative soit ramenée à 8.466, 60 €, somme arrêtée au 7 juillet 2025, à la remise des clés.

Aux termes de ses dernières conclusions, signifiées électroniquement le 30 septembre 2025, la SODIAC actualisées à la date du 30 juin 2025, maintient l’intégralité de ses demandes, y compris relativement à l’expulsion de la défenderesse.

A l’audience du 30 octobre 2025, Madame [E] [R], régulièrement assignée à étude, n’était pas présente ni représentée par un conseil. Le juge a informé les parties présentes que la décision était mise en délibéré et qu’elle serait rendue par mise à disposition au greffe le 20 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de résiliation du bail

En application des dispositions de l’article L 145-41 du Code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

La SODIAC a fait délivrer à Madame [S] [D] le 28 août 2024 un commandement de payer les loyers, pour un montant de 3.914, 16 euros, selon décompte arrêté au 31 juillet 2024, étant précisé que ce commandement de payer visait expressément la clause résolutoire prévue au bail.

La clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial en date du 5 septembre 2018 prévoit en effet que « à défaut de paiement à son échéance exacte d’un seul terme ou fraction de termes de loyers ou accessoires quelconque, ou en cas d’inexécution de l’une quelconque des clauses et conditions du présent bail, par le preneur et notamment en cas de réalisation par le preneur de travaux d’aménagement sans autorisation expresse du bailleur ou de non-conformité entre les travaux autorisés et ceux réellement effectués et un mois après un simple commandement ou une sommation d’exécuter rester en tout ou en partie sans effet pendant ce délai et contenant déclaration par le bailleur de son intention d’user du bénéfice de la présente clause, le bail sera résilié de plein droit et sans formalité, même dans le cas de paiement d’exécution postérieure à l’expiration du délai ci-dessus »

Ainsi, le commandement de payer n’a fait qu’appliquer ladite clause, respectant les obligations légales quant à la durée impartie au locataire pour régulariser sa situation.

Madame [S] [D] n’a pas satisfait au commandement de payer dans le délai d’un mois suivant sa délivrance, de sorte que, conformément à l’article L 145-41 du code de commerce, la clause résolutoire se trouve acquise.

Il n’existe aucune contestation sérieuse quant au montant ou à la nature de la dette.

Dès lors, il sera prononcé la résiliation du bail commercial, acquise à la date du 29 septembre 2024, date à partir de laquelle Madame [S] [D] doit être regardée comme occupante sans droit ni titre des locaux précédemment loués.

Sur la demande d’expulsion et l’astreinte

Il ressort des dispositions de l’article 835 al.1 du Code de procédure civile que « Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

En l’espèce le preneur a occupé sans droit ni titre le local loué entre le 29 septembre 2024, date de la résiliation du bail et le 7 juillet 2025, date à laquelle les clés étaient remises par la locataire au propriétaire du local.

La demanderesse n’a pas actualisé ses conclusions sur ce point mais il apparait que la demande d’expulsion sous astreinte qu’elle maintient dans ses dernières écritures est en réalité sans objet depuis la remise des clés.

Sur le montant de la dette locative et la demande de provisions

La remise des clés permettant de connaître avec précision et certitude la date à laquelle le maintien dans les lieux s’est terminé, la dette locative peut être fixée d’ores et déjà dans ses deux composantes, au titre des loyers impayés et au titre de l’indemnité d’occupation, ainsi qu’il sera précisé ci-après.

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier ».

Selon le commandement de payer en date du 28 août 2024, l’arriéré locatif s’élevait à la somme de 3.914, 16 euros comptant le solde des loyers et charges impayés arrêté à la date du 31 juillet 2024. A cette somme, il convient d’y ajouter les mois d’août et septembre 2024, jusqu’au 28, étant rappelé que la révision annuelle du loyer a porté à cette date le montant dû mensuellement à la somme de 652, 36 €.

Il est soutenu par la défenderesse que les charges provisionnées par la propriétaire doivent être déduites de la dette locative à défaut de décompte annuel et de justificatif du mode de répartition.

Mais il sera rappelé que le contrat de bail en date du 5 septembre 2018 prévoit expressément sur ce point que : « en cas de résiliation ou d’expulsion, le montant des loyers payés d’avance resteront acquis au bailleur à titre d’indemnité ». Il n’y a pas lieu, en conséquence, de déduire les provisions pour charge qui restent acquises au bailleur.

En conséquence, il convient de fixer le montant des sommes dues par Madame [S] [D] à la SODIAC au titre des loyers, jusqu’au 28 juillet 2024, soit la somme de :

5.175, 39 € (3.914, 16 + 652, 36 + 652, 36/30x28)

L’article 1231-5 du code civil dispose que « lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire ».

En l’espèce la clause résolutoire du bail commercial n’est ni excessive ni dérisoire.

Madame [S] [D] s’étant maintenue dans les lieux, après la résiliation du bail du 29 septembre 2024 au 7 juillet 2025, il convient de fixer le montant dû au titre de l’indemnité d’occupation à la somme de

6.066, 94 € (652,36/30x2 + 9x652, 36 + 652, 36/30x7)

La SODIAC ayant limité à la somme de 10.171, 99 euros ses demandes, globalement présentées au titre des « loyers et accessoires impayés au 30 juin 2025 » et afin de ne pas aller au-delà des demandes formulées, Madame [S] sera condamnée à payer à titre de provision cette somme à la SODIAC, légèrement inférieure à la somme des deux montants détaillés précédemment.

Sur le dépôt de garantie

Le contrat de bail signé le 5 septembre 2018 stipule expressément que « dans le cas de résiliation du présent bail par suite d’inexécution par le preneur d’une quelconque de ses obligations, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre de premiers dommages et intérêts et sans préjudice de tous autres ».

Cette clause contractuelle n’étant pas excessive, elle devra s’appliquer.

Sur les délais de paiement

Aux termes de l’article 1343-5 du code civil, « le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

Mais il y a lieu de rappeler qu’un premier plan d’apurement, arrêté dès le 3 septembre 2024, a été reformulé sans plus de succès en janvier 2025 sans permettre à la défenderesse de s’acquitter de sa dette.

Il doit être retenu qu’elle a déjà disposé de délais qui n’ont pas permis l’apurement de sa dette de telle sorte que sa bonne foi n’apparait pas établie avec une force suffisante pour lui permettre de bénéficier, compte tenu de la situation, de nouveaux délais.

Sur l’engagement en qualité de caution de Madame [E] [R]

Par acte en date du 5 septembre 2018, Madame [E] [R] s’est « portée caution de Madame [S] [D], dans la limite de 21.201, 48 euros et ce jusqu’au 2 septembre 2027 » et s’est donc engagée dans cette limite à « rembourser au créancier les sommes dues sur mes revenues et mes biens si la titulaire du bail n’y satisfait pas elle-même ».

Il conviendra en conséquence de la condamner à garantir la SODIAC du paiement des sommes dues par Madame [S] [D], qui n’excèdent pas la limite contractuellement convenue pour son engagement.

Sur les dépens et les frais

Il ne parait pas contraire à l’équité de condamner Madame [S] [D] à payer à la SODIAC une somme de 1.200€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 août 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Stéphane DUCHEMIN, juge des référés,

CONSTATONS la résolution du bail commercial liant la SODIAC à Madame [S] [D] par acquisition de la clause résolutoire en date du 29 septembre 2024 ;

DISONS qu’à compter du 29 septembre 2024, Madame [S] [D] est devenue occupante sans droit ni titre du local sis [Adresse 5] ;

DISONS que la demande d’expulsion sous astreinte est sans objet depuis le départ effectif de la défenderesse,

CONDAMNONS par provision Madame [S] [D] à payer à la SODIAC la somme de 10.171, 99 € au titre des « loyers et accessoires impayés et indemnités d’occupation dues au 30 juin 2025,

DISONS que l’intégralité des sommes dues portera intérêts à taux légal à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ;

CONDAMNONS Madame [E] [R] à garantir la SODIAC du paiement des sommes dues par Madame [S] [D]

REJETONS le surplus des demandes ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] au versement de 1.200 € en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [D] aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer délivré le 28 août 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéfice de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE PRESIDENT