TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 4]

JUGEMENT DU 17 JUILLET 2025

Minute n° :

N° RG 24/02219 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GXBK

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Marine MARTINEAU, JCP

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

Madame [M] [H], demeurant [Adresse 3]

comparante en personne assistée de M^e Rachid BOUZID, avocat au barreau d’ORLEANS

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-000938 du 28/02/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 4])

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [W], demeurant [Adresse 1]

représenté par Mme [V] [I] munie d’un pouvoir

A l’audience du 22 Mai 2025 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 10 septembre 2022, Monsieur [R] [W] a loué à Madame [M] [H] un local à usage d’habitation meublé situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 400 euros outre 45 euros de provisions pour charges.

Ce contrat prévoyait également le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros.

Un inventaire de mobilier et un état des lieux d’entrée ont été dressés le même jour et signés par la locataire.

Par courrier du 3 mai 2023 dont le propriétaire a accusé réception le 4 mai 2023, Madame [M] [H] a délivré congé du logement avec un préavis d’un mois.

Un procès verbal de constat valant état des lieux de sortie a été réalisé par commissaire de justice le 7 juin 2023, en présence de la locataire.

Le 6 février 2024, un constat de carence était établi par un conciliateur de justice.

Par requête reçue au Tribunal le 22 mai 2024, Madame [M] [H] a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Orléans afin d’obtenir :

— la restitution de son dépôt de garantie par Monsieur [R] [W] soit la somme de 450 euros.

— Le paiement par Monsieur [R] [W] d’une pénalité de retard pour non restitution du dépôt de garantie correspondant à 10% de la somme due sur une période de 10 mois soit la somme de 450 euros.

Copie de la requête était adressée à Monsieur [R] [W] avec une convocation pour l’audience du 13 décembre 2024 mais le courrier revenait au Tribunal avec la mention : destinataire inconnu à l’adresse.

L’affaire a été appelée pour la 1ère fois à l’audience du 13 décembre 2024 puis a fait l’objet de plusieurs renvois aux audiences des 27 février 2025, 27 mars 2025 et 22 mai 2025.

A l’audience du 22 mai 2025, Madame [M] [H], assistée par son conseil, a maintenu ses demandes de restitution de caution pour la somme de 736 euros et de pénalité à hauteur de 10% du montant dû par mois de non restitution pour la somme de 1035 euros. Elle a précisé que le propriétaire ne lui a pas adressé de devis d’éventuels travaux réalisés après son départ mais seulement un ticket de caisse qui ne prouve rien. Madame [M] [H] a ajouté qu’elle n’a pas été informée de ce que le propriétaire conserverait le dépôt de garantie. Elle a également sollicité la somme de 300 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et a précisé que le contrat de bail ne lui a jamais été communiqué ainsi que l’état des lieux et qu’elle a du dormir sur des palettes.

Monsieur [R] [W] s’est dûment fait représenté à l’audience par Madame [I] [V], munie d’un pouvoir. Monsieur [W] a ainsi fait valoir qu’il a conservé 450 euros en réparation de dégradations locatives, son préjudice s’élevant à 750 euros. Il a précisé que la somme de 736 euros correspondait au dépôt de garantie ainsi qu’au montant du 1er loyer.

La demanderesse et le défendeur ont confirmé que l’achat d’un matelas par la locataire a été déduit du montant de 900 euros du à l’entrée dans les lieux au titre du 1er loyer et du dépôt de garantie.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 juillet 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

I. Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.

Le contrat de bail mentionne le versement d’un dépôt de garantie d’un montant de 400 euros. La locataire verse aux débats la preuve d’un paiement de la somme de 736 euros au propriétaire le 9 septembre 2022, somme qui correspondrait selon les parties au versement de 450 euros de dépôt de garantie et au versement du 1er loyer dont 164 euros auraient été déduits pour permettre à la locataire de racheter un matelas.

En l’espèce, il n’est pas contesté que le dépôt de garantie n’a pas été restitué dans le délai prévu par la loi et qu’il s’élevait donc à 450 euros, malgré les termes du bail.

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le propriétaire argue qu’il n’a pas restitué les 450 euros de dépôt de garantie car la locataire aurait commis des dégradations locatives.

Il verse aux débats un ticket de caisse du 10 septembre 2022 correspondant à l’achat d’un matelas pour une somme de 93,49 euros.

Il verse par ailleurs aux débats un ticket de caisse IKEA daté du 9 septembre 2023 pour l’achat de différents articles pour une somme de 655,98 euros ainsi qu’un détail des dépenses de remise en état correspondant à

-149 euros pour un cadre de lit,

-15 euros pour des pieds pour bureau,

-59,99 euros pour une chaise de bureau,

-40 euros pour un sommier,

-34,99 euros pour un plateau de bureau,

-129 euros pour une étagère,

-79 euros pour un rangement,

-149 euros pour un matelas

-70 euros de frais de ménage

soit une somme totale de 725,98 euros.

Monsieur [R] [W] verse également aux débats un inventaire de mobilier signé par la locataire le 10 septembre 2022 et qui fait état de la présence d’un lit en bon état et d’un matelas neuf. Cet inventaire ne fait en revanche pas état de la présence d’un bureau, d’une chaise de bureau, d’un plateau de bureau, d’une étagère ou d’un rangement de sorte que l’achat de ces meubles ne pourra être mis à la charge du locataire.

S’agissant du lit, du sommier et du matelas, le constat par commissaire de justice valant état des lieux de sortie du 7 juin 2023 indique que dans la pièce de vie principale, un matelas est au sol. Si ces constatations ainsi que les photos versées mettent en évidence l’absence de lit, la présence d’un matelas est notée et rien n’indique que ce matelas est en mauvais état ou dégradé de sorte que son remplacement ne peut être mis à la charge de la locataire.

Concernant le lit et le sommier, l’état des lieux d’entrée mentionne la présence d’un lit en bon état. Madame [M] [H] verse aux débats la copie d’un mail qui semble avoir été envoyé à Monsieur [R] [W] et selon lequel le lit était très ancien et cassé. Toutefois, ce courriel n’est pas daté et aucun élément ne vient corroborer les déclarations de la locataire si bien que le lit, qui était en bon état lors de l’entrée dans les lieux et inexistant à la sortie des lieux devra être remplacé aux frais de la locataire. Un coefficient de vétusté de 30% sera cependant appliqué à la somme demandée pour le sommier et le lit en ce que le lit n’était pas neuf dans l’entrée dans les lieux mais seulement en bon état et en ce que le lit a nécessairement été utilisé le temps de la location qui a duré environ 9 mois. La somme de 132,30 euros sera donc due de ce chef au titre des réparations locatives par la locataire.

Enfin, s’agissant du ménage, l’état des lieux d’entrée signé par la locataire ne mentionne rien à ce sujet les différents éléments étant dans un état neuf ou dans un bon état à l’exception de la cuisine, plutôt en état d’usage.

Le constat valant état des lieux de sortie indique quant à lui des traces de doigts sur la porte d’entrée, des saletés au niveau des joints du sol de la cuisine, de la poussière sur les plinthes, des rails des porte de placards poussiéreuses et encrassées, un sol encrassé au niveau de la salle de bain, un chauffage légèrement encrassé et un lavabo et un bac à douche encrassés.

Compte tenu de ces constatations, il apparaît justifié de mettre à la charge de la locataire des frais de ménage de 70 euros, ce montant semblant tout à fait cohérent avec le ménage à réaliser.

Le montant des dégradations locatives pouvant être évalué à la somme de 202,30 euros, par conséquent, la somme totale de 247,70 euros doit être restituée à Madame [M] [H] au titre de son dépôt de garantie.

En application de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, cette somme sera majorée, à compter du 1er septembre 2023 (compte tenu de l’existence de dégradations locatives, le propriétaire devait restituer le reliquat 2 mois après l’état des lieux de sortie), de la somme mensuelle de 45 euros correspondant à 10 % du loyer, jusqu’au paiement de la somme due, Monsieur [R] [W] ne démontrant pas ne pas avoir eu connaissance de l’adresse de Madame [M] [H] pour la restitution des sommes dues.

II. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive :

Aux termes de l’article 1231-1 du Code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

Madame [M] [H] sollicite le versement d’une somme de 300 euros au motif que le propriétaire a fait preuve de résistance abusive en ne lui restituant pas son dépôt de garantie.

Toutefois, outre la restitution partielle du dépôt de garantie et les pénalités de retard de restitution, Madame [M] [H] ne démontre aucun préjudice s’agissant d’une résistance abusive.

En conséquence, Madame [M] [H] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

III. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [R] [W] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

— Sur les frais irrépétibles

Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [M] [H], Monsieur [R] [W] sera condamné à lui verser la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle.

— Sur l’exécution provisoire

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à verser à Madame [M] [H] la somme de 247,70 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, augmenté de la somme de 45 euros mensuels, à compter du 1er septembre 2023 et jusqu’à restitution du dépôt de garantie ;

DEBOUTE Madame [M] [H] de sa demande de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] aux dépens qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [R] [W] à payer à Madame [M] [H] la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 17 juillet 2025, la minute étant signée par M. MARTINEAU, Juge des contentieux de la Protection, et par A. HOUDIN, greffière.

La Greffière, La Juge,