N° RG 22/03538 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GEQ4 – décision du 13 Juin 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 13 JUIN 2025

N° RG 22/03538 – N° Portalis DBYV-W-B7G-GEQ4

DEMANDERESSE :

La S.C.I. [Localité 5] HAUTES MONTEES,

immatriculée au RCS d'[Localité 10] sous le n° 500 387 402

dont le siège social est sis [Adresse 3]

agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

représentée par Maître Marie-odile COTEL de la SELARL LEROY AVOCATS, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉFENDERESSE :

Le Syndicat de copropriété du [Localité 5] HAUTES MONTEES

est sis [Adresse 2]

Pris en son syndic la SAS [Adresse 9] (COTOIT)

inscrite au RCS d'[Localité 10] sous le numéro 833 607 393

dont le siège social est sis14 [Adresse 4]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Benjamin JAMI, avocat au barreau de Paris, et M^e Audrey GUERIN, avocat au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 05 Juin 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 18 septembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 13 juin 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 7 octobre 2022, la SCI [Localité 5] Hautes Montées a assigné le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chateau Hautes Montées sis à [Adresse 12], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT devant le Tribunal judiciaire d’Orléans, aux fins d’obtenir la nullité de l’assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] en date du 13juillet 2022 et, subsidiairement, la nullité des résolutions numéros 5,6,7,8,9 et 33 de cette assemblée générale et sa condamnation au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Château Hautes Montées fait notamment valoir, à l’appui de ses prétentions, que :

— l’adoption du plan de redressement le 16 décembre 2019 met fin à la période d’observation et remet le débiteur à la tête de son entreprise sous réserve des mesures imposées par le plan

— les organes de la procédure n’ont plus de qualité pour représenter le débiteur en justice

— elle est recevable à initier seule cette procédure

— pour que la convocation à l’assemblée générale annuelle soit valable, le syndic doit toujours être en fonction au moment où elle est adressée

— la désignation en qualité de syndic de la défenderesse a été annulée par jugement du 5 juillet 2022, définitif et la convocation pour l’assemblée du 13 juillet 2022 est intervenue par courrier du 14 juin 2022

— l’annulation était rétroactive, avec mise à néant de la désignation du syndic du 13 octobre 2021 et absence de mandat régulier à la date de la convocation

— la désignation de la défenderesse, et non de l’un de ses salariés, en qualité de secrétaire de séance le 13 juillet 2022, dès la troisième résolution, avant d’avoir la qualité de syndic, est irrégulière

— il s’agit d’une formalité substantielle

— les comptes de l’assemblée générale de 2015 demeurent annulés en conséquence des jugements d’annulation antérieurs

— l’assemblée générale du 13 juillet 2022 a revoté les comptes de l’assemblée générale de 2017 sur des bases erronées, sans tenir compte des modifications à apporter du fait des jugements d’annulation antérieurs

— la résolution numéro 7 est erronée en ce que l’assemblée générale de 2018 n’a pas fait l’objet d’une annulation

— il n’est pas précisé les motifs pour lesquels les comptes 2020 devaient être de nouveau approuvés, sur un exercice antérieur

— elle n’avait aucun arriéré en septembre et décembre 2020

— la résolution numéro 33 est une résolution

— les annexes 1 à 6 des résolutions numéro 5 à 9 sont incomplètes et erronées

— la partie défenderesse ne conteste pas avoir respecté les obligations d’information mises à sa charge

— les erreurs visées vicient substantiellement les annexes en cause qui sont de plus incomplètes

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chateau Hautes Montées sis à ORLEANS (45100) [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT conclut au débouté des demandes formées par la SCI [Adresse 7] et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il expose notamment que :

— le cabinet Cotoit a été renouvelé dans ses fonctions de syndic de l’ensemble immobilier aux termes de l’assemblée générale du 13 juillet 2022

— un fort contentieux anime cet ensemble immobilier

— la procédure est diligentée par la SCI seule sans intervention de l’administrateur juficiaire

— il appartient à la SCI de justifier de l’étendue de la mission de Maître [P]

— la convocation de l’assemblée générale du 13 juillet 2022 est intervenue le 14 juin 2022 par le syndic en exercice

— son mandat était toujours régulier le 14 juin 2022, le jugement d’annulation de l’assemblée générale du 13 octobre 2021 ayant été rendu le 5 juillet 2022

— le décret applicable n’impose pas à l’assemblée générale de désigner un syndic en exercice et elle reste libre de désigner tout secrétaire, tel le salarié de l’un des candidats aux fonctions de syndic

— aucune disposition n’interdit de voter des résolutions elles-mêmes annulées par décision de justice

— la SCI ne démontre pas en quoi les comptes présentés seraient entachés d’irrégularités comptables

— la résolution numéro 33 est une information donnée aux copropriétaires sur l’état des charges dues par la SCI mais non une résolution au sens de l’article 42 pouvant faire l’objet d’une annulation

— la SCI ne conteste pas avoir pu prendre connaissance de l’état des comptes de la copropriété

— les copropriétaires ont été en mesure d’apprécier de manière exacte la situation comptable et financière de la copropriété

— la convocation à l’assemblée générale du 13 juillet 2022 comportait un récapitulatif des charges courantes, des charges exceptionnelles, l’état des comptes travaux et le projet de résolution sur le budget prévisonnel 2021

— la SCI ne règle pas ses charges et n’a jamais demandé à vérifier les comptes

L’ordonnance de clôture a été rendue le 19 avril 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 5 juin 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

— sur le défaut de qualité

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chateau Hautes Montées sis à ORLEANS (45100) [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT argue d’un défaut de droit d’agir de la SCI [Adresse 8] au regard de l’existence d’une mesure de procédure collective la concernant depuis un jugement d’ouverture rendu le 13 avril 2018 par le tribunal de grande instance d’Orléans, suivi de la prolongation des périodes d’observation par jugements de ce même tribunal en date des 12 octobre 2018, 8 mars 2019 puis 10 mai 2019.

Toutefois, par jugement en date du 16 décembre 2019 rendu par le tribunal de grande instance d’Orléans, un plan de redressement par voie de continuation de la SCI Le château des hautes montées a été arrêté, avec désignation de Maître [P] en qualité de commissaire à l’exécution du plan, de sorte que, depuis ce jugement, la SCI demanderesse a seule qualité pour agir en justice en toutes circonstances et pour tout type d’action, ainsi a fortiori concernant l’instance initiée le 7 octobre 2022, postérieurement à ce jugement.

Son action et ses demandes seront déclarées recevables et la fin de non-recevoir soulevée par la partie défenderesse sera rejetée.

— sur le fond

La SCI [Adresse 8] sollicite à titre principal l’annulation de l’assemblée générale ordinaire du 13 juillet 2022 du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier, ayant notamment, aux termes de sa résolution numéro 10, adoptée à la majorité simple, désigné pour la gestion d’un exercice aux fonctions de syndic la société Cotoit.

Il est constant que la convocation à cette assemblée générale, qui devait initialement se tenir le 30 juin 2022, est intervenue le 14 juin 2022, en vertu de la désignation de la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT en qualité de syndic de cette copropriété selon résolution numéro 5 de l’assemblée générale annuelle ordinaire du 13 octobre 2021.

Cependant, il est tout aussi constant que par jugement définitif en date du 5 juillet 2022 rendu par le tribunal judiciaire d’Orléans, consécutif à une audience antérieure à la date de la convocation précitée, cette assemblée générale du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] en date du 13 octobre 2021 a été déclarée nulle, en sa totalité, ce qui inclut la résolution numéro 5 ayant donné qualité au syndic Cotoit pour convoquer l’assemblée générale postérieure à celle annulée. Cette qualité n’existait plus lors de la convocation du 14 juin 2022 en raison de l’effet rétroactif de la l’annulation intervenue par jugement définitif du 5 juillet 2022, signifié à personne morale le 11 juillet 2022 au syndicat des copropriétaires en cause pris en la personne de son syndic, jugement qui était de plus assorti de l’exécution provisoire de droit. En outre, au delà de la date de convocation, il est tout aussi constant que lorsque l’assemblée générale du 13 juillet 2022 s’est tenue, postérieurement au jugement du 5 juillet 2022 assorti de l’exécution provisoire de droit et signifié à personne morale dès le 11 juillet 2022 au syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic, ce dernier, à savoir la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial Cotoit, n’avait plus la qualité de syndic en vertu et en application de ce jugement.

Par conséquent, l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] en date du 13 juillet 2022 sera déclarée nulle.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera allouée au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

Déclare recevables l’action et les demandes formées par la SCI [Localité 5] Hautes Montées

Rejette la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] Hautes Montées sis à [Localité 11] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT

Déclare nulle l’assemblée générale ordinaire du syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 6] en date du 13 juillet 2022

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Chateau Hautes Montées sis à ORLEANS (45100) [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS CREDIT AGRICOLE CENTRE LOIRE COPRO ayant pour nom commercial COTOIT à payer à la SCI [Localité 5] Hautes Montées la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Localité 5] Hautes Montées sis à [Localité 11] [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la SAS [Adresse 9] ayant pour nom commercial COTOIT

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TREIZE JUIN DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente