TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 9]

[Adresse 1]

[Adresse 7]

[Localité 2]

NAC: 5AA

N° RG 24/04057 – N° Portalis DBX4-W-B7I-TOUM

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 13 Mai 2025

S.C.I. L OREE DE LIMAYRAC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [J] [R]

C/

[U] [E]

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Mai 2025

à M^e JUNG

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Mardi 13 Mai 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Sophie MOREL, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffier, lors des débats et Olga ROUGEOT Greffier chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 14 Mars 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. L OREE DE LIMAYRAC

Prise en la personne de son représentant légal en exercice, Monsieur [J] [R], dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par M^e Edouard JUNG, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDERESSE

Mme [U] [E], détenue : , [Adresse 6]

représentée par M^e Andréa RAMOS VINCENT, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing signé le 24 avril 2015, la SCI L’OREE DE LIMAYRAC a donné en location à Madame [U] [E] un immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Adresse 10] (31500), moyennant un loyer actuel de 826,40€ provision sur charges comprise.

Les loyers n’ont pas été régulièrement réglés et commandement de payer visant la clause résolutoire était délivré le 16 juillet 2024, en vain.

Par acte du 17 octobre 2024, dénoncé le 21 octobre 2024 par voie électronique avec accusé réception au Préfet de la Haute-Garonne, la SCI L’OREE DE LIMAYRAC a fait assigner en référé Madame [U] [E] afin d’obtenir:

‒ la constatation de la résiliation du bail,

‒ le paiement à titre provisionnel de la somme de 4.821,96€ représentant l’arriéré de loyers arrêté au mois de septembre 2024,

‒ l’expulsion des occupants,

‒ la fixation d’une indemnité d’occupation d’un montant égal à celui du loyer mensuel et charge, outre 54,37€ de plan d’apurement,

‒ l’allocation de 1.500€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile et la condamnation de la locataire aux dépens

L’affaire, après un premier renvoi, était retenue à l’audience du 14 mars 2025.

La SCI L’OREE DE LIMAYRAC , valablement représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 7.316,02€ arrêtée au 31 décembre 2024. Elle s’oppose à l’octroi de délai car la locataire ne justifie pas être en capacité d’apurer sa dette locative puisqu’elle n’effectue que des paiement partiels à hauteur de 300€ par mois lors de ses derniers paiements.

Madame [U] [E], valablement représentée, indique avoir repris le paiement de 300€ par mois et espère un rappel d’APL pour combler sa dette locative. Elle est en arrêt de travail depuis 2022 et a un enfant handicapé à sa charge. Elle sollicite des délais sur 36 mois et la suspension de la clause résolutoire.

La décision était mise en délibéré au 13 mai 2025.

Par note en délibéré en date du 26 mars 2025, le conseil des bailleurs adressait à la demande du mgisrat un décompte actualisé de la dette qui s’élève à la somme de 9.438,19€ au jour de l’audience en prenant en compte les paiements de 300€ effectués au mois de février et mars 2025.

MOTIFS :

Sur la recevabilité :

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de la Haute-Garonne par voie électronique avec accusé de réception le 21 octobre 2024, conformément à l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989, soit plus de six semaines avant l’audience.

La CCAPEX a été saisie le 17 juillet 2024 par voie électronique avec accusé de réception dont copie est versée au débat. L’action est donc recevable.

Sur la preuve des loyers et charges impayés :

La SCI L’OREE DE LIMAYRAC fait la preuve de l’obligation dont elle se prévaut en produisant le bail signé le 24 avril 2015, le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 16 juillet 2024 ainsi que le décompte de la créance.

Sur la clause résolutoire :

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus, ou du dépôt de garantie et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit. Le défaut d’assurance produit les mêmes effets un mois après le commandement d’avoir à en justifier.

Par acte d’huissier du 16 juillet 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à payer les loyers impayés. Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans leur rédaction antérieure à la loi du 27 juillet 2023 n°668/2023, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 et mentionne la faculté pour la locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers n’ont pas été réglés dans les deux mois et, par ailleurs, le juge n’a pas été saisi par la locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont donc réunies à la date du 16 septembre 2024.

Sur la demande de délai

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction actuelle dispose “V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.”

Dans le cas présent, Madame [U] [E] n’a pas repris le paiement du loyer au jour de l’audience et a effectué des versements inférieurs au loyers résiduel, elle n’est donc pas éligible à l’octroi de délai.

Sa demande de délai de paiement et de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.

Il convient d’ordonner son expulsion.

A défaut de départ volontaire dans les deux mois suivant signification d’un commandement de quitter les lieux, elle pourra être expulsée des lieux loués, ainsi que tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la [Localité 8] Publique, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux.

Sur les sommes dues par la locataire :

Madame [U] [E] sera condamnée au paiement de la somme de 9.438,19€ au titre des arriérés de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 14 mars 2025.

Elle a occupé les lieux sans droit ni titre à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, causant ainsi un préjudice au bailleur. Il convient, pour réparer ce dommage, de fixer l’indemnité d’occupation au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile :

Il paraît inéquitable de laisser à la charge de la SCI L’OREE DE LIMAYRAC l’intégralité des sommes avancées par eux et non comprises dans les dépens. Il y a donc lieu de condamner Madame [U] [E] à lui verser la somme de 500€ sur le fondement de ce texte.

Sur les dépens

Madame [U] [E] , succombant au principal, supportera les dépens comprenant les frais de commandement, qui seront recouvrés selon les modalités propres à l’aide juridictionnelle.

DÉCISION :

Statuant par Ordonnance de référé contradictoire rendue en premier ressort par mise à disposition au greffe,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront ; dès à présent et par provision, vu l’urgence :

CONSTATE la résiliation du bail à compter du 16 septembre 2024,

CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à la SCI L’OREE DE LIMAYRAC la somme provisionnelle de 9.438,192€ représentant l’arriéré des loyers et indemnités d’occupation au 14 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

A compter du 16 septembre 2024, FIXE au montant du loyer et de la provision pour charges, l’indemnité d’occupation versée à la SCI L’OREE DE LIMAYRAC par Madame [U] [E] et l’y condamne jusqu’au départ des lieux des occupants, sous déduction des prestations sociales versées directement au bailleur, le cas échéant,

ORDONNE l’expulsion de Madame [U] [E] et celle de tout occupant de son chef, des lieux loués situés [Adresse 4] à [Localité 11], et ce au besoin, avec l’assistance de la force publique, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

ORDONNE que le sort des meubles soit réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution, des articles L. 451-1 et R. 451-1 au cas d’abandon des lieux,

DÉBOUTE Madame [U] [E] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

CONDAMNE Madame [U] [E] à payer à SCI L’OREE DE LIMAYRAC la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [U] [E] aux dépens qui comprendront les frais de commandement de payer, qui seront recouvrés selon les modalités propres à l’aide juridictionnelle,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier Le Juge