N° RG 24/01222 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU53 – décision du 30 Juillet 2025

FG/ N° de minute :

TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ORLÉANS

JUGEMENT DU 30 JUILLET 2025

N° RG 24/01222 – N° Portalis DBYV-W-B7I-GU53

DEMANDERESSE :

S.C.I. CEDRYL

immatriculée au RCS d’Orléans sous le n°434 720 009

dont le siège social est sis [Adresse 12]

prise en la personne de son représentant légal domicilié es qualité audit siège

représentée par Maître Margaret CELCE VILAIN de la SELARL CELCE-VILAIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEURS :

Madame [K] [N]

née le 04 Janvier 1962 à [Localité 15],

demeurant [Adresse 9]

non représentée

Monsieur [E] [N]

né le 15 Juillet 1951 à [Localité 14],

demeurant [Adresse 9]

non représenté

Madame [M] [L]

née le 07 Septembre 1999

Profession : Chef d’entreprise

de nationalité Française,

demeurant [Adresse 10]

représentée par Maître Christophe PESME de la SCP GUILLAUMA – PESME – JENVRIN, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉBATS : à l’audience publique du 04 septembre 2024,

Puis, la Présidente a mis l’affaire en délibéré et dit que le jugement serait prononcé le 06 novembre 2024 par sa mise à disposition au greffe de cette juridiction

Le délibéré a été prorogé jusqu’au 30 juillet 2025.

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Heimaru FAUVET ,

Lors du délibéré et de la mise à disposition

Président : Madame F. GRIPP

Greffier : Madame Pauline REIGNIER ,

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte d’huissier de justice en date du 19 mai 2023, la SCI CEDRYL a assigné Madame [K] [N], Monsieur [E] [N] et Madame [M] [L] devant le tribunal judiciaire d’Orléans aux fins de sursis à statuer dans l’attente de la décision du président du tribunal judiciaire d’Orléans au sujet de la demande d’expertise in futurum présentée et le cas échéant dans l’attente du rapport d’expertise, de fixation de l’assiette de la servitude de droit de passage conformément à la situation actuelle lors de l’achat de son fonds par la SCI Cedryl et aux mentions de l’acte de vente, que soient ordonnées toutes sujétions de régularisation administrative, notamment de publicité légale, et d’obtenir la condamnation de Madame [M] [L] au paiement de la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

Une ordonnance de radiation a été rendue le 19 mars 2024 par le juge de la mise en état du tribunal judiciaire d’Orléans au motif qu’aucune mesure d’instruction utile ne pouvait être ordonnée dans cette affaire ne pouvant être jugée, faute pour le demandeur d’avoir conclu et faute d’avoir adressé un message pour manifester ses intentions quant à la suite de la procédure.

La SCI Cedryl a indiqué le 19 mars 2024 avoir notifié des conclusions en réplique par RPVA le 12 janvier 2024 avec réponse de la partie adverse le 16 janvier 2024, avec demande de remise de l’affaire au rôle pour fixation de date de clôture.

L’affaire a alors été rappelée à l’audience du 25 mars 2024, ce qui a permis l’attribution d’un nouveau numéro de répertoire général et que cette date du 25 mars 2024 soit la date de l’acte de saisine et non plus la date du 19 mai 2023, date de l’acte introductif d’instance.

Dans le dernier état de ses conclusions, effectivement en date du 15 janvier 2024, date d’audience de mise en état, la SCI CEDRYL sollicite la fixation de l’assiette de la servitude de droit de passage conformément à la situation actuelle lors de l’achat du fonds et aux mentions de l’acte de vente, avec toutes conséquences de droit, que soit ordonnées toutes sujétions de régularisation administrative notamment de publicité légale, que soit ordonnée le cas échéant si le tribunal l’estime nécessaire, une expertise avant dire droit à la charge de Madame [L] avec sursis sur tout ou partie des demandes ainsi que la condamnation de Madame [M] [L] à lui verser la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI CEDRYL fait notamment valoir à l’appui de ses prétentions que :

— l’acte de vente du 13 septembre 2022 mentionne que la parcelle est enclavée et bénéficie d’une servitude de passage de la part de Monsieur et Madame [N] sur leurs fonds respectifs

— depuis la vente, Madame [L] a décidé de condamner l’accès au chemin servant d’assiette à la servitude de passage par la mise en place de poteaux métalliques

— le chemin constituant l’assiette de servitude est en usage depuis au moins 40 ans

— l’existence d’un passage à son bénéfice sur le fonds de Madame [L] a été établi par le juge des référés saisi le 21 décembre 2022, avec injonction de libérer le passage obstrué par voie de fait

— le juge des référés a admis que la situation d’enclavement n’était pas sérieusement contestable

— la disposition des lieux et notamment le chemin d’accès n’a pas changé depuis l’acquisition de la propriété et résulte d’accords passés entre les anciens propriétaires des parcelles concernées

— l’assiette du droit de passage a été fixée à l’endroit le moins dommageable pour les fonds servants, en limite de propriété

— le trajet le plus court passerait par le fonds de Madame [L]

— sa démonstration est l’application de la situation de fait aux règles du code civil

— la situation d’enclavement confère de plein droit un droit de passage sur les fonds voisins jusqu’à la voie publique

— une largeur de 1,5 mètres est insuffisante pour permettre un usage normal du fonds par Monsieur [N], fonds nécessitant aussi le passage de véhicules agricoles et industriels

— les stipulations de l’acte notarié sont ambigues, mentionnant qu’il faut une convention relative au droit de passage alors que ce droit est conféré par la loi

Madame [M] [L] conclut au débouté des demandes formées par la SCI CEDRYL et sollicite sa condamnation à lui payer la somme de 4000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Madame [M] [L] expose notamment que :

— elle a exécuté l’obligation de faire mise à sa charge par l’ordonannce de référé du 7 avril 2023

— le juge des référés a uniquement considéré qu’elle ne pouvait se faire justice à soi-même tout en admettant que la SCI n’établissait pas l’existence du droit de passage dont elle se prévalait

— la présente action ne répond pas à l’invitation du juge des référés, visant à la fixation de l’assiette de la servitude de droit de passage et non à la reconnaissance d’une servitude légale de passage partiellement sur son fonds

— le titre de propriété évoque la situation d’enclave initiale, connue de l’acquéreur, et précise qu’existe une servitude conventionnelle de passage sur le fonds de Monsieur [N]

— ce titre n’institue aucune servitude pour le fonds dont elle est propriétaire, précisant qu’elle n’a consenti aucune servitude

— elle conteste l’existence d’une servitude, le fonds de la SCI se trouvant désenclavé grâce à la servitude consentie par Monsieur [N] rappelée dans l’acte

Madame [K] [N] et Monsieur [E] [N], cités à étude, n’ont pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 7 juin 2024 avec fixation à l’audience de plaidoiries du 4 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et que le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

— sur le fond

L’article 682 du code civil dispose que le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou qu’une issue insuffisante, soit pour l’exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

L’article 683 du même code dispose que le passage doit régulièrement être pris du côté où le trajet est le plus court du fonds enclavé à la voie publique et que néanmoins, il doit être fixé dans l’endroit le moins dommageable à celui sur le fonds duquel il est accordé.

Par acte authentique en date du 13 septembre 2022, la SCI CEDRYL a acquis un ensemble de parcelles de nature de taillis sur lesquelles se situe un étang à [Adresse 17], cadastrées section A numéros [Cadastre 1],[Cadastre 5],[Cadastre 6],[Cadastre 7],[Cadastre 8],[Cadastre 11].

Cet acte mentionne que la parcelle est enclavée, un chemin de passage clôturé existant sur les parcelles cadastrées An°[Cadastre 4](pour environ 1,50 mètres) et A n°[Cadastre 13] (pour environ 2,50 mètres), appartenant respectivement à Monsieur [E] [N] et à Madame [M] [L].

Etaient ensuite reprises les stipulations issues de l’acte authentique du 18 novembre 2002 concernant Monsieur [N] desquelles il résulte notamment que son terrain (parcelle A numéro [Cadastre 4]) supporte une servitude de passage sur sa partie ouest au profit des propriétaires des parcelles cadastrées section A numéro [Cadastre 2] à [Cadastre 3] et [Cadastre 5] à [Cadastre 6] en vertu de l’article 682 du code civil.

L’acte authentique du 13 septembre 2022, concernant Madame [L], devenue propriétaire de la parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 13] le 15 décembre 2021 , mentionne que l’attestation de transmission propriété du 15 décembre 2021 ne constate pas la servitude de passage au profit de la parcelle A numéro [Cadastre 5] et que l’acquéreur, à savoir la SCI Cedryl, est informé qu’une convention avec Madame [L] devra être signée par voie judiciaire, avec conséquences financières (frais judiciaires) et établissement possible d’une indemnité au profit du propriétaire du fonds servant mais laissée à l’appréciation souveraine des juges soit par voie extra judiciaire impliquant des frais notariés et une potentielle indemnité au profit du propriétaire du fonds servant.

Ainsi, si la situation d’enclavement de la parcelle propriété de la SCI Cedryl depuis le 13 septembre 2022 est un fait constant et acquis et qu’il existe un titre constatant et consacrant la servitude de passage dont la SCI bénéficie concernant Monsieur [N], aucun titre n’existe pareillement concernant Madame [L], puisqu’il est au contraire stipulé dans l’acte de vente qu’une convention ou une reconnaissance judiciaire devront intervenir.

Cependant, il sera constaté que nonobstant cette absence de titre et de servitude conventionnelle écrite, la stipulation précitée résultant de l’acte authentique du 13 septembre 2022 peut s’analyser comme une reconnaissance expresse de la servitude conventionnelle qu’il est possible de qualifier de tacite et d’usage existant depuis plusieurs dizaines d’années et qui correspond à la situation d’enclavement et aux exigences et conditions des articles 682 et 683 du code civil.

En effet, il est constant, outre mentions précises à ce sujet dans l’acte authentique du 13 septembre 2022 (quatrième paragraphe de la partie relative aux servitudes), selon courrier en date du 27 septembre 2022 des vendeurs du bien immobilier concerné par l’acte de vente du 13 septembre 2022, sans que la preuve contraire ne soit rapportée, que les rédacteurs de ce courrier indiquent avoir pu toujours accéder librement à l’étang pendant 40 ans, jusqu’à la vente précitée, avec mention de ce que cet écrit concerne la servitude de passage menant à l’étang de [Localité 16]. Cet écrit est confirmé par les constatations issues du procès-verbal de constat d’huissier du 21 septembre 2022 aux termes duquel est mentionée l’existence du chemin, à l’entrée duquel Madame [L] a très récemment à la date d’établissement de ce procès-verbal fait poser quatre morceaux de poteaux métalliques, depuis 52 ans sans aucune difficulté antérieure. Madame [L], dont la voie de fait précitée, a été sanctionnée par l’ordonnance de référé du 7 avril 2023, qu’elle a exécutée, lui enjoignant de libérer l’usage du chemin d’accès au fonds de la SCI Cedryl par arrachage de ces poteaux métalliques, démontre ainsi elle-même de par ce cette action contraire tant à l’usage continu antérieur qu’aux textes applicables et au regard de la configuration des lieux, avec situation d’enclavement, l’existence d’une servitude de passage se situant sur ce chemin. Cette servitude est nécessaire pour la desserte du fonds de la demanderesse, ainsi qu’elle l’avait toujours été, et correspond de plus, en référence aux prescriptions de l’article 683 du code civil, au passage le plus court et le moins dommageable, dans l’intérêt de toutes les parties dont Madame [L]. Par ailleurs, la servitude de passage déjà reconnue concernant Monsieur [N] n’est pas suffisante compte tenu des conséquences négatives avérées en terme d’accès pour la SCI Cedryl à son fonds, rendu impossible en raison de la voie de fait de Madame [L] à laquelle il a désormais été mis fin, ainsi que l’établissent le procès-verbal de constat d’huissier du 21 septembre 2022, le courrier du 13 octobre 2022 établi par l’entreprise n’ayant pu accéder à ce fonds pour effectuer les travaux commandés par la SCI Cedryl et la teneur de l’ordonnance de référé du 7 avril 2023, définitive.

Par conséquent, sans qu’il n’y ait lieu à expertise judiciaire, les éléments versés aux débats et objets d’un débat contradictoire étant suffisants, il convient de fixer et reconnaître une servitude de passage située en partie sur le fonds de Madame [M] [L] au profit de la parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 5] propriété de la SCI CEDRYL sur le chemin clôturé existant sur la parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 13] propriété de Madame [M] [L] pour environ 2,50 mètres.

— sur l’article 700 du code de procédure civile

Il n’apparaît pas inéquitable de ne pas laisser à la charge de la partie demanderesse les frais exposés par elle non compris dans les dépens. La somme de 1800 euros lui sera allouée en application des dispositions de l’article700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Vu l’ordonnance de référé du 7 avril 2023 rendue par le tribunal judiciaire d’Orléans

Fixe et reconnaît une servitude de passage située en partie sur le fonds de Madame [M] [L] au profit de la parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 5] propriété de la SCI CEDRYL sur le chemin clôturé existant sur la parcelle cadastrée A numéro [Cadastre 13] propriété de Madame [M] [L] pour environ 2,50 mètres

Dit et ordonne en tant que de besoin qu’il soit procédé à toutes mesures de publicité légale nécessaires et requises

Déboute la SCI CEDRYL de ses autres demandes

Déboute les parties du surplus de leurs prétentions

Rejette toute demande plus ample ou contraire

Condamne Madame [M] [L] à payer à la SCI CEDRYL la somme de 1800 euros au titre de l’article700 du code de procédure civile

Laisse les dépens à la charge de Madame [M] [L], dont distraction au profit de la Selarl Celce-Vilain, avocats au barreau d’Orléans

Jugement prononcé par mise à disposition au greffe le TRENTE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ et signé par Madame F. GRIPP et Pauline REIGNIER, greffier

Le Greffier La Présidente