N° RG 23/09505 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLR6

PREMIÈRE CHAMBRE

CIVILE

72A

N° RG 23/09505 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLR6

Minute

AFFAIRE :

[H] [X]

C/

[V] [M], [R] [B]

Exécutoires délivrées

le

à

Avocats : Me [H] BERGEON

Maître [Z] [D] de la SELARL [D] & ASSOCIES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 15 Mai 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge

Statuant à Juge Unique

Monsieur David PENICHON, Greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 20 Mars 2025,

JUGEMENT :

Contradictoire

Premier ressort,

Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE :

Madame [H] [X]

née le 15 Août 1988 à [Localité 8]

de nationalité Française

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Maître Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS :

Monsieur [V] [M]

né le 20 Juillet 1961 à [Localité 9]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

N° RG 23/09505 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YLR6

Madame [R] [B] épouse [M]

née le 19 Mars 1967 à [Localité 10]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 5]

Représentés par Maître Pauline BERGEON, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé reçu le 25 février 2022 par Me [C] [E], notaire à [Localité 7] le 25 février 2022, Mme [H] [X] a acquis de M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] un appartement dans l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 6], placé sous le statut de la copropriété des immeubles bâtis, suivant règlement de copropriété établi le 11 juin 2020.

L’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2021 a voté différents travaux de ravalement, de toiture et d’électricité de l’immeuble et les appels de fonds correspondants ont été adressés.

L’assemblée générale des copropriétaires du 5 décembre 2022 a voté des travaux supplémentaires.

Estimant que ces derniers incombent à ses vendeurs, Mme [H] [X], par acte du 7 novembre 2023, a assigné ceux-ci, devant le tribunal judiciaire de BORDEAUX.

Dans ses dernières conclusions, notifiées le 1er juillet 2024, Mme [H] [X], au visa des dispositions de l’article 1103 du code civil, demande au tribunal de :

JUGER que Monsieur [M] et Madame [K] [R] [T] [B] (épouse [M]) sont tenus de supporter les charges de copropriété dues jusqu’au jour fixé pour l’entrée en jouissance de l’acquéreur et le coût des travaux votés par l’assemblée générale du 9 avril 2021 avant la vente, CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et Madame [B] (épouse [M]) à payer à Madame [X] : A TITRE PRINCIPAL la somme de 14.863,71 € du fait de la réactualisation des devis pour les travaux votés et approuvés avant la vente du 25 février 2022, sauf à parfaire A TITRE SUBSIDIAIRE la somme de 11.157,45 € A TITRE INFINIMENT SUBSIDIAIRE la somme de 10.380 €, avec intérêts de droit à compter du courrier recommandé AR de mise en demeure du 12 avril 2023. En tout état de cause, PRENDRE acte de ce que Monsieur [M] et Madame [K] [R] [T] [B] épouse [M] reconnaissent devoir à Madame [X] épouse [M] la somme de 10 380 €. Les DEBOUTER de toute demande à l’encontre de Madame [X].

CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et Madame [K] [R] [T] [B] épouse [M] à payer à Madame [X] la somme de 1.000 € titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée. CONDAMNER in solidum Monsieur [M] et Madame [K] [R] [T] [B] épouse [M] à payer à Madame [X] la somme de 4. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Les CONDAMNER aux entiers dépens. ORDONNER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Dans leurs dernières conclusions notifiées le 5 novembre 2024, M.[V] [M] et Mme [K] [B] épouse [M], au visa des dispositions de l’article 1103 du code civil, demande au tribunal :

LIMITER le montant des condamnations prononcées à l’encontre de Monsieur [V] [M] et Madame [K] [R] [T] [B] épouse [M] à hauteur de 10 380,58 €. DEBOUTER Madame [H] [X] du surplus de ses demandes. CONDAMNER Madame [H] [X] à payer à Monsieur [V] [M] et Madame [K] [R] [T] [B] épouse [M], ensemble, une somme de 4 000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile. CONDAMNER Madame [H] [X] aux dépens de l’instance.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 17 janvier 2025.

MOTIVATION

I-Sur les demandes principales

Sur le montant dû par les vendeurs au titre des charges de copropriété

moyens des parties

Les parties s’opposent sur le montant dû par les vendeurs défendeurs à leur acquéreur, en se fondant sur les dispositions de l’article 1103 du code civil.

Madame [H] [X], considérant que M.[V] [M] et Mme [K] [B] épouse [M] lui sont redevables de la différence entre les travaux votés avant la vente et ceux votés après, au motif que Mme [K] [B] épouse [M] serait responsable de l’aggravation de l’état de l’immeuble, en ce qu’en sa qualité de syndic bénévole, elle n’a pas fait partir les appels de fonds votés par l’assemblée générale, qui auraient permis de financer des travaux et éviter la dégradation de l’immeuble.

M. [V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] rétorquent qu’ils ne sauraient être responsables du défaut d’appel de fonds, les premiers appels n’ayant pas été réglés et les ayant contraints à régler seuls un certain nombre de factures.

Réponse du tribunal

Selon l’article 1103 du code civil :

“Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.”

Aux termes de l’ article 6-2 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 :

à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot :

1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 , incombe au vendeur ;

2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l’exigibilité ;

3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l’approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l’approbation des comptes.

Il ressort de ces dispositions que, concernant le règlement des provisions de dépenses hors budget comme des travaux, c’est celui qui est propriétaire lors de son exigibilité qui doit le supporter.

Ont été considérés comme des créances liquides et exigibles les appels de fonds votés en assemblée générale à la date de la vente.

En l’espèce, l’assemblée générale des copropriétaires a voté le 9 avril 2021 le ravalement côté rue et cour de l’immeuble en cause, choisi l’entreprise [O] pour y procéder et décidé des appels de fonds, suivant le calendrier suivant : “1er appel, le 24 avril 2021, 2ème appel au démarrage du chantier, 3ème appel : le solde à l’achèvement des travaux”.

La vente des époux [M] au profit de Mme [H] [X] est intervenue suivant acte reçu par Me [C] [E], notaire à [Localité 7], le 25 février 2022.

Il est prévu à cet acte que le vendeur conservera à sa charge le paiement des travaux votés par l’assemblée des copropriétaires jusqu’à ce jour, que ces travaux soient exécutés ou non, l’acquéreur supportant seul le coût des travaux qui seront votés postérieurement à ce jour.

Il ressort du tout que M. [V] [M] et Mme [K] [B] épouse [M] sont redevables de la somme de 11.157,45 euros correspondant à leur quote-part du coût des travaux et des appels de fonds déjà votés au jour de l’acte de vente.

Les travaux votés ultérieurement par l’assemblée générale des copropriétaires ne sauraient incomber aux défendeurs, le rapport d’expertise critiquant le devis établi par l’entreprise [O] -à propos d’un enduit à la chaux devant être préféré à un enduit en ciment- ayant été remis le 2 juillet 2021, postérieurement au vote du 9 avril 2021.

Ensuite de ce rapport d’expertise, plusieurs autres devis d’une entreprise GIKABAT ont été votés, d’un montant respectivement de 32.192,00 TTC pour les travaux de ravalement de la façade, de 15.557,41 euros pour la rénovation de la cage d’escalier, de 2.618 euros pour la rénovation de la toiture et de la zinguerie, et de 1.367 euros pour l’éclairage de la cage d’escalier, et qu’ils

Ils représentent un important coût supplémentaire, au regard des devis votés initialement lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 avril 2021, qui étaient les suivants : 31.358, 80 euros pour le ravalement côté rue et cour, 4.000 euros pour la zinguerie, 2.000 euros pour l’électricité et 7.374,65 euros pour la mise en peinture des partie communes pour 44 733,45 euros.

S’il entre dans les missions du syndic bénévole d’adresser aux copropriétaires les appels de fonds pour le règlement des charges de copropriété, il est constant que le fait, au demeurant pas établi, qu’il ait tardé à le faire, ou le retard apporté à l’exécution de travaux ayant entraîné un surcoût ne saurait remettre en cause le caractère liquide et exigible des charges qui peuvent être réclamées aux vendeurs, qui tient à la date du vote des appels de fonds.

Il y a donc lieu de condamner les défendeurs à régler la somme de 11.157, 45 euros correspondant à leur quote-part du budget clos pour l’année 2020 et des travaux votés par l’assemblée générale au jour de la vente.

Sur la résistance abusive

Il est de jurisprudence constante que la défense à une action en justice dégénère en abus pouvant donner lieu à des dommages et intérêts en cas de malice ou de mauvaise foi dans cette défense.

En l’espèce, il n’est pas établi de résistance abusive des défendeurs à l’exécution de leurs obligations, leurs arguments étant partiellement fondés, et le litige n’ayant perduré qu’à raison de l’incapacité réciproque des parties à trouver un accord amiable, les demandes de dommages-intérêts de ce chef seront donc rejetées.

II-Sur les demandes annexes

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

En l’espèce, M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M], parties perdantes, seront condamnés aux dépens de l’instance.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] qui supportent les dépens, seront condamnés à payer à Madame [H] [X] la somme de 1.500 euros.

L’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable depuis le 1er janvier 2020, dispose que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire en statuant d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée, ce qui n’est pas le cas en l’espèce.

PAR CES MOTIFS

LE TRIBUNAL,

Condamne M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] à payer à Madame [H] [X] la somme de 11.157, 45 euros correspondant aux travaux et appels de fonds votés par l’assemblée générale au jour de la vente, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 12 avril 2023,

Déboute Madame [H] [X] de sa demande au titre de la résistance abusive,

Condamne M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] à payer à Madame [H] [X] la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] de leurs demandes en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne M.[V] [M] et de Mme [K] [B] épouse [M] aux entiers dépens,

Rejette les autres demandes plus amples ou contraires,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Monsieur David PENICHON, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT