TRIBUNAL JUDICIAIRE

D'[Localité 5]

JUGEMENT DU 12 FEVRIER 2025

Minute n° :

N° RG 24/04635 – N° Portalis DBYV-W-B7I-G36E

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Xavier GIRIEU, Vice Président

Greffier : Anita HOUDIN, Greffier

DEMANDEUR :

S.C.I. BRUVAL, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Edouard BARBIER SAINT HILAIRE de la SELARL BERGER-TARDIVON-GIRAULT-SAINT-HILAIRE, avocats au barreau d’ORLEANS

DÉFENDEUR :

Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

A l’audience du 13 Décembre 2024 les parties ont comparu comme il est mentionné ci-dessus et l’affaire a été mise en délibéré à ce jour.

Copie revêtue de la formule Exécutoire

délivrée le :

à :

copies délivrées le :

à :

RAPPEL DES FAITS :

La SCI BRUVAL, ayant pour gérant Monsieur [N] [F], a donné à bail à Monsieur [R] [U] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], par contrat du 15 septembre 2022, pour un loyer mensuel de 430 euros et 20 euros de provisions sur charges, payables d’avance le 1er de chaque mois.

Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement réalisé le 15 septembre 2022.

Un état des lieux de sortie a été établi par procès-verbal de constat par un commissaire de justice le 10 mars 2023.

Par lettre recommandée avec avis de réception présentée le 9 mars 2024, le bailleur a mis en demeure Monsieur [R] [U] de régler la somme de 7792,81 euros, incluant la somme de 5,80 euros correspondant au coût de la mise en demeure.

La SCI BRUVAL a ensuite fait assigner le 20 septembre 2024 Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’ORLEANS, aux fins suivantes :

— juges recevables et bien fondées les demandes, fins et conclusions du requérant et y faire droit ;

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement de la somme de 7787,02 euros au titre du défaut d’entretien et des dégradations ;

— condamner Monsieur [R] [U] au paiement d’une somme de 700 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile, pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— condamner Monsieur [R] [U] en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût de la mise en demeure et celui de l’assignation, en vertu des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 décembre 2024, la SCI BRUVAL, représentée par son avocat, a maintenu ses demandes et déposé ses pièces.

Cité dans les formes de l’article 659 du [4] de procédure civile, Monsieur [R] [U] n’a pas comparu et n’était pas représenté à cette audience.

La décision a été mise en délibéré à la date du 12 février 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Le jugement est réputé contradictoire en application de l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement étant susceptible d’appel.

I. SUR LES REPARATIONS LOCATIVES :

Aux termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé :

— de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ;

— de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le contrat de bail du 15 septembre 2022 reprend ces dispositions en son article 7 des conditions générales.

La SCI BRUVAL sollicite une somme totale de 8217,02 euros au titre des réparations locatives, de laquelle elle déduit le montant du dépôt de garantie de 430 euros, soit une somme finale de 7787,02 euros.

Elle produit l’état des lieux d’entrée du 15 septembre 2022, qui été réalisé contradictoirement.

L’état des lieux de sortie a été établi quant à lui par procès-verbal d’un commissaire de justice le 10 mars 2023. Il y est indiqué que le locataire sortant a été convoqué par lettre recommandée avec avis de réception, mais était absent lors des constatations.

La demande financière présentée par le bailleur est étayée par un devis établi le 3 avril 2023, d’un montant de 8217,02 euros. Celui-ci concerne des travaux de rénovation de l’appartement. Le fait qu’il s’agisse d’un devis est sans conséquence sur la demande financière, qui constitue une demande d’indemnisation et non une demande de remboursement de facture.

Il y aura donc lieu de procéder à la comparaison des états des lieux afin de fixer le montant de l’indemnisation pouvant être attribuée en cas de réparations locatives, tout en tenant compte du temps passé dans le logement, soit en l’espèce une durée inférieure à 6 mois.

*Concernant le salon/cuisine :

En l’espèce, la pièce est en très bon état le 15 septembre 2022.

Le 10 mars 2023, il peut être constaté, en ce qui concerne les différents postes visés dans le devis que :

Le sol est très dégradé, sale, avec des taches de graisse et des saletés incrustées, avec une zone très détériorée près de la chambre où il y a une multitude de petites taches noires incrustées sur le sol. Au niveau central, il y a plusieurs lames de parquet éclatées. Des poinçonnements et des rayures sont relevés à plusieurs endroits. Plusieurs lames sont surélevées, éclatées à un autre endroit et, dans cette zone, des taches importantes, notamment de moisissure, sont constatées. Dans une autre partie, des taches d’écoulement, mais également des extrémités de lames éclatées et fissures, sont relevées. Des déjections animales et des déchets divers sont présents dans la pièce. Près de la cuisine, le sol est très poisseux et gras.

Les murs sont en très mauvais état, avec de multiples dégradations, des taches, des chevilles, parfois des éclats et impacts sur les arêtes, une toile de verre tachée et effritée, une peinture écaillée. Dans l’ensemble, les revêtements muraux sont noircis et jaunis.

Le plafond est moucheté de taches jaunâtres et noires sur sa quasi-intégralité.

Le cache d’une prise est dégradé, un cache-prise est manquant et un troisième cache est cassé.

Le premier convecteur électrique est enfoncé dans sa partie haute, est désolidarisé du mur, ses fixations étant arrachées, mais il reste en état de fonctionnement. Le second convecteur électrique est en très mauvais état, enfoncé dans sa partie haute, avec un thermostat qui se détache et dont un fil est détaché, le tout n’émettant pas de chaleur.

Le meuble de l’évier a une partie gauche gondolée, tachée et poussiéreuse. Les portes du placard sont globalement jaunies, avec des taches d’écoulement. La partie basse des portes est gondolée. L’intérieur comporte de multiples taches et traces, notamment d’écoulement et d’infiltration d’eau.

*Concernant la chambre :

La chambre est mentionnée comme en très bon état le 15 septembre 2022.

Le 10 mars 2023, à la sortie, la porte en bois est très dégradée, avec de multiples détériorations. Côté extérieur, la poignée de la porte est dégradée et il manque sa vis de fixation : elle tourne dans le vide.

Le parquet flottant comprend une multitude d’impacts et éclats, est parfois très abîmé et taché, avec dans certains endroits des dalles qui se surélèvent et s’affaissent.

Les murs sont détériorés, avec des déchirures, des effritements de la toile de verre, trois impacts importants ayant également dégradé le plâtre lui-même, deux trous non rebouchés, des zones avec de multiples taches, des traces, notamment de doigt.

Le plafond, jauni et taché, comporte un enfoncement et une zone noircie.

Un cache d’une prise est partiellement désolidarisé.

Le convecteur électrique, noirci et brûlé au niveau de sa grille de chauffe, est arraché du mur, enfoncé sur sa façade et son thermostat est partiellement détaché.

*Concernant la salle de bain :

En septembre 2022, la salle de bain est indiquée comme en très bon état.

En mars 2023, la porte de la salle de bain est en mauvais état et dépourvue de poignée, avec une multitude de taches de projection, des éclats et impacts sur le bois.

Le sol en linoléum, en très mauvais état, a de multiples ondulations, est sale, taché et poussiéreux. Des poinçonnements sont relevés, ainsi qu’une déchirure importante, une légère découpe et une autre déchirure, outre quelques débordements de peinture.

Les murs sont en très mauvais état, avec un écaillement de la peinture, et ils sont jaunis et noircis. De multiples déchirures et décollements de la toile de verre sont constatés. Une partie du mur à proximité du tablier de la baignoire a fait l’objet de nombreuses reprises et une autre est manquante.

Le plafond est en mauvais état, moucheté et jaune, avec deux trous non rebouchés de chaque côté du coffre de volet.

Le convecteur électrique est en mauvais état, la grille de chauffe est enfoncée et tachée. Il est toutefois fonctionnel.

Le tablier de la baignoire est enfoncé, avec une périphérie déjointée.

Ces comparaisons permettent de retenir que tous les travaux ne justifient pas d’être pris en compte afin de calculer l’indemnisation due au titre des réparations locatives, les murs, plafonds, sols et autres équipements n’étant pas totalement hors d’usage et certaines zones étant jaunies sans qu’il soit possible de savoir si cela relève du vieillissement normal ou de dégradations. Il peut être constaté en outre que les travaux électriques dans le devis versé aux débats ne sont pas détaillés et que les convecteurs sont pour certains en état de marche. Enfin, il est envisagé une facturation de la pose et de la dépose de carrelage dans la salle de bain alors que le sol décrit est en linoléum.

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Il sera donc fait droit à la demande financière à hauteur de la somme de 6000 euros.

Monsieur [R] [U] sera en conséquence condamné à payer une somme de 6000 euros au titre des réparations locatives à la société BRUVAL.

II. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [R] [U], partie perdante, supportera la charge des dépens de la présente instance. Ceux-ci comprendront le coût de l’assignation et non celui de la mise en demeure du 9 mars 2024, qui relève des frais irrépétibles.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir la SCI BRUVAL, Monsieur [R] [U] sera condamné à lui verser la somme de 505,80 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, incluant celui de la mise en demeure précitée.

Le jugement est de plein droit assorti de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la SCI BRUVAL, prise en la personne de son représentant légal, la somme de 6000 euros au titre des réparations locatives pour le logement situé [Adresse 2], le montant du dépôt de garanti étant déduit préalablement de cette somme ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à la SCI BRUVAL, prise en la personne de son représentant légal, une somme de 505,80 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] aux entiers dépens de l’instance, ceux-ci comprenant notamment le coût de l’assignation du 20 septembre 2024 ;

REJETTE toutes autres demandes ;

RAPPELLE que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe des juges des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, le 12 février 2025, la minute étant signée par X. GIRIEU, vice-président, et par A. HOUDIN, greffier.

Le greffier, Le vice-président,