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COUR D’APPEL DE [Localité 8]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ROUEN

PAC – Référés

N° RG 25/00206 – N° Portalis DB2W-W-B7J-M6YF

Minute n°

Copie exécutoire délivrée le

à:

Maître Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats plaidants

Maître Isabelle JORON, avocate plaidante

1 copie au dossier

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 15 JUILLET 2025

DÉBATS

L’affaire a été examinée à l’audience publique du 12 juin 2025 du président du tribunal judiciaire de Rouen, tenue par Matthieu DUCLOS, Président, assisté de Nadine GALTIER, Greffière et en présence d'[D] [Y], auditeur de justice et [C] [O], étudiante en 1ère année de droit.

L’affaire oppose :

DEMANDERESSE

S.C.I. LES 2 J

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Bérengère RENE de la SELARL JAVELOT FREMY RENE, avocats au barreau de ROUEN, vestiaire : 153

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. LT CONFISERIE

[Adresse 3]

[Localité 6]

représentée par Maître Isabelle JORON, avocate au barreau de ROUEN, vestiaire : 13 et en présence de M.[H], Gérant

À l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré. Le président a avisé les parties que la décision serait prononcée le 15 juillet 2025 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

La présente décision est contradictoire et en premier ressort.

Elle a été signée par Matthieu DUCLOS, Président et par Nadine GALTIER,greffière du prononcé de la décision.

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EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 juin 2024, la SCI LES 2J a consenti à M. [Z] [H] et M. [E] [N], agissant pour le compte de la la SARL LT CONFISERIE en formation, un bail commercial pour des locaux situés à ROUEN, [Adresse 3], [Adresse 7] et [Adresse 1], au loyer annuel initial de 20 100 euros, hors taxes et hors charges, payable mensuellement d’avance.

Le 20 décembre 2024, la SCI LES 2J a fait délivrer à la SARL LT CONFISERIE un commandement de payer la somme de 10528,80 euros en loyers, charges, ainsi que 1052, 88 euros en clause pénale (hors coût du commandement) et d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance, visant la clause résolutoire comprise dans ce bail.

Invoquant que ce commandement est resté sans effet, le 7 mars 2025, la SCI LES 2J a fait assigner la SARL LT CONFISERIE devant le président de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL LT CONFISERIE et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer la somme de 15 050, 87 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, à titre d’indemnité contractuelle ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, le coût de l’acte de saisie conservatoire de créance.

À l’audience, la SCI LES 2J demande au président du tribunal de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au 20 janvier 2025 ;

— ordonner l’expulsion de la SARL LT CONFISERIE et de tout occupant de son chef, si besoin avec le concours de la force publique ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer la somme de 18 608, 72 euros, à titre de provision à valoir sur les loyers et les charges impayés ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer une provision à titre d’indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges ;

— rejeter toute demande de délais et, si des délais étaient accordés, dire que les sommes qui seront versés par le locataire s’imputeront en priorité sur les loyers, charges et accessoire courants, puis sur les termes venus à échéances postérieurement à la délivrance de la mise en demeure et dire que faute pour la SARL LT CONFISERIE de respecter les délais accordés et de régler dans le même temps, les loyers, charges et accessoires courants, les termes échus postérieurement à la mise en demeure, et l’arriéré, l’intégralité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvant ses effets ;

— dire que le dépôt de garantie lui restera acquis, à titre d’indemnité contractuelle ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE à lui payer la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner la SARL LT CONFISERIE aux entiers dépens, en ce compris le commandement de payer, le coût de l’acte de saisie conservatoire de créance.

La SARL LT CONFISERIE demande au président du tribunal de :

— suspendre pendant un délai de deux ans la réalisation de la clause résolutoire insérée au bail commercial et visée dans le commandement et lui accorder ce délai pour apurer sa dette ;

— débouter la SCI LES 2J de toutes ses demandes ;

— statuer ce que de droit quant aux dépens.

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MOTIVATION

1. Sur le constat de la résiliation du bail

La demande en constatation de résiliation de bail est justifiée par la production aux débats :

— du bail du 18 juin 2024 (pièce n° 1), qui contient une clause résolutoire (article 15, page 18),

— du commandement de payer la somme de 10528,80 euros, arrêtée au 17 décembre 2024 qui a été délivré le 20 décembre 2024 avec rappel de la clause résolutoire (pièce n° 2),

— du décompte arrêté au 19 juin 2024 faisant apparaître que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le mois de la délivrance de cet acte (pièce n° 11).

La SARL LT CONFISERIE, à qui il incombe de démontrer s’être acquittée de ses obligations, ne soutient ni ne démontre avoir soldé sa dette locative dans le délai d’un mois à compter de la délivrance du commandement de payer.

Il y a donc lieu de constater la résiliation du bail au 20 janvier 2025.

2. Sur l’expulsion

L’article 835 du code de procédure civile autorise le président du tribunal judiciaire, statuant en référé, et même en présence d’une contestation sérieuse, à prescrire « les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ».

L’occupation sans droit ni titre de la propriété d’autrui constitue un trouble manifestement illicite.

Il convient d’ordonner la libération des lieux, sans nécessité toutefois d’assortir cette décision d’une astreinte.

3. Sur l’indemnité provisionnelle

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, dispose que « Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », le président du tribunal judiciaire peut « accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire ».

3.1. Loyers et charges dues au jour de la résiliation

Au 20 janvier 2025, les demandes en paiement provisionnel sont justifiées comme suit :

— sommes dues au titre du commandement de payer : 10528,80 euros ;

— loyer et charges pour la période en cours lorsque la résiliation est intervenue (1er trimestre 2025) : 6772,07 euros ;

soit un total de 17300,87 euros.

3.2. Indemnité d’occupation

Celui qui occupe sans droit ni titre la propriété d’autrui lui doit réparation.

Aussi, la SARL LT CONFISERIE sera en outre tenue à une indemnité d’occupation, puisque les lieux sont désormais occupés sans droit ni titre.

Cette indemnité d’occupation sera égale au montant du dernier loyer augmenté des charges, soit la somme mensuelle de 2250 euros, et sera due jusqu’à complète libération des lieux par le preneur.

Au jour de l’audience, sont d’ores et déjà échues les sommes dues pour avril, mai et juin 2025, soit 2250 * 3 = 6750 euros.

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3.3. Sur la clause pénale

Le bail comprend une clause pénale qui prévoit que le dépôt de garantie restera acquis au bailleur.

Ces stipulations présentent le caractère d’une clause pénale que le juge du fond est susceptible de réduire en application de l’article 1231-5 du code civil. Si le juge des référés n’a pas le pouvoir de faire application de cette disposition, il peut cependant, lorsqu’il détermine le montant de la provision qu’il fixe souverainement, tenir compte du risque que cette réduction intervienne.

Ce risque justifie de ne pas faire droit aux demandes.

Le dépôt de garantie viendra en déduction de la dette.

3.4. Paiements intervenus

Il ressort du dernier décompte actualisé que la SARL LT CONFISERIE a opéré des paiements comme suit :

—  11 février 2025 : 2250 euros,

—  6 mars 2025 : 1 000 euros,

—  11 mars 2025 : 500 euros,

—  4 avril 2025 : 500 euros,

—  30 avril 2025 : 1 500 euros,

soit un total de 5750 euros.

Il y a lieu de prendre en compte le dépôt de garantie (5025 euros).

3.5. Solde

Dès lors, la SARL LT CONFISERIE sera condamnée à payer les sommes de :

—  17300,87 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation du bail ;

—  6750 euros au titre de l’indemnité d’occupation d’ores et déjà échue ;

— dont à déduire la somme de 5750 euros au titre des paiements intervenus ;

— dont à déduire la somme de 5025 euros, par compensation avec le dépôt de garantie ;

outre une indemnité mensuelle d’occupation de 2250 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la date de libération effective des lieux.

3.6. Intérêts

La somme de 10528,80 euros portera intérêts à compter du commandement de payer.

Les sommes déjà échues porteront intérêts à taux légal à compter du jour de la présente ordonnance. Les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité.

3.7. Sur la demande de suspension de la clause résolutoire

L’article L. 145-41, al. 2 du code de commerce dispose que « Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge ».

En l’espèce, la SARL LT CONFISERIE sollicite un délai pour s’acquitter de son retard de paiement et sollicite également la suspension de la clause résolutoire. Elle fait valoir que son activité est débutante, que la banque n’a pas donné suite à leur demande de crédit d’achats de matériel. Ils ont réduit leur masse salariale à compter de juillet 2024. Leur activité est saisonnière et reste compatible avec le prévisionnel réalisé par leur expert-comptable.

En réponse, la SCI LES 2J s’y oppose.

Sur ce,

Depuis la délivrance du commandement de payer, puis de l’assignation, la SARL LT CONFISERIE n’a pas démontré sa capacité à faire face au loyer courant et encore moins à apurer sa dette.

La dette s’est accrue depuis la délivrance de l’assignation.

Dans ces conditions, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande.

4. Sur les demandes accessoires

La SARL LT CONFISERIE, qui succombe, sera tenue aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, et condamnée, en application de l’article 700 du code de procédure civile, à payer à la SCI LES 2J la somme de 2 000 euros.

La présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le président du tribunal judiciaire

CONSTATE la résiliation du bail liant les parties à compter du 20 janvier 2025 ;

CONDAMNE la SARL LT CONFISERIE à restituer les lieux situés à [Localité 8], [Adresse 4] [Adresse 7] et [Adresse 1] dans le mois de la signification de la présente décision ;

ORDONNE, passé ce délai, son expulsion et de celle de tous occupants de son fait par les voies légales, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

CONDAMNE la SARL LT CONFISERIE à payer à la SCI LES 2J, à titre provisionnel :

—  17300,87 euros au titre des loyers et charges échus au jour de la résiliation ;

—  6750 euros au titre de l’indemnité d’occupation d’ores et déjà échue ;

— dont à déduire la somme de 5750 euros au titre des paiements intervenus ;

— dont à déduire la somme de 5025 euros, par compensation avec le dépôt de garantie ;

— une indemnité mensuelle d’occupation de 2250 euros à compter du 1er juillet 2025 et jusqu’à la libération effective des locaux matérialisée par la remise des clés ;

DIT que la somme de 10528,80 euros portera intérêts à taux légal à compter du commandement de payer, que le surplus des sommes échues porteront intérêts à compter du jour de la présente ordonnance et que les indemnités mensuelles à échoir porteront intérêts du jour de leur exigibilité ;

CONDAMNE la SARL LT CONFISERIE aux dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer du 20 décembre 2024, les frais de levée d’un état des inscriptions prises sur le fonds de commerce du locataire et les frais de notification aux éventuels créanciers inscrits ;

CONDAMNE la SARL LT CONFISERIE à payer à la SCI LES 2J la somme de 2 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La greffière, Le président,