N° RG 25/01058 – N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ4Z

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 10]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 4]

[Adresse 8]

[Localité 6]

11ème civ. S1

N° RG 25/01058

N° Portalis DB2E-W-B7J-NZ4Z

Minute n°25/

Copie exec. à :

— M^e SCHULTZ-MARTIN

— M. [H]

Copie c.c à la Préfecture

Le

Le Greffier

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DU

19 NOVEMBRE 2025

PARTIE REQUÉRANTE :

S.A.E.M. L. [Adresse 9],

Inscrite au RCS de [Localité 10] sous le n° 568 501 415

prise en la personne de son représentant légal

dont le siège social est sis [Adresse 1]

[Localité 7]

représentée par M^e Catherine SCHULTZ-MARTIN, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 183

PARTIE REQUISE :

Monsieur [W] [H]

demeurant [Adresse 2]

[Localité 5]

non comparant, non représenté

OBJET : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé

Maryline KIRCH, Greffier

DÉBATS :

A l’audience publique du 17 Octobre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 19 Novembre 2025.

ORDONNANCE :

Réputée contradictoire en premier ressort,

Rendue par mise à disposition au greffe,

Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier

RAPPEL DES FAITS

Par contrat de location signé électroniquement le 21 novembre 2022 ayant pris effet le 24 novembre 2022, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a donné à bail à M. [W] [H] pour une durée de 6 ans un logement à usage d’habitation n° 01 01 0827 01 0038 de type 2, étage 1 sis [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 269,59 € et une provision pour charges de 113,30 €.

Des loyers étant demeurés impayés la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a signalé la situation à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin laquelle lui en a accusé réception le 1er avril 2025.

Elle a ensuite fait signifier à M. [W] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 14 avril 2025 pour un montant en principal de 1 478,24 €.

Puis elle a fait assigner M. [W] [H] en référé à l’audience du 17 octobre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 30 juin 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au paiement.

A cette audience, le président a constaté la carence du locataire à l’établissement du diagnostic social et financier.

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de :

— constater, en tous cas prononcer la résiliation de plein droit du bail ;

— subsidiairement en prononcer la résiliation judiciaire ;

En tous les cas,

— prononcer l’expulsion immédiate de M. [W] [H] et de tous occupants de son chef, sans délai ;

— le condamner à lui payer à titre de provision sur les loyers et charges impayées arrêtés au 20 juin 2025 la somme de 2 693,57 € ;

— fixer le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation à la somme de 405,11 € et le condamner à son paiement

— dire et juger que cette indemnité suivra les révisions ou réajustements du loyer devant normalement intervenir sur la base de l’indice du 4ème trimestre ;

— lui réserver le droit au décompte définitif des charges ;

— le condamner à lui payer 1 200,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

— le condamner aux entiers frais et dépens de la présente y compris ceux issus du commandement de payer ;

— constater le caractère exécutoire de plein droit de l’ordonnance à intervenir.

Elle expose que la dette atteint 4 297,86 € au 10 octobre 2025 en l’absence de paiement.

M. [W] [H] n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter, bien que régulièrement assigné par acte délivré à l’étude du commissaire de justice.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré et la décision rendue ce jour.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, « si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ».

1. SUR LA RECEVABILITE :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 10] par la voie électronique le 1er juillet 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du BAS-RHIN laquelle lui en a accusé réception le 1er avril 2025 soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 30 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE :

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que «toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux».

Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, « article 10 – clause résolutoire» des conditions générales, et un commandement de payer a été signifié le 14 avril 2025 pour un montant en principal de 1 478,24 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, aucun paiement du locataire n’étant intervenu dans le temps du commandement, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 16 juin 2025 à 24 heures, le 14 juin étant un samedi.

M. [W] [H], occupant sans droit ni titre depuis cette date, sera donc condamné, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 17 juin 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

L’expulsion de M. [W] [H] sera ordonnée, en conséquence.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion. Il n’y a donc pas lieu d’ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration.

2.1. Sur la réduction du délai d’expulsion

Aux termes de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L.442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. »

Les éléments de la cause et notamment, l’absence de caractérisation de la mauvaise foi ne justifient pas la réduction du délai légal.

En conséquence, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE sera déboutée de sa demande d’expulsion immédiate.

3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF :

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ».

Aux termes de l’article 16 du code de procédure civile « Le juge doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction.

Il ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement…»

En application de l’article 1353 du code civil « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

La S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE produit un décompte établissant que M. [W] [H] restait lui devoir la somme de 4 297,86 € au 10 octobre 2025.

Ce montant demandé par assignation, solde débiteur au 30 juin 2025, est ainsi justifié.

M. [W] [H], absent lors de l’audience, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

Il sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de la somme de 2 693,57€ avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT :

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ».

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 énonce que « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce et en l’absence d’établissement du diagnostic social et financier et de tout paiement du loyer courant depuis le 17 décembre 2024, la capacité financière du locataire n’étant pas établie, il n’y a pas lieu d’accorder à M. [W] [H] des délais de paiement dans le cadre de la présente procédure.

5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

M. [W] [H], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, M. [W] [H] sera condamné à lui verser une somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

REJETONS toutes demandes autre, plus ample ou contraire ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 21 novembre 2022 ayant pris effet le 24 novembre 2022 entre la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE et M. [W] [H] concernant un logement à usage d’habitation n° 01 01 0827 01 0038 de type 2, étage 1 sis [Adresse 3], sont réunies à la date du 16 juin 2025 à 24 heures ;

ORDONNONS en conséquence à M. [W] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour M. [W] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS M. [W] [H] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, charges et indemnités d’occupation, la somme de 2 693,57€ (décompte arrêté au 30 juin 2025), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance ;

DISONS n’y avoir lieu à l’octroi de délais de paiement ;

CONDAMNONS M. [W] [H] à payer à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 17 juin 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi en ce compris les révisions, réajustements et décompte définitif de charges ;

CONDAMNONS M. [W] [H] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ;

CONDAMNONS M. [W] [H] à verser à la S.A.E.M. L. HABITAT MODERNE la somme de 300,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe.

Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection

Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN